Umowa o roboty budowlane

Po nowelizacji, która weszła w życie z dniem 1 czerwca 2017 roku, w odpowiedzi na wątpliwości interpretacyjne i niejednolitą praktykę orzeczniczą sądów, sytuacja inwestorów, wykonawców i podwykonawców uległa zmianie. Tym samym, zweryfikowane powinny zostać dotychczasowe wzory umów. Tylko odpowiednie zapisy w umowach gwarantują bowiem zabezpieczenie interesów wszystkich stron.

Postanowienia sprzeczne z kodeksem zastąpione zostaną przez przepisy ustawy

Przepisy dotyczące podwykonawców uregulowane w Kodeksie cywilnym stanowią prawo bezwzględnie obowiązujące. Postanowienia umów o roboty budowlane oraz umów podwykonawczych sprzeczne z regulacją kodeksową będą zatem nieważne z mocy samego prawa. Postanowienia takie mogą ponadto wprowadzać w błąd strony umowy o roboty budowlane lub umów podwykonawczych. Ma to istotne znaczenie, gdyż w miejsce postanowień nieważnych wchodzą automatycznie postanowienia ustawowe, których treści strony umowy często nie są świadome. Wspomniane przepisy mają zastosowanie do umów zawartych od dnia wejścia w życie nowelizacji (1 czerwca 2017 roku), zatem nowa praktyka w zakresie konstruowania umów o roboty budowlane powinna znaleźć zastosowanie już od tej daty.

Uregulowania dotyczące podwykonawców

Strony umowy o roboty budowlane mogą zawrzeć zapisy wykraczające poza same regulacje Kodeksu cywilnego. Istnieje przy tym kilka popularnych modeli regulacji. Najczęściej w umowie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą podwykonawcy nie są wskazywani wprost przez oznaczenie konkretnego podmiotu. Strony umowy o roboty budowlane regulują natomiast sposób zgłaszania podwykonawców, np. poprzez wprowadzenie określonej formy czy terminów do dokonania zgłoszenia podwykonawcy. W takim przypadku sposób zgłaszania podwykonawców powinien być co do zasady zbieżny z regulacją kodeksową, ponieważ postanowienia sprzeczne z kodeksem będą nieważne.

Drugi z popularnych modeli zakłada, że już w umowie o roboty budowlane zostają oznaczeni konkretni podwykonawcy. W takim przypadku oprócz wskazania podwykonawców strony najczęściej dodatkowo regulują procedurę wprowadzania nowych podwykonawców. Wzory umów o roboty budowlane stosowanych przez inwestorów przed 1 czerwca 2017 roku powinny zatem być dostosowane do nieaktualnej treści art. 6471 k.c. (np. w zakresie 14 dniowego terminu na sprzeciw czy braku wymogu formy pisemnej dla zgłoszenia podwykonawcy oraz sprzeciwu). Umowy zawierane od dnia 1 czerwca 2017 roku powinny opierać się już o aktualne przepisy, co ma znaczenie w kontekście powstania odpowiedzialności solidarnej inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom.

Przedmiot umowy a solidarna odpowiedzialność inwestora

W umowach zawieranych po 1 czerwca 2017 roku inwestorzy oraz wykonawcy będą musieli wziąć pod uwagę brzmienie nowych przepisów. Zgodnie z nowymi przepisami inwestor będzie odpowiadał solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy tylko w przypadku, gdy w umowie zostanie wskazany szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez tego podwykonawcę. Kodeks nie precyzuje przy tym, jak szczegółowo ma być określony przedmiot robót. Oznaczenie przedmiotu robót ma dla inwestora niebagatelne znaczenie, ponieważ z jednej strony warunkuje jego odpowiedzialność, a z drugiej strony – wyznacza zakres tej odpowiedzialności (inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą tylko za roboty budowlane szczegółowo określone).

Wobec tego inwestorzy powinni zwracać uwagę na to, aby przedmiot robót wykonywanych przez podwykonawców był określony w umowie o roboty budowlane jak najbardziej szczegółowo. Najlepiej, aby zakres robót zleconych podwykonawcy został określony przez odniesienie do konkretnej części dokumentacji projektowej bądź też konkretnych pozycji z przedmiaru robót czy kosztorysu ofertowego (jeżeli dana inwestycja przewiduje sporządzenie takich dokumentów).

Niespełnienie warunku szczegółowości pozornie wydaje się korzystne dla inwestora, ponieważ w takim wypadku można by sądzić, że odpowiedzialność w ogóle nie powstanie. Miałoby to miejsce, np. w przypadku określenia zakresu robót zleconego podwykonawcy poprzez odniesienie się jedynie do danej branży (np. roboty instalacyjne, roboty elektryczne, roboty sanitarne). Jeżeli jednak inwestor decyduje się na wskazanie podwykonawców już w umowie o roboty budowlane, powinien zadbać o szczegółowe określenie zleconego im zakresu robót.

Wynagrodzenie podwykonawcy

Szczegółowe określenie zakresu robót zleconych podwykonawcy ma znaczenie również z innego powodu. Inwestor co do zasady odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że jego wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia lub z umowy.

W związku z powyższą regulacją istotne będzie, aby w umowie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą wynagrodzenie należne temu ostatniemu zostało określone w sposób szczegółowy, poprzez rozdzielenie poszczególnych składników wynagrodzenia za poszczególne części robót budowlanych (np. w zakresie robót przygotowawczych, konstrukcyjnych, instalacyjnych, wykończeniowych itd.). Ma to wyjątkowe znaczenie w przypadku wynagrodzenia określonego ryczałtowo, gdzie nie zawsze jest sporządzany kosztorys na potrzeby kalkulacji ryczałtu.

Zakazany blankietowy sprzeciw na wprowadzanie podwykonawców

Trzeba również podkreślić, że na podstawie znowelizowanych przepisów nie będzie możliwe wyrażenie blankietowego sprzeciwu na wprowadzanie jakichkolwiek podwykonawców przez wykonawcę robót budowlanych. Wprowadzenie takiego zapisu do umowy o roboty budowlane nie będzie bowiem wyłączać odpowiedzialności inwestora, który zignoruje zgłoszenie podwykonawcy dokonane w czasie realizacji inwestycji. Sprzeciw zawsze musi mieć charakter skonkretyzowany i odnosić się do konkretnego zgłoszenia podwykonawcy.

Umowne zobowiązanie wykonawcy do przedłożenia umowy podwykonawczej i jej formy

Po nowelizacji nie istnieje już ustawowy obowiązek przedstawienia inwestorowi przez wykonawcę umowy podwykonawczej przy dokonania zgłoszenia podwykonawcy (stary art. 6471 § 2 k.c.). Wykonawcy nie będą również musieli zawierać umów z podwykonawcami w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dla zaistnienia solidarnej odpowiedzialności inwestora wystarczające jest wskazanie w zgłoszeniu (lub w umowie) szczegółowego przedmiotu robót zleconych podwykonawcy i brak sprzeciwu inwestora w terminie 30 dni.

Nie wyłącza to jednak możliwości umownego nałożenia obowiązku przez inwestora na wykonawcę do przedłożenia umowy z podwykonawcami zawartej w formie pisemnej. Dzięki temu możliwa będzie skuteczniejsza kontrola nad umowami między wykonawcami a podwykonawcami. Dodatkowo w umowie o roboty budowlane inwestor może nałożyć na wykonawcę określone obowiązki w zakresie realizacji umów podwykonawczych, sankcjonując ich niewykonanie karami umownymi. Pozwoli to na pewniejszą kontrolę procesu budowlanego przez inwestora.

Podsumowanie

W obecnej sytuacji nie wiadomo, w jakim kierunku pójdzie praktyka orzecznicza w zakresie rozliczeń z podwykonawcami. Z dotychczasowego orzecznictwa wynika natomiast, że podwykonawcy są traktowani przez sądy w sposób uprzywilejowany, jako podmioty słabsze ekonomicznie, w związku z czym przepisy interpretowane są często na ich korzyść. Z tego powodu istotne jest, aby inwestorzy szczegółowo przeanalizowali dotychczasowe umowy z wykonawcami, aby uniknąć sprzeczności ich zapisów z ustawą oraz zabezpieczyć interesy wszystkich stron.