Czy można sprzedać nieruchomość w trakcie trwania stosunku najmu? Czy nowy wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę najmu? Czy nowy wynajmujący może zmienić treść umowy najmu? Czy najemcy przysługują roszczenia, które przysługiwały mu względem poprzedniego wynajmującego?
Analiza
Zawarcie umowy najmu nieruchomości nie uniemożliwia sprzedaży tej nieruchomości przez jej właściciela. Sprzedaż możliwa jest w całym okresie obowiązywania stosunku najmu, niezależnie od tego czy nieruchomość została już wydana najemcy czy też nie. W przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy najmu nabywca nieruchomości wstępuje w miejsce zbywcy, a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach.
Co do zasady w takiej sytuacji nowy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów ustawowych. Zasada ta jednak nie jest bezwzględna, bowiem nabywca nie może wypowiedzieć umowy najmu, gdy umowa między najemcą a poprzednim wynajmującym została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy. Wobec powyższego forma w jakiej zawarta została umowa najmu ma niebagatelne znaczenie dla samego najemcy, któremu zależy na trwałości stosunku najmu, jak i dla potencjalnego nabywcy nieruchomości, dla którego korzystne może okazać się uprawnienie do jak najszybszego rozwiązania umowy najmu z dotychczasowymi najemcami. Ponadto nabywca nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu, gdy najem został ujawniony w księdze wieczystej.
Opisane powyżej uprawnienie nabywcy, który wstąpił w miejsce wynajmującego, nie powstaje również, jeżeli przedmiotem zbycia jest lokal mieszkalny, gdyż co do zasady przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, wydanych najemcy. Stosuje się je jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu.
Wstąpienie nabywcy w sytuację prawną zbywcy odbywa się z mocy prawa. Przekształcenie to ma charakter podmiotowy i jest ono całkowite. Oznacza to, że na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Najemcy nie przysługują żadne nowe uprawnienia. Nie może on więc, żądać np. dokonania zmian treści umowy najmu.
Jednakże skutki wstąpienia nabywcy nieruchomości nie obejmują roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu. Roszczenia powstałe przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz przepisy ustawy, nie dotyczą bowiem wstępującego nabywcy. Zatem, przykładowo, najemca, który dokonał – przed zbyciem przedmiotu najmu przez pierwszego wynajmującego – napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy przedmiotu najmu. Także roszczenia odszkodowawcze najemcy powstałe w okresie przed zbyciem przedmiotu najmu nie przechodzą na nabywcę. Wynikające więc z umowy najmu prawa i obowiązki stron umowy nie obejmują roszczeń o zwrot nakładów, bowiem źródłem tych roszczeń nie są postanowienia umowy najmu, a więc i ukształtowany nią stosunek prawny najmu, lecz przepisy prawa, które wiążą powstanie określonych roszczeń z wystąpieniem określonych w tych przepisach zdarzeń.
Najemca może żądać od poprzedniego wynajmującego naprawienia szkody, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu. W takiej sytuacji najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu umowy przez nabywcę. Jeżeli tego nie zrobi to zbywcy przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Należy też pamiętać, że nabycie nieruchomości będącej przedmiotem najmu nie powoduje automatycznej zmiany podmiotowej w odniesieniu do wszystkich praw i obowiązków związanych z zawartą umową najmu. Zdarza się bowiem, że obok uprawnień i zobowiązań stron wynikających ze stosunku najmu istnieją inne, poboczne, lecz wynikające z innych stosunków prawnych (np. prawo pierwokupu, uprawnienia wynikające z poręczenia zobowiązań najemcy lub wynajmującego, rozliczenie kaucji). Takich dodatkowych stosunków prawnych nie dotyczą reguły opisane powyżej odnoszące się do stosunku najmu. Dla powyższego nie ma znaczenia czy takie dodatkowe zobowiązania stron umowy najmu zostały zawarte jednym dokumentem razem z umową najmu czy też oddzielnie.
Wnioski
Właściciel może zbyć rzecz w trakcie trwania stosunku najmu.
Nabywca wstępuje wówczas z mocy prawa w miejsce zbywcy. Może on co do zasady wypowiedzieć najemcy umowę z zachowaniem ustawowych terminów, jednakże istnieją od ww. zasady wyjątki. W szczególności nabywca nie może wypowiedzieć umowy najmu, gdy umowa między najemcą a poprzednim wynajmującym została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy. Najemcy nie przysługują roszczenia względem nowego wynajmującego, wynikające z innych niż umowa najmu stosunków, np. o zwrot nakładów na rzecz, zwrot wpłaconej kaucji, czy wynikające z ustanowionego przez poprzedniego właściciela prawa pierwokupu.
Autor:
Agata Pawlak-Jaszczak
radca prawny