Czy możliwe jest wybudowanie domu na ziemi rolnej? Czy gmina odrolni działkę samodzielnie? Jak dokonać wyłączenia działki z produkcji rolnej? Do kogo skierować wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej? Jakie koszty niesie za sobą wyłączenie działki z produkcji rolnej?
Analiza
Co do zasady nie jest możliwe wybudowanie domu na nieruchomości rolnej. Ustawodawca przewidział jednak możliwość zmiany przeznaczenia gruntu rolnego oraz wyłączenia z produkcji rolnej. Trzeba jednak zaznaczyć, iż procedura taka jest bardzo skomplikowana, czasochłonna i kosztowna.
Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych
Przede wszystkim należy zaznaczyć, iż przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powyższa informacja ma podstawowe znaczenie, określa bowiem procedurę zmiany przeznaczenia takich nieruchomości. Zgodnie z treścią ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Zmiana przeznaczenia gruntów zależna jest od zgody właściwego organu. Aby zmienić przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, wymagane jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Zgoda taka ma charakter uznaniowy, oznacza to, iż właściwy organ nie ma obowiązku jej udzielić, należy jednak pamiętać, iż zgodnie z obowiązującymi w prawie administracyjnym zasadami postępowania, stanowisko takie powinien uzasadnić. Zgoda powyższa wydawana jest na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Należy pamiętać, iż ewentualna zgoda na zmianę przeznaczenia wydana przez właściwy organ, nie wywołuje sama w sobie skutków prawnych, a stanowi jedynie podstawę do przeprowadzenia przez gminę odpowiedniej procedury związanej z przygotowaniem i uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konstatując, wydanie odpowiedniej zgody nie upoważnia do budowy domu na nieruchomości z przeznaczeniem na cele rolnicze. Zgoda taka stanowi jedynie przesłankę przeprowadzenia prac planistycznych, skutkujących uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego przeznaczenie danej nieruchomości z rolnej na budowlaną.
Wyłączenie z produkcji
Odnosząc się do kwestii wyłączenia z produkcji użytków rolnych należy zaznaczyć, iż gleby dzielimy, w zależności od ich pochodzenia, na mineralne i organiczne. Podział ten jest o tyle istotny, iż w zależności od niego wyłączenie takie będzie procedurą mniej lub bardziej skomplikowaną i sformalizowaną. Zgodnie z treścią ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie jest możliwe po wydaniu decyzji właściwego starosty zezwalającej na takie wyłączenie. Wyłączenie to obejmuje użytki rolne:
- wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów określonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne ;
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
- pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
- pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
- pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
- zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
- torfowisk i oczek wodnych;
- pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.
Należy zaznaczyć, iż wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej, odnoszący się do gruntów rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a sama decyzja ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to, iż nie tworzy ona nowego prawa a jedynie potwierdza jego istnienie. W omawianym przypadku organ jest zobowiązany by wydać decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji.
W decyzji o wyłączeniu z produkcji gruntów rolnych (za wyjątkiem gruntów klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego) określa się również dodatkowe obowiązki związane z tym wyłączeniem.
Podstawowym obowiązkiem związanym z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej jest uiszczenie należności oraz opłat rocznych. Poprzez należności rozumie się, zgodnie z definicją zawartą w ustawie, jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji, natomiast poprzez opłatę roczną należy rozumieć opłatę z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10 % należności, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji. Wysokość należności za 1 ha (a w konsekwencji również i opłat rocznych) obliczana jest na podstawie tabeli wskazanej w ustawie i odnosi się do rodzaju gruntu, klasy bonitacyjnej oraz pochodzenia gleby. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Ponieważ obowiązek uiszczenia należności powstaje w wyniku faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, w razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzję, jednakże, które nie zostały faktycznie wyłączone z produkcji rolnej, obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych przechodzi na nabywcę, o czym ten ostatni winien zostać poinformowany przez zbywcę. Natomiast gdyby faktyczne wyłączenie z produkcji rolnej nastąpiło przed zbyciem, na nabywcę przechodzi jedynie obowiązek uiszczania opłat rocznych, o czym również winien zostać poinformowany. Opłatę roczną należy uiścić do dnia 30 czerwca danego roku. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.
Wnioski
Zmiana przeznaczenia oraz wyłączenie gruntów rolnych z produkcji jest procesem długotrwałym, skomplikowanym i kosztownym.
Na zmianę przeznaczenia musi zostać wyrażona zgoda przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi poprzedzona wnioskiem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgoda taka nie oznacza jednak automatycznej zmiany przeznaczenia, a stanowi jedynie podstawę do przeprowadzenia procedury planistycznej uchwalającej plan zagospodarowania przestrzennego uwzgledniający inne przeznaczenie danej nieruchomości.
Procedura wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych zależna jest od klasy oraz pochodzenia danej gleby.
Po wyrażeniu zgody na wyłączenie z produkcji osoba, która dokona faktycznego wyłączenia zobowiązana jest uiścić należność oraz opłaty roczne. W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzję, jednakże, które nie zostały faktycznie wyłączone z produkcji rolnej obowiązek uiszczania należności oraz opłat rocznych przechodzi lub może przejść na nabywcę danej nieruchomości.
Zarówno wysokość należności jak i (w konsekwencji) opłat rocznych ustalana jest w oparciu o odpowiednie przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.