Czy ustalona w umowie najmu prywatnego lokalu mieszkalnego stawka czynszu może być podwyższana bez konieczności wypowiadania samej umowy? Czy podwyżka opłat za dostarczane do lokalu media, których koszt ponosi właściciel lokalu, wymaga zmiany stawki czynszu? Jak często wynajmujący może podwyższać czynsz w czasie trwania najmu?
Podwyżka czynszu – aspekt prawny
Zmiana wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego uregulowana jest w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Ustawa ta dopuszcza jednostronną zmianę umowy najmu prywatnego lokalu mieszkalnego (tj. innego niż pozostającego w mieszkaniowym zasobie gminy, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i towarzystw budownictwa społecznego) bez konieczności wypowiedzenia samej umowy, określa również częstotliwość i wysokość takich zmian.
Pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu
Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu dokonuje się na podstawie pisemnego wypowiedzenia jego wysokości ze wskazaniem nowej stawki. Właściciel nie ma jednak pełnej swobody przy kształtowaniu polityki czynszowej. Jeżeli w wyniku podwyżki czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu w skali roku przekroczą wartość 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następują z poziomu już przekraczającego tę wartość, podwyżka taka musi być dodatkowo uzasadniona : (1) zapewnieniem właścicielowi pokrycia wydatków związanych z trwałym utrzymaniem lokalu, zwrotem kapitału w związku z ponoszonymi nakładami na nabyciu lub ulepszanie lokalu zwiększającego jego wartość użytkową (w określonych rocznie granicach – do czasu pełnego zwrotu) i godziwy zysk lub (2) wzrostem inflacji w poprzednim roku kalendarzowym (o wysokość tego wzrostu). Minimalny okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca, przy czym w umowie najmu można go wydłużyć.
Prawa najemcy
Po otrzymaniu wypowiedzenia najemca może:
- zakwestionować wysokość podwyżki, żądając przedstawienie jej kalkulacji, a następnie wnosząc pozew o ustalenie, że podwyżka nie jest zasadna w ogóle lub jest uzasadniona w innej wysokości; co istotne w tej sytuacji to właściciel lokalu musi wykazać w sądzie zasadność dokonanej podwyżki;
- odmówić przyjęcia podwyżki – w tej sytuacji umowa najmu rozwiązuje się z końcem okresu wypowiedzenia czynszu najmu;
- przyjąć zmianę umowy – po upływie terminu wypowiedzenia dochodzi do zmiany stawki czynszu albo innych opłat.
Podwyżka czynszu tylko raz na pół roku
Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu może być dokonana nie częściej niż raz na pół roku, licząc od dnia, w którym ostatnia podwyżka zaczęła obowiązywać. Podwyżka dokonana wcześniej jest nieważna i lokator nie ma podstaw do opłacania wyższego czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania.
Powyższe ograniczenia nie dotyczą podwyżek opłat niezależnych od właściciela lokalu z tytułu dostaw mediów: energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, jeżeli najemca nie ma zawartej umowy na ich dostarczanie bezpośrednio z dostawcą. W tej sytuacji właściciel może jednak dokonać podwyżki wyłącznie w zakresie niezbędnym do pokrycia rzeczywistych (zwiększonych) kosztów dostarczania tych mediów, a więc bez możliwości wliczania dla siebie zysku (która jest częścią składową czynszu albo innych opłat za używanie lokalu). W stosunku regulującym używanie lokalu mieszkalnego właściciel nie może pobierać od lokatora innych należności niż czynsz najmu (lub inną opłatę za używanie lokalu) i opłat niezależnych od właściciela.
Podsumowanie
Dopuszczalna jest jednostronna zmiana umowy najmu lokalu mieszkaniowego w zakresie czynszu najmu, przy czym podwyżka nie może być dokonana częściej niż raz na pół roku.
O dopuszczalności dokonania podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego decyduje nie tylko czas od ostatniej podwyżki, ale także ustalenie, czy po zmianie czynszu nie będzie on przekraczał lub następował z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Opłaty niezależne od właściciela mogą być podwyższane bez żadnych ograniczeń, ale wyłącznie w zakresie niezbędnym do pokrycia kosztów dostawy mediów.
W celu uniknięcia konieczności ograniczeń co do podwyżek czynszu albo innych opłat za używanie lokalu należy zawierać krótkie umowy najmu na czas określony.