Eksmisja z lokalu mieszkalnego

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu i eksmitować najemcę lokalu mieszkalnego, gdy ten nie płaci czynszu? Jakie kroki musi podjąć wynajmujący by rozwiązać umowę w takiej sytuacji? Czy po rozwiązaniu umowy wynajmujący może samodzielnie usunąć lokatorów? Jak wygląda procedura eksmisji?

Analiza

Prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego (nie pozostającego w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej) jest ograniczone przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które to uregulowania znajdują zastosowanie zamiast odpowiednich norm Kodeksu cywilnego. Jedną z przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy jest nieregulowanie przez najemcę umówionego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu.

Uiszczanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu jest zasadniczym obowiązkiem najemcy. Umożliwiająca wszczęcie procedury zmierzającej do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego jest jednak dopiero zwłoka najemcy przekraczająca trzy pełne okresy płatności. Podstawę tę należy rozumieć w ten sposób, że wypowiedzenie umowy jest możliwe, gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami na łączną wysokość przekraczającą trzy pełne okresy płatności, a nie za trzy kolejne okresy. Do powstania tej zaległości może więc dojść na skutek zsumowania się kilku niedopłat z różnych okresów płatności.

Przed złożeniem wypowiedzenia umowy najmu konieczne jest w pierwszej kolejności pisemne uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie miesięcznego terminu do zapłaty wszystkich zaległości i bieżących opłat. W razie ich nie spłacenia w tym terminie wynajmujący może pisemnie wypowiedzieć najem, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia – ze skutkiem na koniec miesiąca. Spłata jedynie części zaległości nie uniemożliwia wynajmującemu skorzystania z możliwości dokonania wypowiedzenia.

Z upływem okresu wypowiedzenia umowa najmu lokalu mieszkalnego ulega rozwiązaniu, w którym to dniu najemca powinien wydać lokal właścicielowi. Gdy do opróżnienia lokalu nie dojdzie nie jest prawnie dopuszczalne wyrzucenie byłego najemcy siłą – w takiej sytuacji lokatorowi przysługuje specjalne powództwo i nadzwyczajna procedura sądowa kończąca się w takiej sytuacji orzeczeniem nakazującym właścicielowi wydanie lokalu byłemu najemcy. W tej sytuacji wynajmujący może jedynie wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję.

Dysponując prawomocnym i wykonalnym orzeczeniem nakazującym byłemu najemcy opróżnienie i wydanie lokalu właściciel może kontynuować postępowanie w celu usunięcia lokatora, zaś dalsze czynności eksmisyjne wykonuje komornik sadowy. W razie przyznania byłemu najemcy, w wyroku sądu, prawa do lokalu socjalnego do przymusowego usunięcia lokatora nie może dojść do czasu dostarczenia przez gminę takiego lokalu. Gdy wyrok takiego prawa nie przyznał możliwe jest usunięcie lokatora do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez gminę lub przez inną osobę. Jeżeli gmina w ciągu 6 miesięcy nie wskaże pomieszczenia tymczasowego możliwe jest usunięcia lokatora do noclegowni, schroniska lub innego podobnego miejsca – wskazanego przez gminę. Jakkolwiek wciąż formalnie obowiązuje zakaz eksmisji „na bruk” w sezonie zimowym (od listopada do marca), to ze względu na znowelizowane zasady eksmisji komornik zawsze dokonuje eksmisji do określonego pomieszczenia – co najmniej do noclegowni, czy schroniska wskazanego przez gminę. Tym samym komornik nie powinien odmawiać wykonania czynności eksmisyjnych także w tym okresie.

Zgodnie z definicją ustawową przez tymczasowe pomieszczenie rozumie się pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Wnioski

W odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego dopiero zaległość równa trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub innych opłat uzasadnia wypowiedzenie umowy.

Wypowiedzenie umowy powinno być poprzedzone pisemną informacją kierowaną do najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy wraz z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do spłaty wszystkich zaległości.

Jeśli najemca nie spłaci zaległości wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia licząc od końca miesiąca, w którym wypowiedzenie zostało złożone drugiej stronie.

Zakazane jest przeprowadzenie eksmisji na własną rękę – takiej może dokonać wyłącznie komornik na podstawie prawomocnego i wykonalnego wyroku sądu.

W zależności od treści wyroku nakazującego eksmisję może ona być przeprowadzona szybko – gdy wskazuje się komornikowi pomieszczenie tymczasowe – lub być de facto nie wykonywalna przez lata – gdy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego.