Użytkowanie wieczyste w księdze wieczystej

Czy kupujący prawo użytkowania wieczystego nieruchomości jest związany celem na jaki zostało ustanowione to prawo, jeżeli cel ten nie został ujawniony w księdze wieczystej?

Analiza

Użytkowanie wieczyste (dalej też jako „UW”) jest prawem pośrednim między własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi takimi jak użytkowanie czy służebność.

Charakterystyczną cechą użytkowania wieczystego jest terminowość tego prawa (jest ono ustanawiane na określony czas), a także, o czym często się zapomina, jego celowość. W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste należy bowiem określić sposób korzystania z niej przez użytkownika wieczystego (art. 239 kc oraz art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sposób ten powinien być ujawniony w księdze wieczystej (art. 30 ustawy o gospodarce nieruchomościami) – w polu 1.11.2.2 w elektronicznej KW. Zdarza się jednak, iż wpis w księdze różni się znacząco, od treści umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Często w księdze wieczystej w polu 1.11.2.2 występuje jedynie oznaczenie „działka gruntu w użytkowaniu wieczystym” lub podobne, co w zasadzie w żaden sposób nie odzwierciedla narzuconego w umowie sposobu korzystania z nieruchomości.

Powyższe bywa źródłem poważnych wątpliwości towarzyszących transakcjom, których przedmiotem jest użytkowanie wieczyste. Kupujący, który nie przeprowadza szczegółowego audytu prawnego nabywanej nieruchomości (co jest regułą przy mniejszych transakcjach), często nie ma świadomości, iż nabywa prawo, które zostało ustanowione w określonym celu. Wynika to zwykle z dwóch kwestii. Po pierwsze ze wspomnianego „nieprzepisania” przez sąd sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie ustanawiającej UW do księgi wieczystej. Księga wieczysta jest zwykle jedynym dokumentem badanym przed transakcją przez kupującego. Po drugie wiąże się z faktem, iż w umowach sprzedaży UW również często nie wskazuje się sposobu korzystaniaz nieruchomości, który został określony w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Na marginesie należy szczególnie uczulić na rozróżnianie obu wspomnianych umów. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest zawierana pomiędzy Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, a tym na rzecz kogo jest ustanawiane to prawo. To w niej określa się zarówno cel UW jak i jego termin. Umowa sprzedaży użytkowania wieczystego jest zaś zawierana pomiędzy użytkownikiem wieczystym a nabywcą. Wskazywanie w niej terminu i celu UW nie jest obowiązkowe (choć na pewno pożądane dla bezpieczeństwa stron transakcji).

Podstawowym problemem w analizowanym zagadnieniu jest rozstrzygnięcie, czy nabywcę użytkowania wieczystego wiąże sposób korzystania z nieruchomości określony w umowie ustanawiającej UW, jeżeli nie wynika on z księgi wieczystej. Jest to o tyle istotne, że wykorzystanie nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem może prowadzić do rozwiązania użytkowania wieczystego przed czasem na jaki to prawo zostało ustanowione (art. 240 kc).

Jako zasadniczy argument przemawiający w powyższej sytuacji za brakiem obowiązku stosowania się do sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie ustanawiającej UW wskazuje się przede wszystkim ochronę jaka przysługuje nabywcy prawa ujawnionego w księdze wieczystej, zwanej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych). Ponadto podnosi się, że jeżeli nabywca nie był stroną umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste to nie mogą go wiązać jej postanowienia.

Mimo, iż zagadnienie to budzi wiele kontrowersji wśród prawników przyjęcie powyższej argumentacji nie wydaje się trafne.

Po pierwsze należy wskazać, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni osób, które wiedziały, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mogły się o tym dowiedzieć (art. 6 ustawy o księgach wieczystych). Każdy zaś nabywca nieruchomości ma prawo wglądu w akta księgi wieczystej. W aktach tych, w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, powinna znajdować się umowa, która stała u podstaw powstania tego prawa, i która określiła sposób jego wykonywania. Nabywca nie ma zatem większych problemów z ustaleniem treści tej umowy.

Po drugie trzeba zauważyć, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie wywołuje skutku prawnego jedynie pomiędzy stronami, które ją zawierają. Na jej mocy powstaje bowiem prawo rzeczowe (choć skutecznie dopiero po wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej), które honorować musi każdy, nie tylko strony tej umowy. Określenie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości wyznacza zakres tego prawa (definiuje jego wymiar).

Kupujący nie może zatem nabyć prawa innego (szerszego) niż to, które powstało na mocy umowy o oddanie gruntu w UW. Inaczej nabywałby bowiem prawo, które nie istnieje.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż nabywca prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest związany celem na jaki zostało ustanowione to prawo nawet jeżeli cel ten nie został ujawniony w księdze wieczystej.

Wnioski

Nabywca prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest związany celem na jaki zostało ustanowione to prawo (sposobem korzystania), nawet jeżeli cel ten nie został ujawniony w księdze wieczystej.