Jak powstaje i wygasa zastaw na ruchomościach najemcy wniesionych do wynajmowanego lokalu użytkowego lub mieszkalnego? Kogo i jakie rzeczy mogą być objęte zastawem? Jakie należności najemcy z umowy najmu lokalu zabezpiecza zastaw? Czy wynajmujący może siłą sprzeciwić się wyniesieniu rzeczy objętych zastawem? Czy wynajmujący może przejąć na własność rzeczy objęte zastawem?
Analiza
Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują zabezpieczenia zapłaty czynszu najmu i innych należności w postaci tzw. ustawowego zastawu na ruchomościach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Zastaw ten obejmuje rzeczy wniesione do oddanego w najem lokalu użytkowego, jak i lokalu o charakterze mieszkaniowym (w dalszej części porady pojęcie „lokalu” odnosi się zarówno do lokalu użytkowego, jak i mieszkalnego, o ile nie zostało w tekście sprecyzowane inaczej). Ustawowy zastaw na ruchomościach powstaje z mocy prawa, bez konieczności wprowadzania stosownych zapisów w umowie i wydawania wynajmującemu obciążonego zastawem przedmiotu. Momentem obciążenia ruchomości zastawem jest chwila powstania zaległości z tytułu czynszu najmu oraz świadczeń dodatkowych, przez co należy rozumieć dzień następujący po dniu, w którym zgodnie z umową należności te powinny być uiszczone przez najemcę.
Zastaw upada w razie usunięcia rzeczy z lokalu, przy czym wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać je na własne ryzyko. Przyjąć należy, iż w takiej sytuacji wynajmujący może również (a wręcz powinien, gdy najemca wciąż pozostaje w lokalu lub gdy lokal miałby zostać wynajęty innemu najemcy po jego opuszczeniu przez dłużnika) bez utarty zastawu wynieść ruchomości poza lokal celem ich dalszego przechowania. Najemcy zdając sobie sprawę ze swojego położenia często starają się wynieść swoje rzeczy z lokalu. Tym praktykom wynajmujący może aktywnie przeciwdziałać, przejąć ruchomości najemcy – w takim wypadku opór najemcy będzie działaniem bezprawnym.
Przedmiotem zastawu są ruchomości należące do najemcy i znajdujące się w wynajmowanym lokalu z chwilą powstawania zaległości, do czasu jej uregulowania – bez względu na to kiedy zostały do niego wniesione lub kiedy stały się własnością najemcy. Prawo zastawu nie będzie obejmować rzeczy, których najemca jest w szczególności tylko posiadaczem, dzierżycielem, leasingobiorcą, przedmiotami wyłącznie mu użyczonymi, czy przewłaszczonymi na zabezpieczenie przez wierzyciela najemcy. Obciążeniu zastawem nie podlegają także przedmioty, które zgodnie z przepisami o egzekucji nie mogą być zajęte, jak np.: przedmioty urządzenia domowego i niezbędna odzież, narzędzia i przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej, przedmioty niezbędne do nauki i wykonywania praktyk religijnych. Ustawowym zastawem objęte są rzeczy, których najemca jest współwłaścicielem w części ułamkowej. Oznacza to, że nie są nim obciążone ruchomości objęte współwłasnością łączną: należące do majątku spółki cywilnej, czy objęte majątkową wspólnością małżeńską. W odniesieniu do umowy najmu lokalu mieszkalnego zastaw rozciąga się nie tylko na w/w ruchomości samego najemcy, ale obejmuje także ruchomości członków rodziny razem z nim mieszkających.
Zastaw ustawowy na ruchomościach nie zabezpiecza wszelkich należności wynajmującego, a wyłącznie roszczenia o czynsz oraz świadczenia dodatkowe za okres nie dłuższy niż jeden rok – wraz z odsetkami. Z tego względu zastaw nie powstaje z mocy prawa na wszystkich ruchomościach znajdujących się w lokalu, ale obciąża jedynie te, których wartość zbywcza jest co do zasady równa zadłużeniu za ten okres. W przypadku lokalu mieszkalnego pojęcie świadczeń dodatkowych jest ściśle określone przez przepisy prawa – są to należności z tytułu dostaw mediów: energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, gdy najemca nie ma zawartej umowy na ich dostarczanie bezpośrednio z dostawcą. W odniesieniu do lokali użytkowych brak jest takiego katalogu, stąd mogą to być wszelkie poboczne względem czynszu najmu należności określone w umowie, takie jak: partycypacja w kosztach utrzymania części wspólnych budynku, czy tzw. opłaty marketingowe w centrach handlowych. Nie podlegają zabezpieczeniu inne należności z tytułu umowy najmu, takie jak wszelkie roszczenia odszkodowawcze za uszkodzenie lokalu, kary umowne za niedotrzymanie określonych świadczeń niepieniężnych przez najemcę.
Co szczególnie ważne, wynajmujący nie ma możliwości zaspokojenia roszczeń o czynsz oraz świadczenia dodatkowe poprzez jednostronne przejęcie na własność, czy sprzedaż „z wolnej ręki” obciążonych zastawem ruchomości. Musi bowiem dysponować odpowiednim tytułem wykonawczym (np. wyrokiem sądu) zasądzającym te należności i złożyć do komornika wniosek o ich wyegzekwowanie. We wniosku wskazać należy na mienie dłużnika objęte zastawem, z których komornik przeprowadzi egzekucję przez ich sprzedaż, a środki z tego uzyskane przekaże wynajmującemu lub pod pewnymi warunkami może przejąć je na własność (w razie zbiegu egzekucji należność zabezpieczona zastawem jest zaspokajana w piątej, z dziesięciu, kategorii).
Wnioski
Zastaw powstaje z mocy prawa z dniem powstania zaległości i upada w razie wyniesienia ruchomości z lokalu, przy czym wynajmujący może sprzeciwić się ich usunięciu, przejąć je i złożyć w innym miejscu – ponosi jednakże względem najemcy odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za utratę lub uszkodzenie tych ruchomości.
Zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu użytkowego obejmuje ruchomości najemcy, z których możliwe jest prowadzenie egzekucji – w odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego zastaw obejmuje także ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.
Zastaw na ruchomościach wniesionych do lokalu mieszkalnego poza czynszem najmu obejmuje ściśle określone opłaty niezależne od właściciela mieszkania.
Wynajmujący nie może sprzedać, ani przejąć ruchomości obciążonych zastawem – niezbędnym –jest uzyskanie tytułu wykonawczego zasądzającego należność od najemcy i skierowanie egzekucji komorniczej do ruchomości obciążonych zastawem.