Podatek od zasiedzenia nieruchomości

Czy nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia jest opodatkowane? Jakie są obowiązki nabywcy wobec urzędu skarbowego? Czy istnieją zwolnienia z podatku mające zastosowanie do zasiedzenia nieruchomości?

Analiza

Nabycie własność nieruchomości w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Stawka podatku wynosi 7% podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytej nieruchomości ustalona według stanu nieruchomości w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek w nieruchomości spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan nieruchomości w dniu dokonania wymiaru podatku, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru podatku.

Przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę na nieruchomości podczas biegu zasiedzenia. W przypadku zabudowanej nieruchomości, jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość w drodze  zasiedzenia, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Wartość nabytej nieruchomości powinna zostać określona na poziomie cen rynkowych dla danego typu nieruchomości.

Nabywca nieruchomości jest zobowiązany złożyć zeznanie podatkowe SD-3, w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania nabywcy. Do zeznania podatkowego dołącza się postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie oraz dokumenty potwierdzające poniesienie przez nabywcę nakładów na nieruchomości podczas biegu zasiedzenia. Organ podatkowy po złożeniu zeznania podatkowego dokona wszczęcia postępowania podatkowego i wyda decyzję ustalającą wysokość podatku, który należy zapłacić. Termin płatności podatku to 14 dni od dnia doręczenia tej decyzji.

Zwolnione z podatku od spadków i darowizn jest nabycie w drodze zasiedzenia własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości – do wysokości udziału we współwłasności. Zwolnienie to znajdzie zastosowanie w sytuacji gdy przykładowo dwie osoby były współwłaścicielami domu-bliźniaka. Każda z tych osób zamieszkiwała jedną połowę tego domu przez okres niezbędny do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia. W takiej sytuacji zwolniona z podatku u każdej z tych osób będzie część wartości nabytej w drodze zasiedzenia połowy domu do wysokości ½ , bo tyle wynosił udział ułamkowy w nabytej nieruchomości, stąd zasadne będzie opodatkowanie tylko „drugiej połowy” wartości.

Sporne pozostaje czy w przypadku nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku przewidzianego dla nabycia przez  małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Brzmienie przepisu regulującego to zwolnienie odsyłające do powstania obowiązku podatkowego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, wskazuje że także zasiedzenie może zostać objęte tym zwolnieniem. Przeciwnego zdania jest Minister Finansów. Powyższe oznacza więc, że w sytuacji gdy nabywcą nieruchomości w drodze zasiedzenia – w relacji do dotychczasowego właściciela nieruchomości – będzie małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha bezpieczne działanie winno polegać na jednoczesnym złożeniu zarówno zeznania podatkowego SD-3 jak i zgłoszenia SD-Z2, (zgłoszenia o nabyciu praw majątkowych, które trzeba złożyć dla ubiegania się o zastosowanie omawianego zwolnienia), zapłaceniu podatku wynikającego z wydanej przez organ decyzji a następnie złożeniu wniosku o jego zwrot jako nadpłaty.

Wnioski

Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn według stawki 7% wartości nieruchomości pomniejszonej o ewentualne nakłady nabywcy na nieruchomości.

Zwolniona z podatku będzie ta część wartości nieruchomości, która odpowiada ułamkowemu udziałowi w prawie własności nieruchomości – jeżeli przedmiotem zasiedzenia była fizycznie wydzielona część nieruchomości.

Objęcie zwolnieniem nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę jest kwestionowane przez Ministra Finansów.