W jaki sposób odbywa się aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego? Jakie są przesłanki aktualizacji opłaty? Z czyjej inicjatywy następuje wszczęcie postępowania aktualizacyjnego? Na kim spoczywa ciężar udowodnienia przesłanek uzasadniających aktualizację opłaty? Od jakiego momentu użytkownik wieczysty jest obowiązany uiszczać zaktualizowaną opłatę?
Analiza
Użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość tej opłaty podlega aktualizacji w przypadku zmiany wartości nieruchomości (jej wzrostu lub spadku). Celem aktualizacji jest dostosowanie wysokości opłaty rocznej do aktualnej wartości nieruchomości. Dokonywanie aktualizacji opłaty rocznej możliwe jest nie częściej niż raz na 3 lata. Odbywa się ona przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W ramach procedury aktualizacyjnej nie dochodzi zatem do zmiany stawki procentowej, lecz do zmiany wysokości opłaty na skutek zmiany wartości nieruchomości.
Aktualizacji dokonuje się z urzędu (z inicjatywy właściciela gruntu reprezentowanego przez właściwy organ) albo na wniosek użytkownika wieczystego. Oczywistym jest, iż w praktyce wszczęcie postępowania przez organ następować będzie tylko w przypadku wzrostu wartości nieruchomości pociągającego za sobą konieczność podwyższenia opłaty rocznej. Z kolei użytkownik wieczysty podejmie w tym zakresie inicjatywę zazwyczaj w celu zmniejszenia wysokości takiej opłaty, gdy wartość nieruchomości zmalała.
Wartość gruntu, na podstawie której ustala się wysokość nowej opłaty, określana jest w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość określonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego (por. omówienie tego zagadnienia w artykule „Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste a rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość”).
Postępowanie aktualizacyjne może zmierzać zarówno do podwyższenia jak i obniżenia wysokości dotychczasowej opłaty. Można wyróżnić trzy zasadnicze etapy tego postępowania, przy czym przebiegają one nieco inaczej w przypadku aktualizacji podjętej przez organ z urzędu, a inaczej w sytuacji wszczęcia procedury aktualizacyjnej na wniosek użytkownika wieczystego.
I Etap: Wszczęcie procedury aktualizacyjnej
W przypadku aktualizacji z urzędu, wszczęcie procedury następuje na skutek dokonanego przez organ reprezentujący właściciela gruntu pisemnego wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, zawierającego ofertę nowej wysokości opłaty. Wypowiedzenie powinno być złożone użytkownikowi wieczystemu do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym ma już obowiązywać nowa wysokość opłaty. Przykładowo, jeśli wypowiedzenie zostanie doręczone użytkownikowi wieczystemu do dnia 31 grudnia 2013 roku, to nowa opłata będzie obowiązywać od 1 stycznia 2014 roku. W wypowiedzeniu organ musi wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia organ powinien także dołączyć informację o wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, oraz o miejscu, w którym użytkownik wieczysty może zapoznać się z operatem szacunkowym. W przypadku niezakwestionowania wypowiedzenia przez użytkownika wieczystego, nowa opłata zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym złożono wypowiedzenie dotychczasowej opłaty.
Prawo zainicjowania procedury aktualizacyjnej przysługuje także użytkownikowi wieczystemu. Może on żądać dokonania przez właściciela gruntu aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli organ z urzędu nie podjął aktualizacji pomimo zmiany wartości nieruchomości. W tym celu użytkownik wieczysty powinien wystosować do organu odpowiedni wniosek zawierający żądanie aktualizacji opłaty. Doręczenie tego żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Należy przy tym pamiętać, iż choć w praktyce celem wniosku będzie obniżenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, to nie można wykluczyć, że w ramach prowadzonego postępowania zostanie – wbrew zamierzeniu użytkownika wieczystego – ustalona wyższa niż dotychczasowa wartość nieruchomości, co skutkować będzie odpowiednim podwyższeniem (a nie obniżeniem, jak tego chciał użytkownik wieczysty) opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku uwzględnienia żądania użytkownika wieczystego, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
II Etap: Postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym (SKO)
W terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia użytkownik wieczysty może złożyć do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Obowiązek udowodnienia przesłanek uzasadniających aktualizację spoczywa na właściwym organie. Złożenie wspomnianego wniosku do SKO nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku oddalenia wniosku przez SKO obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia SKO lub w wyniku zawarcia przed SKO ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Inaczej kwestia ta przedstawia się w przypadku aktualizacji opłaty przeprowadzanej na wniosek użytkownika wieczystego. W razie odmowy dokonania aktualizacji przez organ użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do SKO. Użytkownik wieczysty może także skierować sprawę do SKO, w terminie 90 dni od dnia doręczenia właściwemu organowi żądania obniżenia opłaty, jeżeli nie rozpatrzył on go w terminie 30 dni. W obydwu przypadkach wszczęcie postępowania przed SKO odbywa się poprzez złożenie do SKO przez użytkownika wieczystego odpowiedniego wniosku (wniosku o ustalenie, że odmowa aktualizacji jest nieuzasadniona albo wniosku o dokonanie aktualizacji w przypadku nierozpatrzenia przez organ w wymaganym terminie żądania obniżenia opłaty). We wniosku takim należy przedstawić argumentację przemawiającą za dokonaniem aktualizacji. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa w tym wypadku na użytkowniku wieczystym. W przypadku oddalenia wniosku przez SKO obowiązuje opłata dotychczasowa. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona w wyniku prawomocnego orzeczenia SKO lub zawartej przed nim ugody, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
III Etap: Postępowanie przed sądem powszechnym
W przypadku obydwu procedur aktualizacyjnych (z urzędu i na wniosek), od orzeczenia SKO właściwy organ i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Sprzeciw należy złożyć do SKO. Złożenie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Po wniesieniu sprzeciwu pierwotny wniosek złożony przez użytkownika wieczystego do SKO (czyli w przypadku aktualizacji z urzędu – wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, natomiast w razie aktualizacji na wniosek – wniosek o ustalenie, że odmowa aktualizacji była nieuzasadniona albo wniosek o dokonanie aktualizacji w przypadku nierozpatrzenia przez organ w wymaganym terminie żądania obniżenia opłaty) zastępuje pozew. Powyższe skutkuje między innymi tym, że niezależnie od tego, kto złożył sprzeciw od orzeczenia SKO, w praktyce to zawsze użytkownik wieczysty będzie wzywany przez sąd do uiszczenia opłaty sądowej od pozwu. To bowiem wniosek do SKO składany przez użytkownika wieczystego, a nie sprzeciw, zastępuje pozew. Opłata sądowa wynosi 5% różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną. W razie złożenia sprzeciwu, orzeczenie SKO traci moc, a sąd – nie będąc związany orzeczeniem SKO – samodzielnie ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ustalona przez sąd opłata roczna w nowej wysokości obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
Wnioski
Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji, nie częściej niż raz na trzy lata.
Przesłanką aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości. Aktualizacja odbywa się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej.
Wartość nieruchomości gruntowej, na podstawie której ustala się wysokość nowej opłaty, określana jest w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W ramach procedury aktualizacyjnej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość określonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego.
Wszczęcie procedury aktualizacyjnej odbywa się albo na skutek wypowiedzenia przez organ wysokości dotychczasowej opłaty (aktualizacja z urzędu) albo na wniosek użytkownika wieczystego. Zarówno wypowiedzenie jak i wniosek winny być złożone do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym ma już obowiązywać nowa wysokość opłaty.
Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się na podwyższenie opłaty przez organ, jak również wtedy, gdy organ odmówił obniżenia opłaty lub nie rozpatrzył w wymaganym terminie żądania użytkownika wieczystego o obniżenie opłaty, wówczas użytkownik wieczysty może skierować sprawę do SKO. Wymaga to złożenia przez niego odpowiedniego wniosku.
Od orzeczenia SKO właściwy organ i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Złożenie sprzeciwu powoduje przekazanie sprawy do sądu cywilnego, a pierwotny wniosek złożony do SKO przez użytkownika wieczystego zastępuje pozew. W takiej sytuacji orzeczenie SKO traci moc, a sąd samodzielnie ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.