Obowiązki wynajmującego i najemcy

Jakie są obowiązki wynajmującego w stosunku do najemcy? Czy jest możliwe odmienne uregulowanie zakresu obowiązków w umowie najmu? Pod jakim warunkiem dopuszcza się odmienne uregulowanie obowiązków najemcy?

Analiza

Kodeks cywilny reguluje zagadnienie najmu jak również i najmu lokalu. Pojęcie „lokalu” nie zostało jednak w kc. zdefiniowane, w związku z powyższym termin ten należy rozumieć szeroko – zarówno jako lokal w rozumieniu uopl., jak i lokal innego rodzaju (np.: tzw. „powierzchnia użytkowa” najęta w centrum handlowym).

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy stanowiącej przedmiot umowy. Zgodnie z regulacjami kc. umowa najmu zobowiązuję wynajmującego do wydania przedmiotu najmu najemcy do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, najemca z kolei zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Obowiązkiem wynajmującego, zgodnie z postanowieniami kc., jest nie tylko samo wydane przedmiotu najmu, ale wydanie go w stanie przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to również, iż dana rzecz – o ile jest to konieczne – winna być wydana najemcy wraz z przynależnościami, a więc z takimi rzeczami ruchomymi, które są potrzebne do korzystania z przedmiotu najmu przy czym aby dana rzecz nosiła cechy przynależności winna być ona funkcjonalnie powiązana z rzeczą główną (a więc w omawianym przypadku z przedmiotem umowy najmu).

Kolejnym obowiązkiem wynajmującego, wskazanym w kc., jest utrzymywanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do użytku przez cały czas trwania umowy najmu. Należy zauważyć, iż ww. obowiązek nie dotyczy tzw. odrębnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, te bowiem obciążają najemcę. W praktyce problematyczne może okazać się rozgraniczenie „drobnych nakładów” od tych, do których zobowiązany jest wynajmujący. Przyjmuje się zatem, że nakładami wynikającymi z obowiązku utrzymania przedmiotu najmu są remonty, naprawy, wymiana zużytych bądź uszkodzonych elementów przedmiotu najmu – w tym również przynależności – natomiast drobnymi nakładami, obciążającymi najemcę – zgodnie z treścią kodeksu cywilnego – mogą być drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Należy pamiętać, iż w przypadku, gdy wynajmujący nie wywiąże się z nałożonego obowiązku utrzymywanie przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć właściwy termin do przeprowadzenia odpowiednich prac, a w przypadku gdy termin ten upłynie bezskutecznie, to najemca ma prawo wykonać dane czynności na koszt wynajmującego.

Należy również wskazać, iż w przepisach kc. regulujących najem lokalu – odnosząc się do sytuacji, w której najemca zwleka z zapłatą czynszu przez dwa okresy rozliczeniowe a wynajmujący zamierza wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia – ustawodawca zobowiązał wynajmującego do wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty wskazanych zaległości. Dodatkowe wezwanie, o którym mowa, winno być sporządzone w formie pisemnej. Dopiero brak uiszczenia stosownej kwoty w wyznaczonym czasie uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania stosowanych terminów.

Podsumowując analizę przepisów kodeksu cywilnego – odnoszących się do obowiązków wynajmującego – należy również zaznaczyć, iż przepisy te –za wyjątkiem regulacji odnoszącej się do dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty – nie mają charakteru bezwzględnie obowiązującego. Powyższe oznacza, iż strony umowy najmu mogą odmiennie uregulować określone obowiązki wynajmującego, np.: poprzez zawarcie, w umowie najmu, zastrzeżenia, iż to najemca w zamian za obniżenie czynszu w określonym czasie, dokona nakładów innych niż drobne wynikające z bieżącego korzystania z przedmiotu najmu. Nie można bowiem zapominać, iż w polskim prawie cywilnym obowiązuje zasada swobody zawierania umów, umożliwiająca stroną dowolne kształtowanie treści lub celu stosunku zobowiązaniowego o tyle o ile nie narusza on przepisów ustaw, zasad współżycia społecznego oraz jest zgodny z naturą tego stosunku.

Ustawa o ochronie praw lokatorów (uopl.), miejskim zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego jest regulacją szczególną w stosunku do regulacji umowy najmu zamieszczonej w kodeksie cywilnym. W przypadku zaistnienia okoliczności regulowanych przez postanowienia uopl. stosuje się je zamiast postanowień kc, chyba, że dane zagadnienie w uopl. nie zostało uregulowane, albo sama ustawa stanowi inaczej. Zgodnie z treścią przywołanej ustawy, służyć ma ona ochronie praw lokatorów, a więc stosuje się ją w odniesieniu do najemców lub osób używających lokalów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a także będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

W uopl. ustawodawca wskazał, szereg obowiązków wynajmującego dotyczących zarówno wydania lokalu jak i utrzymania go podczas trwania stosunku najmu. Istotne jest jednak zaznaczenie, iż ustawodawca różnicuje sytuację wynajmujących w zależności od faktu czy dany lokal należy do publicznego zasobu mieszkaniowego czy też nie. W tym ostatnim przypadku możliwe jest uregulowanie kwestii obowiązków – tak wynajmującego jak i najemcy – inaczej niż przewiduje to uopl.

Należy zauważyć, iż podstawowe obowiązki wymienione w analizowanej ustawie dotyczą utrzymania przedmiotu najmu. Powyższy obowiązek jest tożsamy z tym wskazanym w kc. jednakże, w uopl. ustawodawca w sposób bardziej precyzyjny wskazał zakres tych obowiązków. Zgodnie z treścią ww. ustawy wynajmujący ma w szczególności obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, a także dokonywanie napraw tych urządzeń oraz budynku. Jednakże, gdy uszkodzenie powstało z winy najemca, wynajmujący jest uprawniony do obciążenia go kosztami takich napraw. Ponadto do zakresu obowiązków wynajmującego należy wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu, naprawa lokalu oraz naprawa lub wymiana instalacji i urządzeń technicznych w zakresie nieobciążającym najemcy. W uopl. ustawodawca zaznaczył, iż obowiązkiem wynajmującego jest również wymiana m. in. stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych. Regulacja ta jest zgodna, z wcześniej wskazanymi uregulowaniami kc., które nakazują najemcy dokonywać drobnych – innych niż wymiana – napraw m. in. podłóg, drzwi i okien jako tzw. drobnych nakładów na przedmiot najmu. Pomimo, iż wskazane w ustawie obowiązki wynajmującego zostały znacznie szerzej opisane niż miało to miejsce w kc. należy zaznaczyć, iż nie stanowią one katalogu zamkniętego. Z tego względu przyjęto stanowisko, iż w razie wątpliwości czy np.: dana usterka winna być usunięta przez wynajmującego czy też przez najemcę, należy skonfrontować ją, z wymienionymi w przepisach uopl., obowiązkowymi naprawami i konserwacjami obciążającymi najemcę.

Uopl. określa również zasady zwroty kaucji, o ile zawarcie umowy najmu zostało uzależnione od jej wpłacenia. Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić zwaloryzowaną kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca nabył własność lokalu, wtedy obowiązek zwrotu aktualizuje się w momencie nabycia jego własności, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu czynszu. Analizowana ustawa wskazuje również na sposób waloryzacji kaucji. Mianowicie wartość zwaloryzowanej kaucji oblicza się mnożąc kwotę czynszu obowiązującego w dniu jej zwrotu poprzez krotność czynszów przyjętego przy jej pobraniu (maksymalnie można żądać kaucji w wysokości dwunastokrotności czynszu najmu). Aby uniknąć nadużyć związanych z celowym zaniżaniem stawki czynszu w dniu zwrotu kaucji, ustawodawca zastrzega, iż zwracana kaucja nie może być niższa od tej wpłaconej, niezależnie od tego czy ta niższa kwota wynikałaby z ww. formuły.

Ponadto wynajmujący ma obowiązek utrzymywać czystość zarówno części wspólnych budynku jak i otoczenia.

Jak wspomniano powyżej, o ile dany lokal nie stanowi części publicznego zasobu mieszkaniowego – zatem o ile jego właścicielem lub posiadaczem samoistnym nie jest gmina, gminna osoba prawna lub spółka handlowa utworzona z udziałem gminy (z wyłączeniem TBS) – powyższe obowiązki mogą zostać uregulowane odmiennie w umowie najmu. Bezwzględnie – niezależnie od powyższej wskazanego wyjątku – natomiast, strony są zobowiązane do każdorazowego, pisemnego informowania się o zmianie adresu zamieszkania lub siedziby. W przypadku nie wykonania takiego zobowiązania, korespondencje wysłaną na ostatni wskazany adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru, uważa się za doręczoną pomimo braku jej odebrania.

Wnioski

Uopl. ma zastosowanie do lokali mieszkalnych oraz stanowiących pracownie służące twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Uopl. ma charakter regulacji szczególnej w stosunku do kc., co oznacza, iż ustawa ta winna być stosowana, w przypadkach w niej określonych, zamiast kodeksu cywilnego.

Zamieszczone w kodeksie cywilnym regulacje dotyczące najmu lokali należy stosować – z zachowaniem zasady wskazanej powyżej – zarówno do lokali mieszkalnych jak i lokali o innym charakterze (np.: najem „powierzchni użytkowej” w centrum handlowym).

W przypadku gdy najemca zwleka z zapłatą czynsz przez co najmniej dwa okresy rozliczeniowe, wynajmujący, chcąc wypowiedzieć umowę, zobowiązany jest wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty.

Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użycia oraz utrzymywanie tego stanu podczas całego okresu trwania umowy.
Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie przedmiotu najmu wraz z przynależnościami, niezbędnymi do korzystania z przedmiotu.

Najemca może wyznaczyć termin zobowiązujący wynajmującego do przeprowadzenia prac wynikający z obowiązku utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do użytku, a po jego upływie wykonać te prace samodzielnie na koszt wynajmującego.

Regulacje odnoszące się do obowiązków wynajmującego, poza obowiązkiem dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty, nie mają charakteru bezwzględnego, a więc mogą być dowolnie regulowane przez strony w treści umowy najmu.

Obowiązkiem wynajmującego jest utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do użytku, poprzez zapewnienie sprawnego działania urządzeń i instalacji, a także poprzez wymienienie zużytych elementów wyposażenia lokalu.

Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania napraw budynku, pomieszczeń oraz urządzeń, a także do przywrócenia poprzedniego stanu budynku w przypadku jego uszkodzenia, niezależnie od przyczyn powstania tych uszkodzeń.

Wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu zwaloryzowanej kaucji.

Zarówno wynajmujący jak i najemca zobowiązani są do bezzwłocznego poinformowania drugiej strony w przypadku zmiany adresu zamieszkania lub siedziby.

Obowiązki wynajmującego mogą być uregulowane odmiennie niż wskazano w uopl. w przypadkach gdy lokal w rozumieniu tej ustawy, nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.