Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej po 2008 r. korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego? Jakie wydatki można uznać za wydatki na cele mieszkaniowe? Jakie są warunki formalne korzystania ze zwolnienia?
Analiza
Zasadą jest, że przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Termin pięciu lat nie ma zastosowania do sytuacji, gdy dana sprzedaż zostanie zaklasyfikowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych.
W sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości, niebędącej przy tym gruntem rolnym ani gospodarstwem rolnym, będzie miała nastąpić przed upływem wspomnianego pięcioletniego terminu przychód ze sprzedaży podlegałby opodatkowaniu, o ile zbywca nie skorzysta z obowiązującej od 1 stycznia 2009 r. tzw. nowej ulgi mieszkaniowej. Ulga ta przewiduje zwolnienie od podatku dla dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Warunkiem jest by począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Przykład:
Przychód z odpłatnego zbycia 200.000 zł.
Koszty uzyskania przychodu 150.000 zł.
Dochód 50.000 zł.
Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe 180.000 zł.
Obliczenie dochodu podlegającego zwolnieniu:
(50.000 zł x 180.000zł) / 200.000 zł = 45.000 zł.
Dochód podlegający zwolnieniu 45.000 zł.
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 5.000 zł (50.000 zł – 45.000 zł.).
Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, wówczas dochód ten w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe należy uznać m. in. wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego, spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub gruntu, prawa użytkowania wieczystego gruntu. Za wydatki na cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Podatnicy rozliczają dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości na formularzu PIT-39. Formularz PIT-39 jest przeznaczony dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych po dniu 31 grudnia 2008 r. Formularz ten składa się w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia nieruchomości.
Wnioski
Od 2009 r. dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku dochodowego w części przeznaczonej, w ciągu dwóch lat od dnia zbycia nieruchomości, na cele mieszkaniowe.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie właściwego formularza podatkowego, a mianowicie PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po doku podatkowym, w którym dokonano zbycie nieruchomości.