Odrębna własność lokalu

Czy można amortyzować najem lokalu mieszkalnego i zaliczać odpisy do  kosztów uzyskania przychodów? Jakie są metody amortyzacji lokalu? Jaka jest stawka?

Analiza

Dochody osiągane przez wynajmujących z tzw. prywatnego najmu (czyli nie kwalifikowanych do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych) lokali mieszkalnych mogą być opodatkowane bądź to na zasadach ogólnych (według skali progresywnej i stawek podatku 18% i 32% dochodu), bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (według stawki podatku 8,5% przychodu). Wybór formy opodatkowania zależy do wynajmującego. Przy wyborze zasad ogólnych wynajmujący będzie mógł uwzględnić koszty uzyskania przychodów, czego nie będzie mógł uczynić w przypadku wyboru ryczałtu ewidencjonowanego.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć zarówno koszty bezpośrednio jak i pośrednio związane z uzyskanym przychodem pod warunkiem, że nie zostały wskazane w katalogu wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Wydatki na zakup lokalu mieszkalnego, co do zasady, nie mogą być jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Kosztem uzyskania przychodów są jednak odpisy z tytułu zużycia takiego lokalu (tzw. odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu, zmniejszają podstawę opodatkowania, a co za tym idzie zmniejszają także płacony podatek.

Co do zasady amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania  lokale mieszkalne będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Wynajmujący może wybrać jedną z dwóch metod amortyzacji lokalu mieszkalnego: metodę liniową (amortyzacja standardowa) bądź tzw. metodę uproszczoną. Od wyboru metody amortyzacji zależeć będzie jak szybko dana nieruchomość zostanie zamortyzowana i jak odpisy amortyzacyjne będą wpływały na wielkość kosztów danego okresu.

W przypadku wyboru metody liniowej, lokal mieszkalny będzie podlegać amortyzacji  począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ta nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie wartość początkowa lokalu mieszkalnego. Wartość początkowa lokalu zależy od sposobu jej nabycia. W przypadku odpłatnego nabycia, wartością początkową lokalu jest cena jego nabycia. Wysokość rocznego odpisu amortyzacyjnego uzyskuje się poprzez pomnożenie wartości początkowej oraz stawki amortyzacyjnej. Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w równych ratach co miesiąc albo co kwartał, bądź jednorazowo na koniec roku podatkowego. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się dopóki dopóty suma odpisów amortyzacyjnych zrówna się z wartością początkową lokalu mieszkalnego.

Natomiast w przypadku wyboru metody uproszczonej wartość początkowa lokalu mieszkalnego może zostać ustalona przez przyjęcie w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Kwota ta od dłuższego czasu nie jest przez waloryzowana. Wybór metody uproszczonej oznacza, że lokal mieszkalny amortyzowany według tej metody nie musi zostać ujęty w  ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych dokonuje się przy zastosowaniu podstawowej stawki 1,5%.

Możliwe jest jednak również zastosowanie przez wynajmującego tzw. indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla używanego lokalu mieszkalnego (tzn. wykorzystywanego przed nabyciem przez wynajmującego przez okres co najmniej 60 miesięcy). W takim przypadku jednak okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Przykładowo – wynajmujący zamiast korzystać z podstawowej stawki 1,5%, może wybrać indywidualną stawkę 10%, dzięki czemu lokal mieszkalny będzie zamortyzowany już po 10 latach.

Metoda uproszczona jest mniej korzystna dla wynajmującego albowiem stawka 988 zł/m2 nie oddaje zazwyczaj realnej wartości nieruchomości. Znaczenie bardziej korzystna jest amortyzacja na zasadach ogólnych. Metoda uproszczona zyska jednak na atrakcyjności, gdy wynajmujący nie posiada informacji o kosztach nabycia lub wytworzenia lokalu mieszkalnego albo gdy koszty te są niższe niż wynikające z przemnożenia liczby metrów kwadratowych wynajmowanego lokalu mieszkalnego i kwoty 988 zł.

Wnioski

Przy prywatnym najmie lokalu mieszkalnego wynajmujący może uwzględnić koszty uzyskania przychodów z tytułu nabycia bądź wytworzenia takiego lokalu.

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia lokalu mieszkalnego (tzw. odpisy amortyzacyjne).

Wynajmujący może wybrać bądź metodę liniową amortyzacji bądź metodę uproszczoną.

Stawka amortyzacja dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%, a okres amortyzowania nie może być krótszy niż 10 lat.