Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Jakie będą zasady opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu lub mieszkania nabytego w drodze spadku po zmarłym współmałżonku? Kiedy przychód ze sprzedaży będzie opodatkowany? Na jakich zasadach możliwe jest zwolnienie z opodatkowania kwoty pochodzącej ze sprzedaży?

Analiza

Zasadą jest, że przychód osoby fizycznej ze sprzedaży domu mieszkalnego podlega opodatkowaniu jeżeli od końca roku w którym został nabyty dom mieszkalny nie upłynęło pięć lat. Innymi słowy, po upływie pięcioletniego okresu przychód ze sprzedaży domu mieszkalnego nie stanowi już przychodu podatkowego. Wyjątek stanowi sytuacja gdy sprzedaż zostanie uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, przy czym nie chodzi tu wyłącznie o działalność gospodarczą formalnie zarejestrowaną w ewidencji działalności ale o działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych.

W sytuacji gdy dom mieszkalny nabyty przez oboje małżonków do majątku wspólnego, po śmierci jednego współmałżonka przechodzi w całości w ręce drugiego, w drodze spadkobrania, momentem nabycia ½ udziału w prawie własności tego domu mieszkalnego staje się moment śmierci jednego z nich. Pozostała ½ była już jego własnością (w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej) od daty nabycia domu mieszkalnego przez oboje małżonków.

W przypadku decyzji o sprzedaży takiego domu mieszkalnego może pojawić się sytuacja, w której ½ udziału nie podlega opodatkowaniu, gdyż minęło pięć lat od końca roku, w którym dom mieszkalny został nabyty przez oboje współmałżonków. W stosunku do udziału nabytego w drodze spadkobrania pojawi się obowiązek podatkowy, gdy dom mieszkalny zostanie zbyty przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym zmarł współmałżonek. W takim wypadku, opodatkowany będzie przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty nabycia, a osiągnięty dochód nie podlega doliczeniu do innych dochodów, lecz będzie odrębnie opodatkowany według stawki 19% dochodu. Przy nabyciu w drodze spadkobrania nie wystąpią koszty uzyskania przychodu w postaci wydatków na nabycie. Jedynymi kosztami uzyskania będą w takim wypadku udokumentowane nakłady ustalone na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, które zwiększyły wartość domu mieszkalnego, poczynione przez zbywcę w czasie jego posiadania. Kosztem uzyskania będzie także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn, przy czym kwota ta w praktyce nie wystąpi przy skorzystaniu ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla spadkobrania po zmarłym małżonku.

W przypadku sprzedaży domu mieszkalnego przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (czyli od końca roku, w którym zmarł współmałżonek) dochód osiągnięty na sprzedaży domu mieszkalnego nie zostanie opodatkowany, jeżeli zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Cele mieszkaniowe zostały szczegółowo określone w ustawie i obejmują m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

W przypadku wydatkowania na cele mieszkaniowe w powyższym terminie tylko części środków z kwoty stanowiącej ½ przychodu uzyskanego ze sprzedaży całego budynku mieszkalnego, zwolniona z podatku będzie tylko proporcjonalna część osiągniętego dochodu odpowiadająca iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w podlegającym opodatkowaniu przychodzie z odpłatnego zbycia domu mieszkalnego.

Niewydatkowanie całości uzyskanego przychodu w kwocie stanowiącej ½ całości uzyskanego przychodu ze sprzedaży będzie więc oznaczało konieczność zapłaty podatku w wysokości 19% niewydatkowanego na cele mieszkaniowe dochodu ze sprzedaży. Biorąc pod uwagę przepisy przewidujące konieczność zapłacenia wspomnianego podatku wraz z odsetkami za zwłokę i skorygowania złożonego zeznania podatkowego, w którym wykazano przeznaczenie uzyskanego dochodu na cele mieszkaniowe wskazane jest, by decyzja o skorzystaniu ze zwolnienia była podejmowana po wnikliwym przeanalizowaniu realnej możliwości wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży środków na cele mieszkaniowe w ustawowym dwuletnim terminie.

Wnioski

Datą nabycia domu mieszkalnego w drodze spadku po współmałżonku jest moment śmierci współmałżonka.

Dla powstania obowiązku podatkowego kluczowe znaczenie ma ustalenie czy upłynął pięcioletni okres liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie domu mieszkalnego.

Przychód ze sprzedaży domu mieszkalnego podlega opodatkowaniu jeżeli od daty jego nabycia, liczonej od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, nie minęło pięć lat.

Dochód ze zbycia domu mieszkalnego to różnica między przychodem ze sprzedaży a poniesionymi udokumentowanymi nakładami na ten dom. Dochód ten podlega opodatkowaniu według stawki 19%.

Warunkiem objęcia zwolnieniem z podatku całej kwoty stanowiącej przychód podatkowy jest jej wydatkowanie na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat licząc od końca roku, w którym została zbyta nieruchomość.