Opodatkowanie najmu w ramach działalności gospodarczej

Jakie są zasady opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Jakie plusy a jakie minusy ma wynajem lokalu mieszkalnego w ramach działalności gospodarczej? Kiedy należy wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy i jakie zeznanie podatkowe należy złożyć? Sprawdź, w jaki sposób poprawnie rozliczać się z Urzędem Skarbowy w przypadku najmu lokalu mieszkalnego.

Przychód z najmu lokalu  mieszkalnego lub użytkowego  uzyskany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może być rozliczany według zasad ogólnych tj. skali progresywnej ze stawkami 18% oraz 32% (tak jak przy najmie traktowanym jako przychód z innego źródła niż działalność gospodarcza) bądź według stawki liniowej 19%.

Rozliczenie na zasadach ogólnych i podatkiem liniowym

Wynajmujący przedsiębiorca rozliczając się zarówno na zasadach ogólnych, czy też podatkiem liniowym, będzie mógł pomniejszyć uzyskany przychód z najmu o odpisy amortyzacyjne, opłaty administracyjne, odsetki od kredytu, wydatki na media, ubezpieczenia czy też remonty, albowiem dochodem z działalności gospodarczej jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Opodatkowaniu będzie podlegać czysty dochód przedsiębiorcy. Wynajmujący przedsiębiorca ma obowiązek prowadzić ewidencję wszystkich przychodów i kosztów w formie księgi przychodów i rozchodów lub ksiąg rachunkowych. Przedsiębiorca rozliczający się według skali podatkowej ma obowiązek do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni odprowadzać zaliczki miesięczne od dochodów. W przypadku wyboru przez wynajmującego podatku liniowego jest on obowiązany wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku, a sumą należnych zaliczek za poprzednie miesiące.

Kwartalne rozliczanie zaliczek

Przedsiębiorcy rozpoczynający prowadzenie działalności gospodarczej oraz tzw. mali podatnicy mogą wybrać kwartalne rozliczanie zaliczek.

Przez podatnika rozpoczynającego po raz pierwszy prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej rozumie się osobę, która w roku rozpoczęcia tej działalności, a także w okresie trzech lat, licząc od końca roku poprzedzającego rok jej rozpoczęcia, nie prowadziła pozarolniczej działalności gospodarczej samodzielnie lub jako wspólnik spółki niemającej osobowości prawnej oraz działalności takiej nie prowadził małżonek tej osoby, o ile między małżonkami istniała w tym czasie wspólność majątkowa.

Z kolei małym podatnikiem jest podatnik, u którego wartość przychodu ze sprzedaży (wraz z kwotą należnego podatku od towarów i usług) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 1.200.000 euro; przeliczenia kwot wyrażonych w euro dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października poprzedniego roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1.000 zł.

Mali podatnicy, którzy wybrali kwartalny sposób wpłacania zaliczek, są obowiązani do dnia 20 lutego roku podatkowego zawiadomić właściwego naczelnika urzędu skarbowego o wyborze tego sposobu wpłacania zaliczek.

Podatnicy, którzy rozpoczynają prowadzenie działalności w trakcie roku podatkowego, składają zawiadomienie w tym zakresie w terminie do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia tej działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Zawiadomienie dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 lutego roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z kwartalnego sposobu wpłacania zaliczek.

Zaliczki kwartalne należy wpłacać do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, za który wpłacana jest zaliczka. Zaliczkę za ostatni kwartał wynajmujący przedsiębiorca powinien wpłacić w terminie do 20 stycznia następnego roku. Do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym wynajmujący jest obowiązany składać urzędom skarbowym zeznanie PIT-36 bądź PIT-36L, w których wykazuje dochody z najmu.

Korzyści i wady

Korzyścią rozliczania najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podobnie jak przy zasadach ogólnych, jest możliwość pomniejszenia przychodu o koszty. Dodatkową jednak korzyścią jest możliwość potrącenia straty podatkowej, powstałej przy najmie mieszkania.

Minusem jest to, iż w przypadku zbycia przez przedsiębiorcę wynajmowanego lokalu mieszkalnego przychód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym nawet po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nabyto lokal mieszkalny, podczas gdy w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej przychód taki nie podlegałby opodatkowaniu.

Pięcioletni okres, po upływie którego przychody ze zbycia nieruchomości korzystają ze zwolnienia z podatku dochodowego, nie znajduje zastosowania także w przypadku odpłatnego zbycia wynajmowanego lokalu mieszkalnego, nawet jeżeli przed zbyciem lokal mieszkalny został wycofany z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przychód z najmu lokalu  mieszkalnego lub użytkowego  uzyskany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może być rozliczany według zasad ogólnych tj. skali progresywnej ze stawkami 18% oraz 32% bądź według stawki liniowej 19%.