Realizacja robót budowlanych, zwłaszcza związanych z dużymi przedsięwzięciami, nierzadko napotyka na liczne przeszkody i może powodować nieporozumienia pomiędzy stronami. Często prowadzi to do sytuacji, gdy jedna ze stron nie jest już zainteresowana kontynuacją wykonywania umowy i zamierza od niej odstąpić. Okazuje się jednak, że odstąpienie od umowy nie zawsze jest możliwe, a złożone w tym zakresie oświadczenie – nieskuteczne. Powoduje to, iż wbrew przekonaniu strony odstępującej, umowa nadal wiąże strony, a brak jej dalszej realizacji może spowodować dotkliwe konsekwencje, również finansowe. Kiedy zatem możliwe jest odstąpienie od umowy? Czy może ono dotyczyć tylko części umowy? Jakie skutki wywołuje?

Ustawowe prawo odstąpienia

Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje podstaw uprawniających do odstąpienia od umowy: ustawowe i umowne. Ustawowe prawo odstąpienia wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego i jest możliwe, o ile zajdą ku temu przesłanki tam określone. Podstawową przesłanką odstąpienia jest zwłoka. Jak wynika z art. 491 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Co należy rozumieć przez zwłokę? Ze zwłoką mamy do czynienia wówczas, gdy strona nie wykonuje swojego świadczenia z przyczyn od niej zależnych. Tym samym, nie będzie można zarzucić drugiej stronie, iż pozostaje w zwłoce, jeśli została ona wywołana czynnikami od niej niezależnymi. W przypadku, gdy kontrahent dopuszcza się zwłoki, należy wezwać go do wykonania umowy i wyznaczyć dodatkowy termin do jej realizacji. W wezwaniu obligatoryjnie należy zaznaczyć, iż niezastosowanie się do wezwania skutkować będzie odstąpieniem od umowy. Wyznaczenie odpowiedniego terminu może nastąpić w dowolnej formie. Ze względów dowodowych wskazana byłaby jednak forma pisemna.

Po upływie dodatkowego wyznaczonego terminu strona wzywająca jest uprawniona do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie takie wywołuje skutek z chwilą, gdy dotrze do drugiej strony. O ile wezwanie do wykonania umowy nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy, o tyle oświadczenie o odstąpieniu winno ono zostać złożone w formie dokumentowej, jeśli umowę zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej. W przypadku, zawarcia umowy w innej formie szczególnej (pismo z datą pewną lub urzędowo poświadczonym podpisem, forma aktu notarialnego) odstąpienie powinno być stwierdzone pismem. W razie zawarcia umowy jedynie w formie ustnej do złożenia skutecznego oświadczenia o odstąpieniu wystarczy zachowanie takiej samej formy. Mając, jednakże na uwadze, iż odstąpienie od umowy rodzi konieczność rozliczenia się przez strony, co może prowadzić do sporów a nawet postępowania sądowego, oświadczenie takie winno mieć każdorazowo formę pisemną.

Istnieje również możliwość odstąpienia od umowy z powodu niemożliwości jego zrealizowania. Prawo do odstąpienia przysługuje zarówno w sytuacji, gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, jak i w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi.

Ustawowe prawo do odstąpienia przysługuje również w sytuacji, gdy strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, iż go nie spełni. W takim przypadku odpada potrzeba wyznaczenia dodatkowego terminu drugiej stronie.

Jako że do umów o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o umowie o dzieło, odstąpienie od umowy możliwe jest również w przypadku konieczności znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego w związku niezbędnością wykonania prac dodatkowych nieprzewidzianych w kosztorysie. Uprawnienie takie przysługuje, jednakże wyłącznie inwestorowi.

Inwestorowi przysługuje również uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie. Inwestor może także od umowy odstąpić w przypadku wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji. W przypadku, gdy zrealizowana inwestycja ma wady istotne inwestorowi przysługuje również prawo do odstąpienia od umowy, chyba że wykonawca je usunie. Inwestor jest ponadto uprawniony do odstąpienia od umowy w każdym czasie, dopóki dzieło nie zostało ukończone.

O ile zatem strony w umowie nie przewidziały możliwości odstąpienia od niej z innych powodów, odstąpienie od umowy w oparciu o ustawowe przesłanki będzie możliwe tylko w przypadkach powyżej wskazanych.

Umowne prawo odstąpienia

Mając na uwadze zasadę swobody umów, strony mogą dopuścić w umowie o roboty budowlane również inne powody uzasadniające odstąpienie od niej. Możliwość taka może być zastrzeżona dla jednej bądź dla obu stron. Nie ma przy tym żadnych ograniczeń co do przesłanek uzasadniających złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Jak wynika z praktyki, najczęstszymi powodami są: opóźnienia wykonawcy w rozpoczęciu lub realizacji robót budowlanych, wadliwe wykonywanie prac, powierzenie prac podwykonawcom nieuzgodnionym z inwestorem, naruszanie przez wykonawców zasad bezpieczeństwa na budowie czy opóźnienie inwestora w zapłacie należnego wynagrodzenia.

Warunkiem skuteczności zastrzeżenia umownego prawa odstąpienia, jest określenie w umowie o roboty budowlane terminu, w trakcie którego strona jest uprawniona do złożenia oświadczenia w tym zakresie. Można go określić jako upływ pewnego okresu (np. 14 dni, miesiąc) od daty wystąpienia przesłanki uzasadniającej odstąpienie lub jako określoną datę graniczną. Brak określenia w umowie takiego terminu będzie równoznaczne z nieważnością zastrzeżenia prawa odstąpienia, a tym samym nieważnością złożonego oświadczenia o odstąpienia od umowy.

Przewidując w umowie uprawnienie do odstąpienia od niej warto zastrzec równocześnie karę umowną na wypadek właśnie odstąpienia od umowy. Należy bowiem wyjaśnić, iż co do zasady, w przypadku odstąpienia od umowy strony nie mogą żądać przewidzianych umową kar umownych z innych tytułów. Nie dotyczy to sytuacji, gdy kary takie były zastrzeżone na wypadek odstąpienia. Aby uniknąć wątpliwości, strony winny również w umowie przewidzieć formę oświadczenia czy inne szczegóły związane z jego złożeniem. Strony mogą również określić, czy odstąpienie może dotyczyć całej umowy czy tylko jeszcze jej niewykonanej części.

Skutki prawne odstąpienia od umowy, odstąpienie od umowy w części

Co do zasady, złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy powoduje wygaśniecie umowy ze skutkiem wstecznym (ex tunc). W razie odstąpienia, umowę taką uważa się za niezawartą.  Strona, która od umowy odstąpiła, powinna zwrócić drugiej stronie to, co otrzymała od niej na podstawie umowy. Co więcej, może ona domagać się zwrotu swojego świadczenia oraz naprawienia szkody, która powstała wskutek niewykonania zobowiązania. Jednakże, jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Powstaje zatem pytanie, czy przedmiot umowy o roboty budowlane ma charakter podzielny? Analiza orzecznictwa i doktryny nie pozwala jednoznacznie na to pytanie odpowiedzieć. Wydaje się, że w pierwszej kolejności konieczna będzie analiza postanowień umownych. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 czerwca 2009 r. (sygn. akt III CSK 337/08), o tym, czy świadczenie niepieniężne przewidziane w umowie o roboty budowlane jest podzielne, czy niepodzielne, decydują przede wszystkim postanowienia umowy interpretowane zgodnie z art. 65 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Jeżeli bowiem w treści umowy strony przewidziały procedurę dotyczącą zabezpieczenia robót, sporządzenia wykazów materiałów budowlanych, odbioru robót wykonanych i zabezpieczających oraz przejęcia placu budowy, to wyraźnie zakładały, że po ewentualnym odstąpieniu od umowy przez wykonawcę inwestycja zostanie dokończona przez kogoś innego. Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą same ustalić jego skutki. W szczególności mogą zastrzec, że odstąpienie od umowy odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron.

Okoliczność, iż odstąpienie od umowy powoduje, iż uważa się ją za niezawartą wywołuje kolejne skutki dla stron. Przede wszystkim powstanie konieczność dokonania rozliczenia za wykonane roboty budowlane. Co do zasady, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Oczywistym jest, iż w przypadku umów o roboty budowlane zwrot świadczenia w naturze nie zawsze jest możliwy. Będzie tak np. w sytuacji, gdy to wykonawca nabył i dostarczył materiały budowlane użyte przy realizacji inwestycji. Obowiązkiem inwestora jest natomiast zapłata wynagrodzenia na rzecz wykonawcy.

W zależności od tego, czy odstąpiono od całej umowy czy tylko od niewykonanej jeszcze części, różnie będą kształtowały się obowiązki inwestora. W przypadku, gdy złożone oświadczenie o odstąpieniu dotyczy całej umowy, strony winny się rozliczyć za roboty budowlane zrealizowane do dnia odstąpienia. Jako że umowę uważa się za niezawartą, przy wycenie zrealizowanych prac strony nie mogą kierować się kosztorysem w oparciu o który ustalały w umowie należne wykonawcy wynagrodzenie. W takim przypadku rozliczenie prac winno nastąpić w oparciu o stawki obowiązujące w dacie odstąpienia. W przypadku natomiast, gdy odstąpienie dotyczy tylko niezrealizowanej jeszcze części, możliwe będzie posłużenie się stawkami przyjętymi przy wycenie konkretnych prac. W zakresie, w którym strony od umowy nie odstąpiły – wiąże ona strony. Tym samym, jeśli do dnia odstąpienia jedna ze stron naliczyła drugiej stronie kary umowne, może ona się ich skutecznie domagać.

Niezależnie od zwrotu wzajemnych świadczeń strona, która odstępuje od umowy, może również na zasadach ogólnych żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Naprawienie szkody obejmuje nie tylko stratę, którą poszkodowany bezpośrednio poniósł, lecz także korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Szkoda w postaci utraty spodziewanych korzyści ma zwykle charakter hipotetyczny. Dlatego też w orzecznictwie akcentuje się konieczność wykazania jej realności z tak dużym prawdopodobieństwem, które uzasadnia przyjęcie wniosku, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła. Obowiązek wykazania szkody i jej wysokości spoczywać będzie na stronie, która od umowy odstąpiła.

Jako że w razie odstąpienia od umowy uważa się ją za niezawartą, strony nie mają wobec siebie żadnych innych roszczeń niż te wynikające z rozliczenia się. Przede wszystkim, co do zasady nie obowiązują już postanowienia umowy o karach umownych. Strony mogą jednakże, jak zostało to już wyjaśnione powyżej, zastrzec kary umowne na wypadek odstąpienia, jak również mogą postanowić, iż również kary umowne zastrzeżone dla innych przypadków pozostaną w mocy po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu.

Mając na uwadze, iż katalog przypadków umożliwiających odstąpienie od umowy w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego jest ograniczony, a nadto w większości przypadków zastrzeżony tylko dla jednej strony, warto w umowie o roboty budowlane przewidzieć dodatkowe podstawy uprawniające strony do złożenia skutecznego oświadczenia o odstąpieniu. Wskazanie podstaw i konsekwencji odstąpienia pozwoli uchronić strony przed ewentualnym procesem sądowym, a nawet jeśli do niego dojdzie, łatwiej będzie przesądzić o racji każdej ze stron.