Postanowienia dotyczące kar umownych powinny być nieodzownym elementem umów o roboty budowlane, pozwalają one bowiem na zabezpieczenie jednej strony przed niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem umowy przez drugą stronę. Rzadko zdarza się, aby realizacja inwestycji przebiegała zgodnie z harmonogramem lub na placu budowy nie wystąpiły sytuacje, których strony nie przewidziały. Zastrzeżenie kar umownych ma nie tylko mobilizować strony do realizacji inwestycji zgodnie z postanowieniami umowy, ale również zrekompensować ewentualne straty poniesione w wyniku braku rzetelności kontrahenta. Na wypadek jakich sytuacji można zastrzec kary umowne i od czego przysługują? Czy niezależnie od zastrzeżonych umową kar umownych strony mogą żądać również odszkodowania, a jeśli tak to w jakich sytuacjach?

Kary umowne – charakterystyka

Kara umowna, jak sama nazwa wskazuje, jest to zastrzeżenie, które strony zamieszczają w treści umowy. Polski ustawodawca nie  przewiduje możliwości dochodzenia kar umownych wyłącznie w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Oznacza to, że możliwość ich żądania uzależniona jest od wprowadzenia odpowiednich postanowień do treści umowy o roboty budowlane. Jaki charakter mają kary umowne? Zgodnie z kodeksem cywilnym, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Jak wynika z powyższej definicji, kara umowna przewidziana jest wyłącznie dla zobowiązań o charakterze niepieniężnym. Tym samym, zastrzeżenie kary umownej dla niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń pieniężnych będzie nieważne. Dla świadczeń pieniężnych niezrealizowanych zastrzeżone zostało prawo odstąpienia od umowy, a dla świadczeń pieniężnych zrealizowanych z opóźnieniem zastrzeżone zostały odsetki. Kara umowna stanowi swego rodzaju surogat odszkodowania, co należy rozumieć w ten sposób, iż przez jej zastrzeżenie strony przy zawarciu umowy określają z góry wysokość należnego wierzycielowi odszkodowania na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika i to odszkodowanie w postaci kary umownej kompensuje wszystkie negatywne dla wierzyciela konsekwencje wynikające ze stanu naruszenia zobowiązania. Podstawą przyjęcia w umowie określonych co do wysokości kar umownych na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest zawsze pewna kalkulacja przyszłej, hipotetycznej szkody, jaką poniesie strona w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.01.2019 r., sygn. akt III CSK 9/17).

Na jakie okoliczności zastrzec kary umowne?

Nie ma zamkniętego katalogu sytuacji, na okoliczność których można zastrzec karę umowną. Mogą to być zatem wszelkie przypadki niewłaściwej realizacji obowiązków stron przewidzianych w umowie o roboty budowlane. Najczęstszym przypadkiem, na wypadek którego strony przewidują karę umowną jest zwłoka lub opóźnienie w realizacji inwestycji. Karę umowną można zastrzec na wypadek opóźnienia w rozpoczęciu robót budowlanych, nieuzasadnionego ich przerwania czy nieterminowego usuwania stwierdzonych wad. Nierzadko inwestor przewiduje karę umowną dla naruszeń związanych z organizacją pracy wykonawcy np. uchybień w stosowaniu przepisów bhp i ppoż, bałaganu na budowie, niewłaściwej gospodarki odpadami czy też z uwagi na posługiwanie się podwykonawcami niezgłoszonymi inwestorowi. Strony mogą w sposób dowolny określić przypadki, w których będą mogły naliczyć karę umową drugiej stronie.

Wysokość kar umownych i ich miarkowanie

Brak jest również jakichkolwiek ustawowych wytycznych co do wysokości kar umownych. Istnieje zatem względna dowolność w ustalaniu ich wysokości. Kara umowna może być określona jako konkretna kwota za dane naruszenie. Może ona również stanowić procent wynagrodzenia przewidzianego w umowie za wykonanie robót budowlanych. Ważne jest jednakże, aby wysokość kary umownej była określona w sposób na tyle precyzyjny, aby strony miały świadomość z jakimi konsekwencjami finansowymi mogą się liczyć w przyszłości na wypadek uchybień w realizacji umowy. Względna dowolność w ustalaniu wysokości kar umownych ograniczona jest jednak możliwością miarkowania jej wysokości przez sąd. Miarkowanie jest instytucją mającą służyć zapobieganiu nakładania kar w nadmiernej wysokości, nieuzasadnionej stopniem naruszenia postanowień umowy czy stopniem zawinienia strony zobowiązanej do jej zapłaty. Chodzi przy tym o sytuację, gdy wysokość kary umownej jest rażąco wygórowana. Jak wskazuje się w orzecznictwie, wysokość określonej stawki kary umownej sama w sobie nie przesądza o rażącym wygórowaniu kary umownej, lecz dopiero wynikająca z tej stawki i okresu opóźnienia wysokość kary umownej może być uznana za rażąco wygórowaną przy zastosowaniu prawidłowego kryterium oceny. Zwrot „rażące wygórowanie” świadczy o tym, że miarkowanie winno mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy kara umowna będzie nie tylko wygórowana, ale wygórowana rażąco, czyli w taki sposób, że system prawa nie może tolerować jej dysproporcji w stosunku do słusznych interesów wierzyciela. Jako kryteria miarkowania wskazuje się m.in. na brak poniesienia przez wierzyciela szkody, nikły bądź umiarkowany rozmiar doznanej szkody, wygórowaną wysokość zastrzeżonej kary umownej w stosunku do wartości szkody doznanej przez wierzyciela, czy do kwoty należnego wykonawcy wynagrodzenia oraz brak winy lub niewielki stopień winy dłużnika; jeżeli bowiem brak winy nie wyłącza odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania to wina i jej stopień ma znaczenie przy miarkowaniu kary umownej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12.07.2019 r., sygn. akt I Aga 28/19). Ważne jest zatem, aby określając wysokość kary umownej strony w sposób rozsądny ustaliły jej poziom. Mechanizmem służącym zapobiegnięciu miarkowania kary przez sąd jest ustalenie maksymalnej wysokości kar umownych naliczonych za wszystkie uchybienia np. nie więcej niż 40% wynagrodzenia wykonawcy określonego umową. Należy bowiem pamiętać, iż wysokość naliczonych stronie kar umownych nie może przewyższać wartości świadczenia, do którego wykonania była ona zobowiązana.

Strony mogą również w sposób dowolny określić zasady płatności kar umownych. Mogą być one naliczane w trakcie trwania umowy jak i po jej wykonaniu. Częstą praktyką jest zastrzeżenie w umowie o roboty budowlane możliwości potrącania przez inwestora kar umownych z należnego wykonawcy wynagrodzenia, przy czym w zależności od tego, jak strony się rozliczają, może to następować z trakcie trwania inwestycji z wynagrodzenia płatnego ratami lub po jej zakończeniu z wynagrodzenia końcowego.

Możliwość zwolnienia się od obowiązku zapłaty kar umownych

O ile nie zastrzeżono w umowie inaczej, domniemywa się, iż kary umowne zastrzeżone zostały na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy z przyczyn leżących po stronie dłużnika. Strona dochodząca zapłaty kar umownych nie musi wykazywać z jakich przyczyn doszło do zaniedbań. Wystarczy, iż wykaże, że zaistniały okoliczności, od wystąpienia których strony uzależniły zapłatę kar umownych. Tym samym, istnieje możliwość zwolnienia się z obowiązku zapłaty kar umownych o ile stronie zobowiązanej do ich uiszczenia uda się wykazać, iż do naruszenia umowy nie doszło z jej winy. Mogą to być przyczyny leżące po stronie kontrahenta lub jego współpracowników, opóźnienie dostawców materiałów budowlanych czy błędy w przekazanej przez inwestora dokumentacji budowlanej.

Odszkodowanie przewyższające wysokość kar umownych

Jak zostało to już wyjaśnione, kara umowna stanowi substytut odszkodowania. Z tego względu, co do zasady, zapłata kary umownej rekompensuje stronie szkody wywołane działaniami kontrahenta sprzecznymi z umową. Nie można wykluczyć jednak sytuacji, gdy zapłata wszystkich zastrzeżonych w umowie kar nie pokryje powstałych w wyniku zaniedbań drugiej strony strat. Na taką okoliczność warto zatem zastrzec w umowie, iż niezależnie od przewidzianych kar umownych, strony mogą dochodzić odszkodowania przewyższającego ich wysokość. Roszczenie o zapłatę odszkodowania będzie uzasadnione o tyle tylko, o ile strona dochodząca jego zapłaty doznała szkody, której nie pokryły zapłacone kary umowne. O ile bowiem, zapłata kar umownych nie jest uzależniona od wykazania jakiejkolwiek szkody (wystarczy wystąpienie okoliczności przewidzianej w umowie) o tyle przy odszkodowaniu będzie ciążył na stronie obowiązek udowodnienia wysokości poniesionej szkody. Jeżeli strona odpowiedzialna za szkodę nie spełni roszczeń kontrahenta dobrowolnie, wówczas konieczne będzie wystąpienie z nimi na drogę postępowania sądowego. Jak już jednak wspomniano, warunkiem dochodzenia takich roszczeń jest wyraźne zastrzeżenie w treści umowy, iż niezależnie od kar umownych strony (lub jedna z nich) mogą dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonych kar umownych.

Bez zastrzeżenia kar umownych, strona poszkodowana nienależytym wykonywaniem lub niewykonaniem umowy o roboty budowlane będzie mogła dochodzić wyłącznie odszkodowania na zasadach ogólnych. Oznacza to, że to na nią zostanie przerzucony obowiązek udowodnienia powstania szkody jak i jej rozmiarów oraz związku przyczynowego pomiędzy działaniem strony, a powstaniem szkody. Wprowadzenie do umowy o roboty budowlane postanowień dotyczących kar umownych może więc pomóc zmobilizować nierzetelną stronę do większej staranności w realizowaniu swoich obowiązków wynikających z umowy, ale i uchronić stronę przed żmudnym dowodowo procesem odszkodowawczym.