Nabycie nieruchomości lub udziałów/akcji spółki, posiadającej nieruchomości wiąże się z koniecznością zbadania ich stanu faktycznego i prawnego. O ile ustalenie stanu faktycznego nie będzie co do zasady nastręczać większych trudności o tyle z analizą prawną i wyeliminowaniem ewentualnych zagrożeń może być już trudniej. Część inwestorów ogranicza badanie prawne nieruchomości do analizy księgi wieczystej powołując się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Prawdą jest, iż co do zasady nabycie nieruchomości od podmiotu ujawnionego w księdze wieczystej będzie równoznaczne z dobrą wiarą kupującego, jednak nie zawsze pozwoli wyeliminować wszystkie ryzyka. Poza tym, ustalenie czy własność (użytkowanie wieczyste) przysługuje konkretnemu podmiotowi stanowi czasami wierzchołek góry lodowej przy analizie stanu prawnego nieruchomości. Może się bowiem okazać, że pomimo, iż kwestie własnościowe nie budzą wątpliwości to realizacja zamierzonej inwestycji lub korzystanie z nieruchomości w sposób oczekiwany przez jej nabywcę będzie niemożliwe lub znacznie utrudnione.
Audyt prawny. Co to takiego?
Audyt prawny nieruchomości nie jest nową formą badania nieruchomości, choć w dalszym ciągu bardzo niedocenianą. Stanowi on dogłębną analizę stanu prawnego nieruchomości. Zwany czasami badaniem due dilligence, ma na celu kompleksową ocenę wszystkich prawnych aspektów związanych z nabyciem i późniejszym korzystaniem z nieruchomości. Zadaniem audytora jest wyeliminowanie potencjalnych ryzyk związanych z nabyciem nieruchomości (lub udziałów/akcji spółki, która posiada nieruchomości) jak również wskazanie kwestii, które mogą w przyszłości zaskoczyć nabywcę, a których ujawnienie może nawet skutkować rezygnacją z ich nabycia. Nie bagatelizując rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która w istocie w pewnym zakresie stanowi zabezpieczenie dla nabywcy nieruchomości i która może stanowić argument w przypadku podniesienia po nabyciu nieruchomości (lub udziałów/akcji spółki) zarzutów co do prawidłowości nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego, wyjaśnić trzeba, że wielokrotnie jest ona po prostu niewystarczająca. Nasuwa się zatem pytanie, skąd mogą wynikać ewentualne niebezpieczeństwa. Otóż, zewsząd…
Zagospodarowanie przestrzenne
Drugim, zaraz po kwestiach własnościowych, kluczowym czynnikiem z punktu widzenia zakupu nieruchomości jest możliwość jej zagospodarowania. Dotyczy to zwłaszcza gruntów niezabudowanych, z którymi nabywca wiąże konkretne plany inwestycyjne. Jak pokazuje praktyka, świadomość społeczna w tym zakresie jest coraz większa. Rzadko zdarzają się już zatem sytuacje, aby przed zakupem nieruchomości nabywca nie przeanalizował zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gorzej, gdy taki nie obowiązuje. A to w dalszym ciągu dotyczy znacznej ilości terenów w kraju. Co wtedy? Można wystąpić o warunki zabudowy. Można, pod warunkiem, że otaczające nabytą działkę sąsiedztwo pozwoli na ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez nabywcę inwestycji. Niejeden inwestor w tym kraju przekonał się, że uzyskanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest skutecznie blokowane przez „życzliwych” sąsiadów przez długie lata. Warto zatem sprawdzić, czy istniejąca na danym terenie zabudowa w oparciu o tzw. zasadę „dobrego sąsiedztwa” pozwoli w przyszłości zrealizować zamierzoną inwestycję. Należy również pamiętać, iż postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać zawieszone w przypadku, gdy gmina przystąpiła do podjęcia uchwały w sprawie miejscowego planu. Warto zatem również ustalić, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w studium, albowiem ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą pozostawać z nim sprzeczne.
Kolejnym niebezpieczeństwem jest rewitalizacja, zwłaszcza gdy działka, której nabyciem jesteśmy zainteresowani znajdują się na ternach zdegradowanych, poprzemysłowych etc. Warto więc ustalić, czy w zakresie interesującej nas nieruchomości, nie została podjęta uchwała o objęciu tego terenu rewitalizacją, co może oznaczać, że gminie będzie przysługiwał pierwokup na wypadek sprzedaży takiej nieruchomości.
Nie bez znaczenia, zwłaszcza w przypadku działek zabudowanych, znajdujących się w centrach miast są również kwestie związane z ochroną zabytków. Wpisanie budynku indywidualnie do rejestru zabytków lub znajdowanie się nieruchomości na terenie objętym ochroną konserwatorską może w sposób znaczny ograniczyć plany inwestycyjne jak również znacznie podwyższyć ich koszty.
Tym samym, atrakcyjne położenie nieruchomości to nie zawsze połowa sukcesu…
Użytkowanie wieczyste, służebności, umowy cywilnoprawne
Nabywając nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste warto ustalić kilka kwestii. Podstawowe znaczenie ma cel, na jaki nieruchomość została oddana. Nierzadko zostaje on ujawniony w księdze wieczystej. Jeśli jednak takich informacji w księdze brak, trzeba sięgnąć do materiałów źródłowych tj. umowy lub decyzji administracyjnej. Może się również okazać, iż użytkownik wieczysty został zobowiązany do dokonania na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste konkretnej zabudowy w zakreślonym terminie. Korzystanie z gruntu w sposób odmienny od określonego w umowie lub w decyzji jak również niezrealizowanie w terminie obowiązku zabudowy gruntu może skutkować wcześniejszym zakończeniem użytkowania wieczystego.
Praktyka pokazuje, że bardzo częstym błędem jest nieprawidłowo wpisany okres użytkowania wieczystego do księgi wieczystej. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, gdy prawo to powstało z mocy prawa i zostało potwierdzone decyzją uwłaszczeniową.
Nie bez znaczenia pozostaje wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Inwestorzy bardzo często ograniczają się jedynie do pozyskania informacji w zakresie jej wysokości, pomijając całkowicie okoliczność, kiedy miała miejsce jej aktualizacja. Ilość toczących się postępowań administracyjnych i sądowych w zakresie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty i zaproponowania przez właściciela nowej, kilkukrotnie wyższej przesądza, iż brak weryfikacji okoliczności związanych z opłatą z tytułu użytkowania wieczystego stanowi duże niedopatrzenie ze strony nabywców nieruchomości.
Nieruchomość może być również obciążona różnego rodzaju służebnościami. Okoliczność ta winna wynikać z księgi wieczystej. Niestety, nie zawsze tak jest. Jeszcze częściej zdarza się jednak, że podmioty trzecie korzystają z nieruchomości bezumownie, co dotyczy najczęściej przedsiębiorstw przesyłowych a kierowanie do nich roszczeń o ustanowienie służebności i zapłatę wynagrodzenia skutkuje wytoczeniem przez nie wniosku o zasiedzenie, bardzo często rozpatrzonego korzystnie na rzecz wnioskodawcy. Z innej strony, istniejące na nieruchomości urządzenia przesyłowe mogą uniemożliwić lub utrudnić realizację na jej terenie planowanej inwestycji.
Przed nabyciem nieruchomości warto również ustalić, czy nie jest ona przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Sama zmiana właściciela nie powoduje, że umowa przestanie obowiązywać. Przeciwnie, będzie ona wiązała nabywcę. W przypadku umów zawartych na czas określony, możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia może być wyłączona. Może się zatem okazać, iż pomimo nabycia atrakcyjnej nieruchomości nie będzie możliwe korzystanie z niej przez kolejnych kilka lub kilkanaście lat.
Postępowania sądowe i administracyjne
Analiza księgi wieczystej, a zwłaszcza ujawnione w niej wzmianki lub ostrzeżenia, pozwalają czasami stwierdzić, iż toczą się w stosunku do nieruchomości jakieś postępowania sądowe lub administracyjne. Zdarza się jednak, iż ze względu na wczesny etap postępowania, takich informacji z księgi nie pozyskamy. Nabywca nieruchomości winien zatem pozyskać od jej zbywcy zapewnienie, iż w stosunku do nabywanej działki nie są prowadzone żadne postępowania, które mogłyby skutkować utratą własności lub użytkowania wieczystego w przyszłości. Może to dotyczyć zgłoszonych roszczeń byłych właścicieli o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, spraw o zasiedzenie czy zaległych spraw spadkowych.
Sprawy korporacyjne
Mogłoby się wydawać, iż nabywając nieruchomość od podmiotu ujawnionego w księdze wieczystej jesteśmy chronieni rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co do zasady tak. Jak się okazuje jednak w praktyce zdarzają się sytuację, gdy w wyniku nieprawidłowo wyrażonych zgód korporacyjnych lub ich braku, własność lub użytkowanie wieczyste nie przeszło skutecznie na podmiot, który w dziale II księgi wieczystej widnieje. Dotyczy to najczęściej sytuacji, gdy podmiotami rozporządzającymi nieruchomością są spółki prawa handlowego. W tym przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie chroniła nabywcy, gdy ten, choć z łatwością mógł się o tym dowiedzieć, nie pokusił się o weryfikację uchwał spółki w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie/nabycie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, bądź umowy/statutu spółki.
Grunty rolne i leśne
O tym, że grunty rolne i leśne podlegają ochronie jak również, iż istnieją obostrzenia w ich nabywaniu i zbywaniu, wie każdy. Warto zatem upewnić się, czy nabycie interesującej nas nieruchomości będzie w ogóle możliwe (a w przypadku, gdy realizacja inwestycji się nie uda – zbycie takiego gruntu) jak również, czy w przypadku skutecznego zakupu takiej nieruchomości, możliwa będzie zmiana jej przeznaczenia jak również wyłączenie jej z produkcji rolnej i leśnej, a jeśli tak, to z jakimi kosztami się to będzie wiązało.
Samowole budowlane
W przypadku nabywania nieruchomości zabudowanych pierwszorzędne znaczenie ma okoliczność, czy zostały one legalnie posadowione i oddane do użytkowania. Dotyczy to oczywiście tylko tych przypadków, gdy istniejącymi na gruncie budynkami jesteśmy w ogóle zainteresowani i nie zamierzamy ich rozbierać. Negatywne konsekwencje związane z nielegalnie pobudowanym budynkiem obciążać będą co do zasady podmiot, który legitymuje się prawem własności w dacie prowadzenia postępowania przez organ. Nabycie samowoli budowlanej może wiązać się z koniecznością uiszczenia wysokich opłat legalizacyjnych, a w przypadku, gdy legalizacja okaże się niemożliwa – z koniecznością ich rozbiórki.
Podsumowanie
Czy powyższe wyliczenie obejmuje wszystkie kwestie, które należy zbadać planując nabycie nieruchomości? Absolutnie nie. Nie sposób ująć wszystkich kwestii i potencjalnych zagrożeń w ramach jednego artykułu. Tyle ile nieruchomości, tyle różnych zagadnień do zbadania. Jak się natomiast okazuje, czasami nawet najmniejsza „błahostka” potrafi zablokować zaplanowaną inwestycję na kilka lat, a niekiedy niestety całkowicie ją wykluczyć. Warto zatem przed sfinalizowaniem transakcji przyjrzeć się dogłębnie temu, z czym wiążemy nasze plany.