Tak jak w przypadku większości umów cywilnoprawnych, określenie wysokości wynagrodzenia stanowi jeden z najważniejszych elementów kontraktu w przedmiocie realizacji robót budowlanych. Ze względu na specyfikę świadczenia, kwestia wynagrodzenia wykonawcy czy podwykonawcy może być określona zupełnie inaczej niż w przypadku innych umów. Wynika to nie tylko z przepisów kodeksu cywilnego o umowie o roboty budowlane, ale również z faktu, iż w procesie inwestycyjnym często występuje więcej podmiotów niż tylko inwestor i wykonawca. Jakie rodzaje wynagrodzenia można zastrzec w umowie o roboty budowlane, czy można je podwyższyć, kiedy można żądać wynagrodzenia dodatkowego? Jak wygląda kwestia wynagrodzenia dla podwykonawców i dalszych podwykonawców i jak można zabezpieczyć płatność ich wynagrodzenia?

Wynagrodzenie kosztorysowe a wynagrodzenie ryczałtowe

Co do zasady, przy umowach o roboty budowlane występują dwa rodzaje wynagrodzenia: kosztorysowe i ryczałtowe.

Wynagrodzenie kosztorysowe charakteryzuje się tym, iż jego wysokość na dzień zawarcia umowy nie jest możliwa do ustalenia w sposób ostateczny i precyzyjny. Wynagrodzenie to ustala się w oparciu o kosztorys przygotowywany zazwyczaj przez wykonawcę, w uzgodnieniu z inwestorem. Kosztorys jest pisemnym zestawieniem potrzebnych do wykonania robót budowlanych materiałów i nakładów pracy wraz z podaniem ich cen jednostkowych. Z istoty wynagrodzenia kosztorysowego wynika, że jest ono ustalane w oparciu m.in. o koszt materiałów potrzebnych do wykonania dzieła. Cechą charakterystyczną tego modelu jest to, że wynagrodzenie ma charakter wynikowy, jego wysokość jest zależna od rozmiaru świadczenia wykonanego przez przejmującego zamówienie (tj. nakładu pracy, ilości materiału) i zostaje wyliczona według cen i stawek przyjętych w kosztorysie. Powyższe dotyczy sytuacji, gdy wszystkie prace i nakłady zostały przez strony w kosztorysie przewidziane. Może się jednak zdarzyć, iż w trakcie realizacji robót budowlanych pojawi się konieczność wykonania prac, których strony na dzień podpisania umowy nie przewidziały. W takim przypadku, możliwość podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego zależy od tego, która ze stron przygotowała zestawienie planowanych prac. W przypadku, gdy autorem kosztorysu był inwestor, wówczas roszczenia wykonawcy o odpowiednie podwyższenie wynagrodzenia będą uzasadnione. W przypadku natomiast, gdy zestawienie planowanych prac przygotował wykonawca, wówczas zasadność jego roszczeń o podwyższenie wynagrodzenia uzależniona będzie od wykazania przez niego, iż mimo zachowania należytej staranności nie mógł on przewidzieć, iż zajdzie konieczność wykonania prac dodatkowych. Wykonawcy nie będzie również przysługiwało wynagrodzenie za dodatkowe prace, jeżeli wykonał je bez zgody inwestora. Może się również zdarzyć, iż konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia zajdzie z przyczyn niezależnych od stron. Wówczas inwestorowi przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Winien on jednak uczynić to niezwłocznie po uzyskaniu informacji w tym zakresie, a nadto zobowiązany jest zapłacić wykonawcy wynagrodzenie za dotychczas wykonane roboty budowlane i wykorzystane materiały. Ze względu na brak legalnej definicji „znacznego podwyższenia” każdy przypadek będzie musiał być oceniany indywidualnie. Uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy wygaśnie w przypadku, gdy wcześniej wyraził on zgodę na znaczne podwyższenie wynagrodzenia.

Cechą odróżniającą wynagrodzenie ryczałtowe od wynagrodzenia kosztorysowego jest to, iż co do zasady jego wysokość nie podlega zmianie. Tym samym, w przypadku, gdy strony umowy o roboty budowlane umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, wykonawca nie może żądać od inwestora jego podwyższenia, nawet jeśli w dniu zawarcia umowy niemożliwe było precyzyjne ustalenie rozmiaru prac czy kosztów prac. Wynagrodzenie ryczałtowe niesie zatem za sobą ryzyko ekonomiczne dla wykonawcy. To na nim bowiem będzie spoczywał ciężar wyliczenia wynagrodzenia w taki sposób, aby w razie wzrostu stawek za materiały lub robociznę czy na wypadek konieczności wykonania prac dodatkowych nie był on stratny. Model ten zakłada, iż to wykonawca jako profesjonalista, winien wziąć pod uwagę możliwe odstępstwa czy nieprzewidziane sytuacje jakie mogą wystąpić w trakcie realizacji inwestycji. Niezmienność wynagrodzenia ryczałtowego działa również w drugą stronę tzn. obciąża ona niejako również inwestora na wypadek, gdyby koszt robót budowlanych był mniejszy niż strony przewidziały w umowie. Wówczas inwestorowi nie przysługuje uprawnienie do obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego. Nie dotyczy to oczywiście sytuacji, gdy nie zostały przez wykonawcę wykonane wszystkie roboty budowlane przewidziane umową – wtedy wynagrodzenie ulega obniżeniu w odpowiedniej części.

Kodeks cywilny przewiduje jeden wyjątek od niezmienności wysokości wynagrodzenia ryczałtowego. Chodzi o sytuacje, gdy w wyniku zmiany stosunków, której strony nie mogły przewidzieć w dacie zawierania umowy, wykonanie robót budowlanych groziłoby wykonawcy rażącą stratą. W takim przypadku wykonawca może żądać na drodze sądowej podwyższenia ryczałtu lub rozwiązania umowy.

W orzecznictwie przyjmuje się, iż przez zmianę stosunków należy rozumieć sytuacje o charakterze zewnętrznym, czyli takim, na który strony nie miały żadnego wpływu i nie były w stanie ich obiektywnie przewidzieć zawierając umowę. Wykluczone z tego katalogu są okoliczności zależne od stron czy też zdarzenia losowe, ale o indywidualnym charakterze, tzn. dotyczące konkretnego przyjmującego zamówienie. Z tego względu żądanie podwyższenia wynagrodzenia należy uznać za bezzasadne w przypadku, gdy przyjmujący zamówienie powołuje się na okoliczności, które nie były mu znane w trakcie zawierania umowy, ale obiektywnie istniały. Jak wskazuje się w orzecznictwie, gwałtowny wzrost cen materiałów i usług budowlanych po kilkuletnim okresie ich stabilizacji, może być uznany za zaistnienie sytuacji nadzwyczajnej i nieprzewidywalnej w chwili zawierania umowy. Okolicznością taką będzie również pojawienie się na terenie budowy nieustalonego w dokumentacji składowiska odpadów, czy zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych. Nie zawsze natomiast będą stanowiły o zmianie stosunków wady dokumentacji projektowej powodujące konieczność wykonania przez wykonawcę robót dodatkowych lub wprowadzenie przez inwestora zmian do projektu. Ocena, czy taka zmiana dokumentacji lub jej błędy będą uzasadniać podwyższenie ryczałtu czy też roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia będzie musiała być każdorazowa analizowana pod kątem postanowień umowy jak i zakresu wykonanych przez wykonawcę prac nieprzewidzianych umową.

Drugą przesłanką uzasadniającą podwyższenie ryczałtu lub rozwiązanie umowy jest rażąca strata. Nie każda strata, którą może ponieść lub poniósł wykonawca, wskutek wykonania umowy przy utrzymaniu wysokości wynagrodzenia ryczałtowego określonej w umowie, uzasadnia żądanie podwyższenia wynagrodzenia. Rażącą stratą jest taka strata, która niweczy przeprowadzoną przez wykonawcę kalkulację, z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, dla ustalenia, iż zachodzi groźba rażącej straty, nie jest konieczne stwierdzenie stanu zagrożenia dla ogólnej kondycji finansowej wykonawcy. Chodzi w tym wypadku o groźbę poniesienia rażącej straty w ramach konkretnego stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy o roboty budowlane. Tym samym, to na wykonawcy będzie ciążył obowiązek udowodnienia, iż w związku ze zmianą stosunków, której nie mógł przewidzieć, wykonanie tej konkretnej umowy w istniejących realiach doprowadzi go do straty, i to rażącej. Podwyższenie wynagrodzenia przez sąd powinno obejmować tę część straty, która wykracza poza zwykłe ryzyko kontraktowe. Co istotne, podwyższenia ryczałtu lub żądanie rozwiązania umowy wskutek zmiany stosunków nie może być skutecznie zgłoszone, jeżeli zmiana taka nastąpiła w okresie, gdy wykonawca był już w zwłoce z realizacją umowy.

Zasada swobody umów pozwala na wprowadzenie przez strony umowy postanowień, które będą dopuszczać podwyższenie lub obniżenie wysokości ryczałtu ze względu na okoliczności nie przewidziane przez strony w dacie jej podpisywania.

Jak pokazuje praktyka, bardzo często w umowach o roboty budowlane, strony nie uwzględniają postanowień dotyczących wynagrodzenia za roboty dodatkowe – a jest to szczególnie dotkliwe dla wykonawców w modelu wynagrodzenia ryczałtowego. Konieczność wykonania robót dodatkowych wynikać może z różnych przyczyn. Może tu chodzić o zmiany projektu budowlanego, wymóg wykonania robót zabezpieczających, o których wykonawca powziął wiedzę dopiero po rozpoczęciu prac, czy też zmianę koncepcji inwestora w trakcie realizacji inwestycji. Brak regulacji umownej w tym zakresie jest wielokrotnie powodem sporów sądowych. W ocenie inwestorów bowiem, „niewielkie” zmiany winny być realizowane przez wykonawców w ramach ustalonego wynagrodzenia – zwłaszcza w sytuacji, gdy te dodatkowe prace mają zastąpić inne ustalone przez strony. Wykonawcy bronią się natomiast argumentacją, iż prace dodatkowe angażują kolejne koszty i pracowników. Warto zatem nie tylko wprowadzić do umowy definicję dodatkowych robót budowlanych, ale również zasady ustalania ich wyceny i akceptacji przez obie strony umowy.

W przypadku, gdy strony nie przewidziały w umowie kwestii wynagrodzenia za wykonanie dodatkowych robót budowlanych jak również nie zawarły osobnego porozumienia w tym zakresie a takie zostały przez wykonawcę zrealizowane, może on się domagać od inwestora zapłaty za nie w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Możliwość taka będzie jednakże wyłączona, jeśli z treści umowy wynikać będzie, iż wykonawca zrzekł się wynagrodzenia za dodatkowe roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane winna również precyzyjnie regulować termin płatności wynagrodzenia. Przy mniejszych inwestycjach, co do zasady, wynagrodzenie płatne będzie jednorazowo – po zakończeniu robót i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Przy realizacji większych inwestycji można umówić się na płatność wynagrodzenia etapami. Wówczas podstawą do zapłaty części wynagrodzenia powinien być podpisany przez strony protokół odbioru częściowego. Jeśli umowa nie reguluje powyższej kwestii, inwestor jest zobowiązany przyjmować wykonane roboty częściowo, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Jednym z najczęściej spotykanych problemów jest kwestionowanie przez inwestora prawidłowości wykonania robót budowlanych, co prowadzi do niepodpisania protokołu odbiorczego, a tym samym, wstrzymania należnego wykonawcy wynagrodzenia. Warto zatem zabezpieczyć się na taką ewentualność i uregulować w umowie kwestie odbiorów, usuwania stwierdzonych wad i zasad wypłaty wynagrodzenia w przypadku zgłoszenia zastrzeżeń co do jakości wykonanych robót budowlanych.

W przypadku, gdy roboty budowlane realizowane mają być przy udziale podwykonawców, umowa winna regulować kwestie zapłaty na ich rzecz wynagrodzenia przez wykonawcę. Należy pamiętać, iż inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawców, którzy zostali mu zgłoszeni i co do których nie wniósł sprzeciwu, bądź zostali wskazani w umowie zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Inwestor może zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami podwykonawców żądając od wykonawcy przedłożenia oświadczeń o zapłacie na ich rzecz należnego im wynagrodzenia przed uiszczeniem wynagrodzenia na rzecz wykonawcy. Strony mogą się umówić, iż okoliczność zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawców będzie udowadniana przez wykonawcę w inny sposób.

Podsumowanie

Jak pokazuje praktyka, odmowa odebrania robót budowlanych i brak zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane może doprowadzić do utraty płynności przez wykonawcę, a nawet do jego upadłości. Wykonawca może zabezpieczyć się na powyższą ewentualność żądając od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Może mieć ona postać gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku.

Wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane sięgają czasami astronomicznych kwot. Dlatego niezwykle ważne jest, aby w sposób precyzyjny określić zasady płatności oraz okoliczności mogące wpłynąć na ich wstrzymanie.  Niezależnie od rozmiarów inwestycji, strony powinny określić, jaki model wynagrodzenia wybierają a także na jakich zasadach będą rozliczane roboty dodatkowe czy zamienne. Prawidłowe zredagowanie postanowień umowy może pozwolić uniknąć stronom długoletniego postępowania sądowego.