W dniu 18 marca 2020 roku ogłoszono tekst ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „Nowelizacja”), która wprowadza do Prawa budowlanego nowe rozwiązania jak i modyfikuje dotychczasowe. Co jeszcze się zmieni oprócz kwestii opisanych w „O nowelizacji Prawa budowlanego – cz. I”?

Zamknięty katalog budów i robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia

Ustawodawca postanowił odejść od dotychczasowej budzącej wiele wątpliwości formuły katalogu, w którym wskazane były  budowy i roboty budowlane nie wymagające pozwolenia na budowę oraz katalogu budów i robót budowlanych wymagających zgłoszenia. W aktualnym stanie prawnym, nie zawsze jasne jest, które z nich wymagają pozwolenia na budowę, które tylko zgłoszenia, a które można realizować bez jakichkolwiek sankcji. Nowelizacja wprowadza nowe katalogi: budów niewymagających pozwolenia na budowę a wymagających zgłoszenia, budów nie wymagających ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę a wymagających zgłoszenia oraz robót budowlanych nie wymagających ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Znowelizowane przepisy powinny inwestorom ułatwić ustalenie, czy planowana inwestycja podpada pod przepisy Prawa budowlanego, a jeśli tak, to jakich  formalności winni dopełnić. Zaznaczyć jednocześnie trzeba, iż w przypadku, gdy planowana budowa lub roboty budowlane nie znajdują się w żadnym z katalogów wówczas niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Legalizacja samowoli budowlanej na wniosek inwestora

W aktualnym stanie prawnym, organ nadzoru budowlanego wszczyna i prowadzi postępowanie w sprawie samowoli budowlanej z urzędu. Zgodnie z Nowelizacją, postępowanie nadal będzie wszczynane z urzędu, jednakże decyzja co do tego, czy ma ono być kontynuowane należeć będzie do inwestora. Organ po wszczęciu postępowania wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, w którym informuje inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację oraz o konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej i zasadach jej obliczania. Wniosek legalizacyjny inwestor jest zobowiązany złożyć w terminie 30 dni. Jeśli go złoży, organ nadzoru budowlanego w drodze kolejnego postanowienia nałoży na niego obowiązek przedłożenia określonych ustawą dokumentów w wyznaczonym okresie nie krótszym niż 60 dni. Przedłożenie kompletnych dokumentów będzie równoznaczne z ustaleniem opłaty legalizacyjnej, której uiszczenie kończy procedurę w drodze wydanej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót. Tym samym, podstawę do orzeczenia rozbiórki będą stanowiły następujące okoliczności: niezłożenie wniosku o legalizację lub jego wycofanie, nieprzedłożenie żądanych przez organ dokumentów lub ich nieuzupełnienie lub niepoprawienie, nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej jak również prowadzenie robót budowlanych pomimo ich wstrzymania.

Legalizacja starych samowoli bez opłaty legalizacyjnej           

Nowością jest możliwość bezkosztowego zalegalizowania samowoli budowlanych, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy w stosunku do obiektu budowlanego prowadzone jest już postępowanie legalizacyjne. Tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne dotyczy obiektów budowlanych zrealizowanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu wobec takiego zgłoszenia. Organ nadzoru budowlanego zobowiązuje inwestora do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Należą do nich: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego jak również ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W przypadku przedłożenia kompletnych dokumentów jak również pozytywnych wniosków ekspertyzy organ wydaje decyzję o legalizacji. Stanowi ona podstawę do użytkowania obiektu budowlanego.

Kara za nielegalne użytkowanie

W aktualnym stanie prawnym, kara za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego ma charakter jednorazowy. Wymierzana jest z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania. Jako, że przystąpić do użytkowania można tylko raz,  organom brak jest środków aby przymusić inwestorów do zadośćuczynienia wymaganiom ustawy. Nowelizacja wprowadza w tym zakresie środki, które mają pomóc organom wymusić od inwestorów legalne użytkowanie. W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego pouczy on inwestora, iż nie może on być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie bądź zawiadomienia o zakończeniu budowy. Po upływie 60 dni organ sprawdzi, czy inwestor użytkuje obiekt budowlany nielegalnie, a jeśli tak, nałoży na niego karę.  Po upływie 30 dni od doręczenia takiego postanowienia, organ będzie uprawniony po raz kolejny sprawdzić, czy inwestor nadal nielegalnie użytkuje obiekt, a jeśli tak, będzie uprawniony do nałożenia kolejnej kary. Kolejna kara będzie jednakże już w niższej wysokości, albowiem stawka opłaty będzie podwyższona tym razem pięciokrotnie (a nie dziesięciokrotnie tak jak pierwsza kara). Kara będzie mogła być nakładana wielokrotnie, do czasu aż użytkowanie obiektu budowlanego będzie odbywać się w oparciu o pozwolenie na użytkowanie lub skuteczne zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych. Kolejne postanowienie nakładające karę nie będzie mogło jednak zostać wydane wcześniej, niż po upływie 30 dni od wydania poprzedniego postanowienia. Na postanowienia będą przysługiwać zażalenia.

Bezpieczeństwo pożarowe przy zmianie sposobu użytkowania

Nowym obowiązkiem przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa jest przedłożenie ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw bezpieczeństwa pożarowego. Jak wynika z treści uzasadnienia, chodzi w szczególności o miejsca, w których prowadzona jest działalność o charakterze rozrywkowym, polegająca na organizowaniu gier lub zabaw, w trakcie których możliwość ewakuacji uczestników może być ograniczona. Ta nowelizacja stanowić ma odpowiedź na zaistniały w przeszłości wypadek w escape room. Regulacja ta dotyczy jednakże również zmiany sposobu użytkowania innych obiektów budowlanych np. części budynków mieszkalnych przeznaczanych na cele oświatowe (żłóbka, przedszkola) bądź usługowe (sklepy, salony fryzjerskie czy kosmetyczne).

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Zgodnie z aktualnymi przepisami ustawy Prawo budowlane, organ który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, jest obowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, jak również złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdarzało się jednakże, iż spełnienie tych przesłanek było niemożliwe np. z powodu śmierci inwestora, likwidacji spółki czy zwyczajnie ze względu na brak woli ze strony pierwotnego inwestora. Ustawodawca postanowił wyjść naprzeciw tym inwestorom, którzy z przyczyn od nich niezależnych nie są w stanie dopełnić warunków formalnych tj. kontynuować budowy bądź uzyskać pozwolenie na użytkowanie nabytej inwestycji. Zgodnie z Nowelizacją, zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Tym samym, wystarczające będzie wykazanie, iż nowy inwestor stał się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym realizowana jest inwestycja.

Podmioty zobowiązane do legalizacji

Prawo budowlane przewiduje, iż obowiązki nakładane przez organy w toku postępowania legalizacyjnego lub naprawczego wykonywać winni inwestorzy, właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych. Takie sformułowanie prowadziło niejednokrotnie do wątpliwości, w stosunku do którego podmiotu kierować decyzje i postanowienia. Orzecznictwo w tym zakresie również nie dawało jednoznacznej odpowiedzi. Zdarzało się, iż podmiot, który zrealizował samowolę budowlaną nie jest już właścicielem obiektu. Z kolei, właściciele takich obiektów bronili się niewiedzą o nabyciu obiektu budowlanego, w którym dokonano samowoli i nie mieli zamiaru ponosić kosztów czyichś przewinień. Zgodnie z Nowelizacją, obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach wydawanych w postępowaniu legalizacyjnym i naprawczym nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.