Jak pokazuje praktyka, na wokandach sądowych coraz częściej pojawiają się spory z zakresu umów o roboty budowlane. Nie może to dziwić, ponieważ ruch na rynku nieruchomościowym sięgnął zenitu. Niektóre spory da się załatwić polubownie, jednak większość z nich kończy się na salach sądowych i ciągnie latami. Dlaczego? Powodów jest wiele, ale jedną z głównych przyczyn są niepodpisane lub niewłaściwe sporządzone umowy o roboty budowlane. Czy warto je zawierać, a jeśli tak, to o czym pamiętać i jakich błędów nie popełniać?

Umowy pisze się na złe czasy

Niby każdy to wie, ale nadal nie wszyscy się do tej zasady stosują. Część inwestorów tłumaczy się małym stopniem skomplikowania robót budowlanych, stałą współpracą gospodarczą z drugą stroną czy utartą praktyki. Skoro strony dogadały się co do najważniejszych kwestii, to po co potwierdzać to jeszcze na piśmie? Jednakże na pytanie, czy podpisywać umowę o roboty budowlane należy każdorazowo odpowiedzieć TAK. I to niezależnie od tego, co jest przedmiotem budowy: budynek mieszkalny, czy letniskowy. Budynek usługowy, czy hala produkcyjna. Ze względu na przedmiot inwestycji, zakres prac czy skomplikowany rodzaj robót budowlanych, umowa dla każdej inwestycji będzie wyglądała inaczej. Każda z nich powinna jednakże określać podstawowe obowiązki każdej ze stron, szczegółowy zakres robót budowlanych, wysokość wynagrodzenia i co najważniejsze terminy wykonania inwestycji oraz konsekwencje związane z ich przekroczeniem. Czy umowy o roboty budowlane muszą być zawierane w formie pisemnej? Otóż nie. Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej. Oznacza to, iż niezachowanie tej formy nie prowadzi do nieważności umowy. Umowa powinna być jednak zawarta dla celów dowodowych. Specyfika branży budowlanej pozwala stwierdzić, iż roboty budowlane wielokrotnie realizowane są w dłuższym przedziale czasowym, a strony napotykają przeszkody, których na dzień zawierania umowy nie przewidywały. Upływ czasu, zmiany cen na rynku materiałów budowlanych, problemy z podwykonawcami, niesprzyjające warunki atmosferyczne czy problemy przy odbiorze prac to tylko niektóre kwestie, które mogą poróżnić strony i skutecznie wstrzymać realizację inwestycji. W razie sporu sądowego znacznie łatwiej będzie każdej ze stron bronić swoich racji, jeśli podpisały one umowę, w której określiły tryb postępowania w przypadku zaistnienia takich zdarzeń. Brak umowy oznacza znacznie dłuższe postępowanie dowodowe, większą ilość świadków i co do zasady zaognienie konfliktu. Ustalanie intencji i woli stron jedynie w oparciu o dowód z zeznań świadków czy przesłuchania strony często nie prowadzi do sprawiedliwych wyroków. Trudno bowiem przeciwstawić słowo słowu. Wygrywa zatem ten, kto lepiej radzi sobie na sali sądowej.

Jak rodzaj umowy?

Skoro już wiadomo, że umowę o roboty budowlane należy podpisać, zastanowić należy się, jak powinna ona wyglądać. Na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi – to zależy. Zupełnie inaczej będzie wyglądała umowa na budowę domu jednorodzinnego, a zupełnie inaczej umowa na realizację hali produkcyjnej. Ponadto, im większa i bardziej skomplikowana inwestycja tym więcej rodzajów umów może się pojawić. Przy większych inwestycjach, oprócz inwestora i wykonawcy mogą bowiem pojawić się jeszcze inne podmioty takie jak podwykonawcy czy nawet dalsi podwykonawcy. Stopień skomplikowania robót budowlanych, czy rozmiar inwestycji, może uzasadniać podpisania umów pobocznych z takimi podmiotami jak kierownik budowy, inspektor nadzoru czy projektant w ramach pełnienia nadzoru autorskiego.

Niezależnie jednak od tego, z jakim rodzajem inwestycji będziemy mieć do czynienia, każda umowa o roboty budowlane powinna zawierać pewne minimum.

Niezbędne minimum

Pierwszym niezbędnym elementem każdej umowy (nie tylko o roboty budowlane) jest prawidłowe określenie jej stron. Choć wydaje się to banalne, często zdarza się, że w umowie w sposób nieprawidłowy wskazane są podmioty ją zawierające. To może rodzić problemy w przypadku sporu sądowego, czy ustalaniu podmiotu odpowiedzialnego za szkody. Jako, że zarówno dane z Krajowego Rejestru Sądowego jak i Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej są jawne, warto poświęcić chwilę na sprawdzenie danych kontrahenta. W przypadku spółek, niezwykle ważne jest aby ustalić prawidłową ich reprezentację przy zawieraniu umów. Jeżeli umowę podpisuje osoba nieujawniona jeszcze w KRS jako członek zarządu lub prokurent, musi się ona legitymować stosownym pełnomocnictwem lub uchwałą.

Drugim z podstawowych elementów jest szczegółowy opis przedmiotu umowy. Chodzi tutaj o tak określony zakres robót budowlanych który nie przysporzy wątpliwości, do wykonania czego konkretnie wykonawca jest zobowiązany. Zazwyczaj precyzyjne określenie tego w umowie jest niemożliwe, zwłaszcza gdy przedmiotem umowy są roboty budowlane wieloetapowe czy różnego rodzaju. Warto wówczas odwołać się do stanowiących integralną część umowy załączników. Mogą to być projekty, harmonogramy czy inne dokumenty, z który będzie wynikał szczegółowy zakres robót.

W sposób szczegółowy winny zostać określone w umowie o roboty budowlane również obowiązki stron, w tym w szczególności obowiązki wykonawcy. Dobra organizacja pracy na placu budowy jak również określenie zasad współpracy pomiędzy stronami i innymi uczestnikami procesu inwestycyjnego pozwala uniknąć wielu nieporozumień.

Kolejnym kluczowym elementem umowy o roboty budowlane jest określenie wynagrodzenia z jednoczesnym wskazaniem, czy strony przewidziały jego ryczałtowy czy kosztorysowy charakter. Wynagrodzenie ryczałtowe co do zasady wyeliminuje możliwość jego podwyższenia w sytuacji, gdy w trakcie realizacji inwestycji koszty wzrosły, czego wykonawca nie przewidział. Tak sztywnego charakteru nie ma wynagrodzenie kosztorysowe, które opiera się o zestawienie planowanych prac i przewidywanych kosztów i które w określonych sytuacjach może ulec podwyższeniu.

Kluczową kwestią w umowie o roboty budowlane jest termin wykonania inwestycji. Może on zostać określony poprzez wskazanie konkretnej daty kalendarzowej, ilości tygodni lub miesięcy od daty podpisania umowy lub w inny sposób pozwalający obiektywnie stwierdzić, kiedy roboty budowlane winny zostać zakończone. W przypadku większych inwestycji, zwłaszcza, gdy roboty budowlane będą realizowane i odbierane etapowo, dobrym rozwiązaniem jest stworzenie i załączenie do umowy harmonogramu robót.

Jak pokazuje praktyka, jedną z kwestii, na tle których rodzi się najwięcej sporów są odbiory. W zależności od rodzaju robót budowlanych i ich zakresu strony mogą umówić się na odbiory częściowe i odbiór końcowy, przy mniejszych inwestycjach może to być tylko jeden odbiór po zakończeniu wszystkich prac. Warto więc w sposób szczegółowy opisać zasady usuwania wad stwierdzonych podczas odbiorów, prawa i obowiązki stron z tym związane, zwłaszcza, jeżeli wraz z danym odbiorem wiąże się obowiązek inwestora zapłaty wynagrodzenia lub jego części.

Specyfika robót budowlanych pozwala stwierdzić, iż w trakcie ich prowadzenia bardzo często dochodzi do sytuacji, których strony nie przewidywały. Mogą to być opóźnienia w realizacji inwestycji, wadliwie wykonane roboty budowlane, problemy z podwykonawcami, czy naruszenie przez wykonawcę obowiązków wynikających z umowy. Na te wszystkie okoliczności warto więc przewidzieć kary umowne, bądź inne zabezpieczenia.

Strony mogą w umowie ustalić również możliwość odstąpienia od umowy i to zarówno przez jedną ze stron jak i przez obie. Odstąpienie może nastąpić co do całej umowy, lub tylko jej części – jeszcze niezrealizowanej. Niezależnie od wskazania przyczyn uprawniających strony do odstąpienia od umowy oraz warunków skutecznego odstąpienia, warto określić również kary umowne z tego tytułu.

Roboty budowlane wiążą się zawsze z ryzykiem szkód na mieniu i zdrowiu. Umowa o roboty budowlane winna przewidywać obowiązek legitymowania się przez wykonawcę ważną i aktualną polisą ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy wykonawca realizuje inwestycję przy pomocy większego zespołu. Polisa taka winna również zabezpieczać szkody powstałe w realizowanej inwestycji, które powstały w wyniku nienależycie prowadzonych robót budowlanych.

Nieodłącznym elementem umowy o roboty budowlane winny być również postanowienia dotyczące gwarancji i rękojmi wykonawcy z tytułu nieprawidłowo wykonanych robót budowlanych. O ile inwestorem nie jest konsument, do uznania stron pozostaje kwestia ustalenia terminów, w jakich wykonawca odpowiada za wady stwierdzone w zrealizowanej inwestycji. Niezależnie od terminów udzielonej gwarancji i rękojmi warto również określić, na jakich zasadach i w jakich terminach będą takie wady usuwane.

W przypadku większych inwestycji, wykonawca musi się często posiłkować podwykonawcami. Strony nie mają pełnej dowolności w zakresie kształtowania postanowień umownych w tym zakresie albowiem zasady uzyskiwania zgody inwestora i zatrudniania podwykonawców określają przepisy kodeksu cywilnego. Uregulowanie ich w odmienny sposób będzie prowadziło do nieważności postanowień umowy. Poza postanowieniami bezwzględnie obowiązującymi, strony mogą we własnym zakresie ukształtować zasady rozliczeń z podwykonawcami np. uzależnić wypłatę wynagrodzenia na rzecz wykonawcy od potwierdzenia przez niego zapłaty wynagrodzenia należnego swoim podwykonawcom.

A co poza minimum?

Wskazane powyżej elementy umowy o roboty budowlane nie wyczerpują treści kontraktów spotykanych i stosowanych w praktyce. Jak już wyjaśniono, treść danej umowy zależeć będzie nie tylko od rodzaju inwestycji, jej rozmiarów i stopnia skomplikowania ale również od woli stron. Mogą one w sposób szczegółowy określić wszystkie aspekty procesu inwestycyjnego z jednoczesnym uwzględnieniem praw i obowiązków wszystkich występujących w nim podmiotów. Należy pamiętać, iż przepisy kodeksu cywilnego o robotach budowlanych są dość okrojone, a zatem, im więcej kwestii strony uregulują w umowie, tym mniej będzie wątpliwości w przyszłości. Bo choć zawierając umowę strony pozostawały w przekonaniu, że ich współpraca będzie układała się wzorowo, to w sytuacji gdyby tak nie było, z pomocą może przyjść właśnie dobrze sporządzona umowa.