Małe wspólnoty zarząd nieruchomością wspólną

Co należy rozumieć pod pojęciem zarządu nieruchomością wspólną? Jakie przepisy regulują zarząd nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot? Które zachowania współwłaścicieli mogą być zakwalifikowane jako przekraczające zakres zwykłych czynności? Jakie są wymagania, aby współwłaściciele mogli ważnie dokonać czynności przekraczających zwykły zarząd?

Analiza

Sytuacja w której jedna rzecz przysługuje wielu właścicielom rodzi potrzebę takiego uregulowania ich wzajemnych stosunków, aby możliwe było podejmowanie decyzji odnoszących się do tej rzeczy. W przypadku odrębnej własności lokali każdemu z właścicieli przypada zwykle określony udział w prawie własności nieruchomości wspólnej (garażu, miejsca postojowego, ogrodu czy strychu).  Nieruchomość wspólna musi więc zostać objęta wspólnym zarządem przez współwłaścicieli. W przypadku małych wspólnot, a więc takich w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (i Kodeksu postępowania cywilnego) dotyczące współwłasności.

Jako zarząd nieruchomością wspólną rozumieć należy podejmowanie wszelkich rozstrzygnięć i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących rzeczy wspólnej, które są niezbędne zarówno w toku normalnej eksploatacji nieruchomości wspólnej jak i w sytuacjach wykraczających poza ten zakres . Na zarząd składają się zarówno czynności czysto faktyczne (np. malowanie) jak i czynności prawne (np. oddanie w najem).

Kodeksowe zasady zarządu rzeczą wspólną pozwalają na wyróżnienie kategorii czynności zwykłego zarządu, czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz czynności zachowawczych. Przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym. Na dokonanie takich czynności zgodę powinna wyrazić większość współwłaścicieli, a w przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu w celu uzyskania upoważnienia na dokonanie czynności nieprzekraczającej zakresu zwykłego zarządu. Z kolei za czynności zachowawcze uznać należy takie działania, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Mogą one dotyczyć przykładowo wniosku o rozgraniczenie nieruchomości lub wniosku o założenie księgi wieczystej. Takie czynności każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie – działa on wówczas w imieniu własnym, choć w interesie wszystkich współwłaścicieli.

Czynności, które nie będą mogły być zaliczone do poprzednich dwóch kategorii, będą czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Do ważnego dokonania takich czynności wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, względnie rozstrzygnięcie sądu, które może zapaść na żądanie współwłaścicieli posiadających co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgoda współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (poza wypadkami, gdy dla danej czynności wymagana jest forma szczególna) musi być niewątpliwa. Nawet sytuacje, gdy ze strony współwłaścicieli brak było sprzeciwu na pewien stan rzeczy przez kilka lat, nie oznacza jeszcze aprobaty czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Zgoda powinna być przy tym precyzyjna. Przykładowo, uchwała małej wspólnoty, zezwalająca jednemu z mieszkańców na rozbudowę budynku, musi zawierać wprost wskazanie miejsca, osoby i zakresu robót, które osoba ta może wykonać. Inaczej zgoda współwłaścicieli może być uznana za wadliwą i nie będzie mogła stanowić podstawy oświadczenia dysponowania nieruchomością na cele budowlane (co ma istotne znaczenie przy uzyskiwaniu pozwolenia budowlanego).

W braku odpowiedniej zgody lub orzeczenia sądowego czynność odnosząca się do nieruchomości wspólnej, która przekracza zakres zwykłego zarządu jest bezwzględnie nieważna a więc nie może być potwierdzona przez współwłaścicieli po jej dokonaniu. Oznacza to, że wspomniana zgoda wszystkich współwłaścicieli musi być wyrażona najpóźniej w momencie dokonywania danej czynności. Dlatego też istotne jest ustalenie, czy dana czynność mieści się z zakresie czynności zachowawczych lub czynności zwykłego zarządu, czy też jest już czynnością przekraczającą jego zakres.

Generalne rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od tych przekraczających zakres takiego zarządu okazuje się kompleksowym zagadnieniem. Regulacja kodeksowa nie zawiera definicji czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i  w praktyce ocena, czy dana czynność mieści się w tym pojęciu zależy zawsze od okoliczności konkretnego przypadku. Bez wątpienia jednak za czynności poza zakresem zwykłego zarządu będzie można uznać każde rozporządzenie nieruchomością jak i jej obciążenie, na przykład hipoteką czy służebnością. Nadto można wskazać na pewien katalog czynności, które zgodnie z orzeczeniami sądów zostały uznane za czynności przekraczające zwykły zarząd. Czynnościami takimi będą przykładowo wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność lub nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym nieruchomość wspólną, przebudowa i modernizacja wspólnego poddasza, udział w rozgraniczeniu wspólnej nieruchomości lub modernizacja polegająca na założeniu nowej instalacji gazowej w budynku stanowiącym współwłasność.

Także przekształcenie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy w objętym wspólnością budynku nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu (a więc w sytuacji określonej w art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali), należy niewątpliwie do katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd. W przypadku małych wspólnot do takich czynności należy zaliczyć także zmianę sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej,
Jako przykład można przywołać sytuację, w której jeden ze współwłaścicieli – inwestor, chce zmienić sposób użytkowania części nieruchomości wspólnej na lokal handlowy i żąda przy tym udzielenia pozwolenia na przebudowę elewacji w budynku. Czynności takie uznać należy za przekraczające zakres zwykłego zarządu wobec czego brak zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę elewacji byłby równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością przez tego inwestora.

Należy jednak podkreślić, iż współwłaściciele nieruchomości wspólnej mogą w umowie powierzającej wykonywanie zarządu jednemu z nich wyłączyć uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Wówczas osoba taka będzie uprawniona do podejmowania także tych czynności zarządu nieruchomością wspólną, które w braku stosownej umowy wymagałyby zgody wszystkich współwłaścicieli.

Wnioski

Jako zarząd nieruchomością wspólną należy rozumieć zarówno czynności faktyczne (dokonywanie napraw, malowanie, sprzątanie nieruchomości) jak i prawne (na przykład ustanowienie służebności, wydzierżawienie), które dotyczą rzeczy wspólnej o to nie tylko takie, które są niezbędne w toku normalnej eksploatacji nieruchomości ale również w sytuacjach, które wykraczają poza ten zakres.

W przypadku małych wspólnot (więc takich w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem) zarząd nieruchomością wspólną regulują odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (i Kodeksu postępowania cywilnego) dotyczące współwłasności.

Jako przekraczające zakres zwykłych czynności należy uznać te, które nie dotyczą załatwiania bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym ani nie są czynnościami zachowawczymi. Może to być więc w szczególności obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością, na przykład przesyłu, rozbudowa wspólnego budynku albo zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej, na przykład z parkingu na ogród.

Do ważnego dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną potrzebna jest uprzednia, określona i wyraźna zgoda wszystkich współwłaścicieli.