Sprzedaż nieruchomości a umowa najmu

Czy można zbyć nieruchomość stanowiącą przedmiot najmu ? Jakie obowiązki nakłada na sprzedającego umowa najmu w przypadku sprzedaży nieruchomości? Czy należy poinformować najemcę o fakcie zbycia? Jakie uprawnienia względem najemcy ma nabywca nieruchomości? Jakie uprawnienia względem zbywcy ma najemca nieruchomości?

Analiza

Nie można wykluczyć, iż podczas trwania stosunku najmu właściciel wynajętej nieruchomości będzie chciał ją zbyć. Działanie takie będzie zgodne z obowiązującymi przepisami jako mieszczące się w katalogu uprawnień jakie przysługują właścicielowi nieruchomości, a wynikające z treści prawa własności. Przez zbycie należy rozumieć zarówno przeniesienie własności, prawa użytkowania wieczystego jak również i ustanowienie takiego ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, w związku z którym możliwości wykonywania obowiązków wynajmującego zostanie ograniczone.

W takiej sytuacji nabywca nieruchomości wchodzi w stosunek najmu w miejsce zbywcy, stając się wynajmującym. Oznacza to, iż na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z treści umowy najmu. Wstąpienie takie odbywa się z mocy prawa, zatem dla jego dokonania nie jest potrzebne zawieranie jakichkolwiek odrębnych umów. Informowanie najemcy o zmianie wynajmującego – dla skuteczności ”wstąpienia”, nabywcy, w umowę, w miejsce wynajmującego – nie jest konieczne, ma natomiast znaczenie w kontekście zapłaty czynszu. Co do zasady bowiem, od momentu nabycia przedmiotu najmu, najemca winien jest płacić czynsz nabywcy, jednakże w przypadku uiszczenia kwoty należnej z tytułu najmu poprzedniemu wynajmującemu (zbywcy) przed poinformowaniem najemcy o zmianie jednej ze stron umowy, jest on zwolniony z obowiązku zapłaty tej kwoty nabywcy.

Nabywcy nieruchomości, oprócz praw wynikających z umowy najmu, przysługuje również uprawnienie do wypowiedzenia tej umowy z zachowaniem terminów ustawowych niezależnie od okoliczności – czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nie. Uprawnienie takie jest jednak ograniczone w przypadkach, gdy umowa najmu została zawarta na czas określony w formie pisemnej z datą pewną przy czym przedmiot najmu został najemcy wydany. Pojęcie daty pewnej zostało zdefiniowane w Kodeksie cywilnym i należy przez nie rozumieć sytuację:

  1. gdy umowa została urzędowo poświadczona,
  2. gdy zawarcie umowy najmu zostało potwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, w takim przypadku datę uznaję się za „pewną” od dnia, na który datowany jest dany dokument,
  3. gdy na umowie organ państwowy zamieścił jakąkolwiek wzmiankę, w takim przypadku datę uznaję się za „pewną” od daty wzmianki,
  4. od momentu śmierci jednej ze stron umowy najmu.

Podobny skutek, a więc brak możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów, przewiduje się w przypadkach, gdy najem został wpisany do treści księgi wieczystej.

Okoliczność wstąpienia nabywcy nieruchomości w miejsce wynajmującego nie uprawnia ani najemcy ani wynajmującego do żądania zmiany umowy najmu. Nie można jednak wykluczyć, iż taka zamiana podmiotowa może prowadzić do niekorzystnych – dla najemcy – sytuacji, w przypadku będzie on musiał zwrócić przedmiot najmu wcześniej niż wynikałoby to z umowy. W sytuacji zatem, gdy najemca – na skutek wskazanych wcześniej okoliczności – poniesie szkodę, może on domagać się od zbywcy (czyli dotychczasowego wynajmującego) naprawienia szkody powstałej w wyniku  tej okoliczności. Przesłanką skorzystania z tego uprawnienia jest niezwłoczne poinformowanie zbywcy o fakcie wypowiedzenia umowy najmu przez nabywcę. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia „niezwłocznego poinformowania”, jednakże w orzecznictwie uznaje się, iż poprzez to pojęcie należy rozumieć termin dwóch tygodni. Odszkodowanie obejmuje zarówno utracone korzyści jak i rzeczywistą szkodę.

Wymaga podkreślenia, iż powyższe zasady dotyczące zbycia przedmiotu nie dotyczą lokali mieszkalnych. Zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego, wypowiedzenie umowy najmu przez nabywcę lokalu mieszkalnego jest możliwe jedynie w przypadku, gdy lokal nie został jeszcze objęty przez najemcę, chyba, że najem – przed przekazaniem najemcy – został wpisany do treści księgi wieczystej.

Wnioski

Nieruchomość będąca przedmiotem najmu może być zbyta przez wynajmującego (właściciela).

Nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy (wynajmującego).

Nabywca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu zbywcy z zachowaniem ustawowych terminów, chyba, że umowa została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z data pewną a przedmiot najmu został najemcy wydany, lub najem został wpisany do treści księgi wieczystej.

Od momentu nabycia przedmiotu najmu, najemca winien jest płacić czynsz nabywcy, jednakże w przypadku uiszczenia kwoty należnej z tytułu najmu poprzedniemu wynajmującemu (zbywcy) przed poinformowaniem najemcy o zmianie jednej ze stron umowy, jest on zwolniony z obowiązku zapłaty tej kwoty nabywcy.

W przypadku powstania szkody wynikającej ze zmiany podmiotu wynajmującego najemca może żądać od zbywcy nieruchomości odszkodowania.