Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie jest prawem podlegającym dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po zmarłym. Może ono jednak przejść na ściśle określone osoby, niezależnie od tego czy są one jego spadkobiercami. Tymi osobami są:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
- dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
W odniesieniu do ostatniej kategorii zwrócić należy uwagę, iż regulacja ta dotyczy także osób pozostających w związkach homoseksualnych.
Warunek wstąpienia w stosunek najmu
Warunkiem wstąpienia przez te osoby w stosunek najmu jest, by stale zamieszkiwały one w tym lokalu do chwili śmierci jedynego najemcy. Przez stałe zamieszkanie należy rozumieć zamiar stałego pobytu w danym lokalu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu skupia się życie osobiste i działalność osoby – jej centrum życiowe. Tym samym podjęcie przez dziecko jedynego najemcy pracy w innym mieście nie oznaczać będzie automatycznie utraty możliwości wstąpienia w stosunek najmu.
Prawo do stosunku najmu wygasa
Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa. Jeżeli zaś w dniu śmierci jedynego najemcy lokalu mieszkalnego nie ma żadnej z osób, które wstępują w tej sytuacji w stosunek najmu, prawo to wygasa. Jeżeli kilka osób spełnia warunki do wstąpienia w stosunek najmu, wstępują one w tę umowę łącznie. Oznacza to, że z dniem śmierci nowi najemcy są związani dotychczasową umową najmu, ze wszystkimi konsekwencjami: mogą zajmować i korzystać z lokalu, z obowiązkiem uiszczania czynszu. Z tego względu osoby te mogą wypowiedzieć taką umowę, nawet jeżeli najem została zawarty na czas oznaczony i umowa nie przewidywała możliwości jego przedterminowego rozwiązania. Jeżeli w stosunek najmu weszło kilka osób wypowiedzenie może złożyć tylko kilka z nich – w tej sytuacji umowa najmu nie wygasa w stosunku do pozostałych najemców.
Śmierć współnajemcy
Wskazane zasady wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie znajdują zastosowania w razie, gdy umiera jeden ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Takim współnajemcą jest w szczególności, z mocy prawa małżonek najemcy, nawet jeżeli nie jest on wskazany w umowie najmu, o ile nawiązanie stosunku najmu lokalu mieszkalnego mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Poza tym współnajemcami będą osoby wspólnie zawierające umowę najmu, np. kohabitanci.
Najem lokali użytkowych na innych zasadach
W odniesieniu do najmu lokali użytkowych przedstawione powyżej zasady nie znajdują zastosowania. W razie śmierci najemcy takiego lokalu prawo najmu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych przez spadkobierców najemcy na zasadach ustawowych lub zgodnie z testamentem.
Podsumowanie
Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu i wygasa w razie śmierci jedynego najemcy, o ile w prawo to nie wstąpił małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu, jest, by osoba mogąca wejść w stosunek najmu stale zamieszkiwała w tym lokalu do chwili śmierci jedynego najemcy.
Prawo najmu lokalu użytkowego po śmierci jedynego najemcy podlega dziedziczeniu na ogólnych zasadach.