Jaką rolę pełni wzmianka w treści księgi wieczystej? Wpływ wzmianki na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Analiza
Księga wieczysta to zasadniczo zbiór niezbędnych informacji o nieruchomości – jej właścicielu, prawach obciążających nieruchomość, długach czy roszczeniach. Jej podstawowym zadaniem jest odzwierciedlenie aktualnego stanu prawnego nieruchomości. W tym celu ustawodawca wprowadził zasadę wiarygodności wpisów w księgach, z której wynika m.in. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Większość wpisów w księgach wieczystych ma jednak charakter deklaratywny (stwierdzają prawo już istniejące, nie są niezbędne do samego powstania prawa), co może prowadzić do czasowej niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z tego względu niezbędne jest funkcjonowanie środków prawnych, które będą stanowiły gwarancję bezpieczeństwa obrotu. Takim instrumentem jest instytucja wzmianki w księdze wieczystej, która umożliwia zabezpieczenie nabytych praw do nieruchomości, zanim zostaną one ujawnione w księdze wieczystej.
Księgi wieczyste objęte są zasadą formalnej jawności, a dokonanie wzmianki w księdze wieczystej wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie można więc zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Zatem, gdy w momencie sprzedaży nieruchomości w księdze wieczystej ujawniona była wzmianka o wpisie prawa osobistego lub roszczenia, to fakt ujawnienia powyższej wzmianki powoduje, że ewentualny nabywca nieruchomości nie będzie mógł zasłaniać się niewiedzą o istnieniu tego prawa lub roszczenia.
Ze względu na podstawę ujawnienia wzmianki w księdze wieczystej, można wyróżnić 4 jej rodzaje: wzmianka o wniosku, wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego w zakresie wpisu do księgi wieczystej, wzmianka o apelacji od wpisu, wzmianka o kasacji od wpisu. Wzmianka o wniosku jest informacją ostrzegającą o złożeniu do sądu wieczystoksięgowego niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, który po jego dokonaniu może zmienić treść księgi wieczystej. Wzmianka o wniosku w dziale II może oznaczać, że choć Kowalski nadal widnieje jako właściciel nieruchomości, to już nim nie jest, lecz w KW nie zmieniono jeszcze wpisu dotyczącego osoby właściciela, choć złożono już wniosek w tym zakresie.
Wzmianka o apelacji, kasacji, czy skardze na orzeczenie referendarza sądowego oznacza, że w zakresie wpisu w danym dziale postępowanie nie zostało jeszcze prawomocnie zakończone, to znaczy wpis został dokonany przez sąd czy referendarza, jednak został zaskarżony. Mamy wówczas do czynienia z toczącym się postępowaniem wieczystoksięgowym, którego zakończenie może doprowadzić do zmiany stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Do momentu wykreślenia takiej wzmianki, najczęściej po prawomocnym zakończeniu sprawy, należy zatem ograniczyć zaufanie do księgi wieczystej gdyż jej realna ocena jest zasadniczo utrudniona.
Wzmianka może zostać dokonana w każdym z działów księgi wieczystej. Jeżeli wniosek dotyczy wpisów w dwóch lub więcej działach tej samej lub różnych ksiąg, wzmianki o tym wniosku zamieszcza się w każdym z tych działów. W księgach wieczystych wpisy mają skutek wsteczny od dnia złożenia wniosku. Wzmianka mówi nam zatem od kiedy dane prawo będzie wywierało skutek w ramach księgi wieczystej, choćby jeszcze to prawo nie było w księdze wpisane. W przypadku ksiąg elektronicznych wzmianki o wniosku dokonuje się z chwilą zarejestrowania wniosku. Data wzmianki będzie zatem w tym przypadku jednocześnie datą złożenia wniosku.
Jak wskazano powyżej podstawowy skutek wzmianki to uchylenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wiara publiczna ksiąg wieczystych polega na tym, że osoba nabywająca dane prawo do nieruchomość od osoby, której zgodnie z treścią księgi wieczystej to prawo przysługuje, nabędzie to prawo także wtedy, gdy w rzeczywistości prawo to osobie ujawnionej w księdze wieczystej nie przysługuje (treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym). Rękojmia ma bowiem chronić nabywców, którzy działają w zaufaniu do księgi wieczystej. Rękojmia jednak nie zadziała, jeżeli w księdze wieczystej odnośnie danego prawa ujawniona jest wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji czy kasacji. Wzmianka bowiem wskazuje na to, że został złożony środek prawny zmierzający do zmiany lub podważenia aktualnie widniejącego w księdze wieczystej wpisu. W razie zatem ujawnienia wzmianki ewentualny nabywca danego prawa do nieruchomości nie nabędzie, jeżeli okaże się, że osobie od której nabywał, ujawnionej w księdze wieczystej, dane prawo nie przysługiwało w chwili dokonywania z nią czynności prawnej.
Wnioski
Rola wzmianki w księdze wieczystej sprowadza się do zapewnienia bezpieczeństwa obrotu poprzez zabezpieczenie praw do nieruchomości zanim zostaną one ujawnione w księdze wieczystej.
Gdy w treści księgi wieczystej znajduje się wzmianka, to fakt jej ujawnienia spowoduje, że nabywca nie będzie mógł zasłaniać się niewiedzą o istnieniu takiego wniosku. W konsekwencji nabywca nie nabędzie prawa od osoby ujawnionej w księdze wieczystej, jeżeli w księdze w momencie nabycia widniała wzmianka o złożeniu odpowiedniego środka prawnego, który skutkował wykreśleniem osoby zbywającej z księgi wieczystej.