Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

W jakiej sytuacji należąca do nas nieruchomość może zostać wywłaszczona? Jakie prawa przysługują nam w związku z wywłaszczeniem naszej nieruchomości? Kiedy w skutek wywłaszczenia powstanie roszczenie o zapłatę odszkodowania? Komu będzie przysługiwać stosowne odszkodowanie i kiedy powinno zostać wypłacone? Jaka będzie jego wysokość i w jaki sposób dochodzi do jej ustalenia?

Analiza

Wywłaszczenie nieruchomości stanowi najdalej idącą ingerencję w prawo własności. Instytucja ta polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości i jego przeniesieniu na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Stosuje się ją zasadniczo do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ale jedynie w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część, przy czym jeśli pozostała część nie będzie nadawać się do jej prawidłowego wykorzystania na dotychczasowy cel jej właściciel może zażądać aby taka część została nabyta od niego na rzecz Skarbu Państwa albo odpowiednio – jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadku wywłaszczenia własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego osobie wywłaszczonej przysługuje odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości tych praw. Może ono przybrać formę odszkodowania pieniężnego albo przyznania nieruchomości zamiennej. Jednym z niezbędnych elementów decyzji wywłaszczeniowej jest wysokość odszkodowania.

Odszkodowanie może zostać zmniejszone w przypadku, gdy:

  • na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe,
  • na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

We wskazanych powyżej przypadkach odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

W ramach odszkodowania, może także zostać przyznana, za zgodną wywłaszczonego podmiotu, nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienna może zostać przyznana z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego czy  z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, w zależności od tego na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. Jeżeli zachodzi różnica między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się ją przez dopłatę pieniężną.

Co do zasady odszkodowanie wypłacone być powinno w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji określającej odszkodowanie. W inny sposób wypłacone może zostać odszkodowanie jedynie za zgodą uprawnionego do jego otrzymania.

Wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Wnioski

Wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości i jego przeniesieniu na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;

Co do zasady, w przypadku wywłaszczenia własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego osobie wywłaszczonej przysługuje odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości tych praw. Odszkodowanie to może zostać zmniejszone lub zwiększone, a wypłacone być powinno w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja przewidująca odszkodowanie stała się ostateczna

W ramach odszkodowania, za zgodą podmiotu który został pozbawiony tytułu do nieruchomości, może zostać przyznana nieruchomość zamienna;

Wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego co do wartości nieruchomości.