Kiedy należy powołać administratora hipoteki? Kto może być administratorem hipoteki? W jakiej formie zawarta być powinna umowa z administratorem? Jakie elementy powinna zawierać i co powinna regulować taka umowa? Czy administrator hipoteki określony w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (dalej „ukwih”) to ta sama instytucja, która określona została w ustawie o obligacjach („ustawa o obligacjach”)?
Analiza
Instytucja administratora hipoteki znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy jedna hipoteka zostaje ustanowiona na zabezpieczenie kilku wierzytelności przysługujących kilku różnym podmiotom, przy czym zgodnie z ukwih wierzytelności te związane być powinny z realizacją jednego przedsięwzięcia. Ukwih jednocześnie nie określa czym jest takie „jedno przedsięwzięcie”. Należy jednak przyjąć, że z sytuacją, w której wystąpi konieczność ustanowienia administratora hipoteki będziemy mieć do czynienia w przypadku udzielenia kredytu na sfinansowanie jednej inwestycji budowlanej, jednemu podmiotowi przez konsorcjum banków i w sytuacjach analogicznych.
W przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności przysługujących wielu podmiotom zgodnie z ukwih, wierzyciele powołać powinni administratora hipoteki, który reprezentował będzie ich wspólne interesy. Administrator działa we własnym imieniu (nie potrzebuje odrębnych upoważnień od wierzycieli do podjęcia konkretnych czynności związanych z hipoteką), lecz na rzecz wszystkich wierzycieli hipotecznych, których wierzytelności zostały zabezpieczone daną hipoteką. Powołany jest on bowiem do dbania o interesy wszystkich wierzycieli. Do obowiązków administratora określonych ukwih należy ustanowienie hipoteki oraz wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego (administrator jest uczestnikiem postępowania wieczystoksięgowego dotyczącego hipoteki, uprawniony jest on też do podjęcia czynności w celu egzekucji wierzytelności zabezpieczonych hipoteką). Szczegółowy zakres obowiązków administratora, zakres jego odpowiedzialności wobec pozostałych wierzycieli oraz jego wynagrodzenie powinny być przedmiotem umowy o ustanowienia administratora.
Umowa ustanawiająca administratora wskazywać powinna ponadto zabezpieczone wierzytelności każdego z wierzycieli. Innym bardzo ważnym elementem umowy jest określenie zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz określenie przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu służą środki uzyskane przez dłużnika. Powyższe informacje powinny być określone w umowie o stanowieniu hipoteki, stanowiącej podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bowiem bez precyzyjnego określenia powyższych kwestii już w umowie z administratorem, a następnie w umowie o ustanowieniu hipoteki wpis hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności może okazać się niemożliwy.
Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Wyrażane są też poglądy doktryny, zgodnie z którymi umowa taka, jako jeden z dokumentów stanowiących podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej, powinna zostać zawarta z podpisem notarialnie poświadczonym. Z takim stanowiskiem trudno się jednak zgodzić wobec wyraźnego, szczególnego przepisu ukwih oraz wobec faktu, iż podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest nie sama umowa o ustanowienia administratora, a umowa o ustanowienie hipoteki, która zawarta jest już pomiędzy samym administratorem, a dłużnikiem hipotecznym. Na marginesie jedynie warto zauważyć, że w przypadku ustanawiania hipoteki przez administratora wyłączona została możliwość ustanowienia hipoteki oświadczeniem złożonym przez bank w trybie prawa bankowego (bez wymogu formy z podpisem notarialnie poświadczonym).
Administratorem może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia, w żaden sposób nie związana z dłużnikiem ani administratorem. Administrator nie musi być zatem wierzycielem, choć to właśnie on widnieje w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. W praktyce często funkcję tę pełnią firmy doradcze oraz kancelarie prawne.
Instytucję administratora hipoteki przewiduje również ustawa o obligacjach. Należy jednak pamiętać, że pomimo wielu podobieństw pomiędzy administratorem hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wierzytelności „finansujących” jedno przedsięwzięcie a administratorem hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie zobowiązań emitującego obligacje wobec obligatariuszy do tego drugiego nie stosuje się postanowień dotyczących administratora zawartych w ukwih. Ponadto ustawa o obligacjach przewiduje ograniczenia odnośnie podmiotów mogących pełnić funkcję administratora, których nie zawiera ukwih.
Wnioski
Administrator hipoteki powoływany jest, gdy jedna hipoteka zostaje ustanowiona na zabezpieczenie kilku wierzytelności przysługujących kilku różnym podmiotom, przy czym zgodnie z ukwih wierzytelności te związane być powinny z realizacją jednego przedsięwzięcia.
Administratorem może być jeden z wierzycieli hipotecznych lub inny podmiot. Umowa o ustanowienie administratora hipoteki zawarta być powinna co najmniej w formie pisemnej.
Administrator działa na rzecz wszystkich wierzycieli hipotecznych, a jego obowiązki szczegółowo określone być powinny umową o jego powołaniu. Umowa taka zawierać ponadto powinna m.in. określenie zakresu zabezpieczenia każdej z wierzytelności, określenie przedsięwzięcia, szczegółowe obowiązki i prawa administratora.
Instytucja administratora hipoteki przewidziana została w ukwih ale i w ustawie o obligacjach. Do administratora w rozumieniu ustawy o obligacjach nie stosuje się przepisu dotyczącego tej instytucji zawartego w ukwih, a ponadto ustawa o obligacjach przewiduje ograniczenia dotyczące podmiotów mogących pełnić funkcję administratora.