Czy istnieje obowiązek założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Jak założyć taką księgę wieczystą? Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku do ksiąg wieczystych? Jakie informacje zawiera księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Kiedy założenie księgi wieczystej okazuje się być konieczne? Jakie są korzyści z założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Analiza
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Przepisy tylko w niektórych wypadkach przewidują obowiązek ujawnienia praw np. właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Przepisy prawa nie wprowadzają przymusu zakładania ksiąg wieczystych dla ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co do zasady ograniczone prawa rzeczowe ujawnione są w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu czy lokalu. Przepisy przewidują jednak również, że księgi wieczyste mogą być prowadzone także w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wobec tego wyjątkiem na tle innych ograniczonych praw rzeczowych, a decyzja o założeniu dla niego księgi wieczystej zależy od woli samego uprawnionego.
Założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokonuje się na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
- oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu,
- wymienienie osoby, której przysługuje to prawo,
- powołanie tytułu nabycia tego prawa,
- wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie wymienionego prawa oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia lokalu tj. zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego dodatkowo dołącza się wypis z rejestru gruntów).
Zgodnie z dominującym poglądem wniosek o założenie księgi wieczystej może zostać zawarty w akcie notarialnym umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera podobnie jak księga wieczysta prowadzona na własności cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,
- drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Z koniecznością założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spotykają się uprawnieni, którzy chcieliby zaciągnąć kredyt i ustanowić na tym prawie hipotekę na zabezpieczenie spłaty kredytu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem hipoteki. Do powstania hipoteki niezbędny jest jednak jej wpis w księdze wieczystej. Wobec powyższego brak księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uniemożliwia ustanowienie na nim hipoteki. Chcąc też kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ze środków pochodzących z kredytu dla takiego prawa musi być wcześniej ustanowiona księga wieczysta. Bank bowiem nie udzieli kredytu bez zabezpieczenia w formie hipoteki.
Ponadto trzeba pamiętać, że w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nadal obciąża ten lokal. Wobec powyższego trud związany z założeniem księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie okaże się daremny w przypadku przekształcenia tego prawa w prawo własności.
Należy pamiętać, że w przypadku gdy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założona została już księga wieczysta wpis każdego kolejnego uprawnionego do tej księgi jest wpisem konstytutywnym tj. przeniesienie uprawnienia skuteczne jest z momentem wpisu do księgi wieczystej, nie zaś z momentem dokonania czynności.
Wnioski
Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest jedynie uprawnieniem, a nie obowiązkiem osoby, której ono przysługuje.
Księgę wieczystą założyć można składając wniosek o jej założenie w akcie notarialnym umowy sprzedaży tego prawa albo składając wniosek po zawarciu umowy, bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego. Niezależnie od tego w jaki sposób złożony będzie wniosek należy do niego dołączyć dokumenty stwierdzające nabycie wymienionego prawa oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia lokalu tj. zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową.
Księga wieczysta prowadzona dla tego prawa obejmuje wpisy dotyczące oznaczenia lokalu oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany, wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń oraz wpisy dotyczące hipotek.
Hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można ustanowić jedynie, gdy dla tego prawa prowadzona jest księga wieczysta, jest to więc najczęstszy powód jej zakładania.