Zagadnienia związane z wszczęciem, przebiegiem oraz zakończeniem robót budowlanych nie mają swojego uregulowania ustawowego. Szczególnie istotne jest więc określenie właśnie w umowie o roboty budowlane wszelkich terminów, harmonogramu realizacji oraz sposobu odbioru robót budowlanych. Najczęściej, warunkują one bowiem możliwość wypłaty wynagrodzenia wykonawcy oraz rozpoczęcie biegu terminów gwarancji i rękojmi. Prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane będzie usuwała wszelkie wątpliwości w zakresie momentu rozpoczęcia robót, czasu ich trwania, możliwości ewentualnego przedłużenia oraz terminu zakończenia robót budowlanych.

Przekazanie placu budowy i rozpoczęcie robót budowlanych

Wszczęcie wykonywania prac nie mogłoby się odbyć bez przekazania terenu budowy. W związku z tym, że przekazanie terenu budowy, zgodnie z regulacją kodeksową, należy do obowiązków inwestora – zwłoka w jego przekazaniu rodzi skutki prawne w postaci odpowiedzialności inwestora za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, otwierającej możliwość do odstąpienia przez wykonawcę od umowy. Z uwagi na to, że ustawa posługuje się nieostrym terminem „przekazanie”, najlepiej więc jeżeli strony dookreślą w umowie co poprzez przedmiotowe przekazanie rozumieją. W zależności bowiem od rodzaju inwestycji, przekazanie może dotyczyć całego terenu budowy gdy wykonawcy zlecane jest wybudowanie od podstaw całego obiektu, bądź jego części – gdy przedmiotem umowy jest realizacja jedynie konkretnego etapu inwestycji. Tym samym, „przekazanie” może odwoływać się do oddania terenu we władanie wykonawcy, przykładowo na podstawie pisemnego protokołu, jak również umożliwienie wykonawcy kontynuowania robót zakończonych przez poprzedniego wykonawcę, czy zapewnienie dostępu do konkretnej części inwestycji. Może więc dojść do przekazania samego frontu robót, jak również terenu niezbędnego do wykonania prac naziemnych czy fundamentowych. Ustawową definicję „terenu budowy” możemy znaleźć w prawie budowlanym. Zgodnie z nim, terenem budowy jest przestrzeń, w której prowadzone będą roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. Regulacja ta może, ale nie musi posłużyć stronom w celu zamieszczenia jej w umowie, ponieważ jak już zostało wspomniane wcześniej – dookreślenie tych pojęć leży w gestii stron umowy. Warto przykładowo w umowie zawrzeć, komu dokładnie ma zostać przekazany teren budowy i czy zachodzi obowiązek sprawdzenia terenu budowy celem stwierdzenia, że spełnia on warunki wykonywania konkretnych robót.

W umowie, inwestor może również przenieść odpowiedzialność za potwierdzenie przydatności terenu budowy do prowadzenia robót na wykonawcę, poprzez zlecenie mu uprzedniego zbadania gruntu. Przypisanie konkretnemu podmiotowi odpowiedzialności za przydatność gruntu do wykonywanych robót, pozwoli na rozstrzygnięcie, od czynności którego podmiotu zależy tak naprawdę wszczęcie robót – czy to inwestor powinien udostępnić wykonawcy plac budowy przygotowany w pełni do wykonywanych do niego prac, czy potwierdzenie tej okoliczności należeć będzie do wykonawcy. Może ono również ułatwić ewentualne dochodzenie roszczeń inwestora, na wypadek opóźnienia wykonawcy w wykonaniu prac z uwagi na konieczność wymiany gruntu, czy też ujawnienia się wad obiektu spowodowanych posadowieniem go na nieodpowiednim podłożu.

Od przekazania terenu budowy uzależniona jest możliwość wszczęcia robót budowlanych. Rozpoczęcie budowy w rozumieniu przepisów prawa budowlanego określone zostało jako chwila podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Do prac przygotowawczych z kolei należy: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Oczywiście, jest to regulacja odnosząca się bezpośrednio do obowiązków administracyjnych związanych z rozpoczęciem budowy, jednak może ona znaleźć swoje zastosowanie również w umowie o roboty budowlane, szczególnie jeżeli okres trwania robót, określony został jako konkretny przedział czasowy. Strony mogą również uzupełnić katalog czynności przygotowawczych, na potrzeby konkretnej inwestycji. Określenie w umowie terminu rozpoczęcia robót zabezpiecza również inwestora, na wypadek nadmiernego opóźnienia się wykonawcy. Zgodnie bowiem ze stosowanym odpowiednio do robót budowlanych art. 635 kodeksu cywilnego, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może, bez wyznaczania terminu dodatkowego, odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania robót.

Moment przekazania terenu budowy, zgodnie z art. 652 kodeksu cywilnego, warunkuje również przejście na wykonawcę odpowiedzialności za ewentualne szkody związane z władaniem tym terenem. Odpowiedzialność ta spoczywa na wykonawcy aż do momentu oddania obiektu inwestorowi. Z uwagi właśnie na doniosłość, na gruncie prawa cywilnego, chwili przekazania terenu budowy, przekazanie to powinno się odbyć na podstawie pisemnego protokołu podpisanego przez wyznaczone do tego osoby, reprezentujące strony umowy.

Harmonogram prac

Niezbędnym narzędziem monitorowania postępu w wykonywaniu prac jest uzgodniony przez strony harmonogram prac (zwany również harmonogramem rzeczowo-finansowym). Powinien on stanowić załącznik do każdej umowy o roboty budowlane. Oczywiście, w zależności od skomplikowania inwestycji, będzie on odpowiednio rozbudowany. Harmonogram staje się tym bardziej nieodzowny, jeżeli przy wykonywaniu inwestycji współpracuje kilku wykonawców, czy podwykonawców. Ułatwia on bowiem skoordynowanie prac poszczególnych podmiotów, określa które roboty następują po sobie, a także dyscyplinuje on wykonawców robót do przestrzegania konkretnych terminów realizacji. Jeżeli z winy jednego z wykonawców opóźni się realizacja jego części robót – może to spowodować lawinowe opóźnienie całej inwestycji – szczególnie jeżeli przykładowo kolejny wykonawca korzysta z wypożyczonego sprzętu, czy też realizuje jednocześnie kilka inwestycji. Dlatego więc bardzo ważne jest po pierwsze przygotowanie i uzgodnienie harmonogramu ze wszystkimi podmiotami współpracującymi przy inwestycji, a nadto wprowadzenie mechanizmu zmiany harmonogramu, wraz z przypisaniem konkretnemu podmiotowi odpowiedzialności za skutki takiej zmiany. W harmonogramie powinny znaleźć się takie elementy, jak: data rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych, terminy dostaw wyrobów czy prefabrykatów, umożliwiających zachowanie ciągłości robót budowlanych, planowane daty testów instalacji, urządzeń technicznych, planowane daty odbiorów częściowych robót budowlanych oraz wykaz materiałów oraz sprzętu budowlanego, za pomocą których realizowane będą dane roboty budowlane. Dane te pozwolą na bieżącą weryfikację prawidłowości realizacji inwestycji, ale również na wskazanie podmiotu odpowiedzialnego za ewentualne opóźnienia, czy wady.

Czy wykonawca może wnioskować o przedłużenie wykonywania przez niego robót budowlanych? Regulacje ustawowe nie zawierają mechanizmu zmiany terminu wykonywania robót, ani podstaw uzasadniających taką zmianę. Ponownie, oznacza to, że jest to materia, która powinna zostać uregulowana bezpośrednio w umowie o roboty budowlane. Okoliczności uzasadniające przedłużenie czasu na ukończenie robót, ich wpływ na zakres przedłużenia oraz procedura udzielania przedłużenia, dla swej skuteczności, muszą zostać uregulowane w postanowieniach kontraktowych (tak: A. Damasiewicz, Umowa o roboty budowlane ze wzorami, LexisNexis 2014).

Odbiór robót budowlanych

Kolejnym istotnym etapem realizacji inwestycji jest odbiór robót budowlanych. Zgodnie z regulacją kodeksową, czynność odbioru robót należy do obowiązków inwestora (art. 647 kodeksu cywilnego). Do obowiązków wykonawcy należy jednak odpowiednie przygotowanie robót tak, aby mogły one zostać odebrane. Inwestor powinien więc mieć prawo odmowy odbioru obiektu/inwestycji, gdy ten nie spełnia założonych warunków. Na skutek ugruntowanego już orzecznictwa Sądu Najwyższego, jeżeli wykonawca zgłosił wykonanie robót, to obowiązek dokonania ich odbioru jest niezależny nawet od kwestionowania ich jakości. W protokole z odbioru niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualnie wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Gdy zamawiający, z przyczyn leżących po jego stronie, uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie jego staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór ten winien nastąpić (II CKN 29/08). Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania (II CSK 476/12). Z ostatniego powołanego orzeczenia wynika również, że tzw. odbiór bezusterkowy, czyli uzależnienie odebrania obiektu od braku jakichkolwiek wad, uznawane jest za sprzeczne z właściwością (naturą) zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane i naruszające równowagę między inwestorem a wykonawcą. Skutkuje to uznaniem, że postanowienia umów o roboty budowlane przewidujące, że odebranie obiektu może nastąpić tylko w przypadku braku jakichkolwiek wad, będą bezwzględnie nieważne jako wykraczające poza swobodę umów wyznaczoną właściwością (naturą) zobowiązania (tak: B. Lanckoroński, Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Legalis).

Powyższe poglądy zostały przytoczone celem określenia granic swobody umów. Innymi słowy, postanowienia umowy o roboty budowlane nie mogą być mniej korzystne dla wykonawcy w zakresie tego, kiedy inwestor może odmówić odebrania obiektu/robót budowlanych. Nie oznacza to jednak, że strony nie mogą wprowadzić własnych uregulowań co do odbioru robót, w ramach powyższych granic. W obowiązujących przepisach nie uregulowano bowiem procedury zgłoszenia obiektu do odbioru, dokonania prób i sprawdzeń, tego kto powinien uczestniczyć w odbiorze, jaka powinna być kolejność dokonywanych czynności oraz jak długo odbiór może trwać i kiedy powinien się zakończyć (tak: M. Kuliński, Bezpieczeństwo umów w procesie budowlanym, C.H. Beck, 2016). Dodatkowo, strony w umowie mogą określić jakie wady uznają za istotne, a jakie za nieistotne.

Ze względu na specyfikę inwestycji, można podzielić odbiory na częściowe, końcowe oraz ostateczne. Częściowe odbiory powinny być skorelowane z treścią harmonogramu rzeczowo-finansowego oraz uprawnieniem do żądania przez wykonawcę wypłaty odpowiedniej części wynagrodzenia oraz ewentualnego zwolnienia odpowiedniej części kwoty zatrzymanej – w razie wprowadzenia takiego postanowienia do umowy. Możliwość częściowego odbioru robót za zapłatą częściowego wynagrodzenia nie pozbawia znaczenia odbioru końcowego jako momentu, od którego biegną terminy ostatecznego rozliczenia całości robót objętych umową (I ACa 461/07). Oznacza to, że odbiór częściowy służy wyłącznie rozliczeniu się stron umowy, a także zabezpieczeniu odbioru robót ulegających zakryciu bądź zanikających – takich, których późniejszy odbiór jest niemożliwy ze względów technicznych. Odbiór końcowy jest natomiast momentem, z którym potwierdzone zostaje wykonanie zobowiązania, a także momentem, który wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady i gwarancji. Odbiór ostateczny – zwany też gwarancyjnym – następuje po upływie ustalonego w umowie okresu rękojmi lub gwarancji. Strony w protokole odbioru ostatecznego powinny wskazać ostatecznie usterki lub wady, które wykonawca obowiązany jest w ramach rękojmi lub gwarancji usunąć. Po ich usunięciu wykonawca powinien otrzymać od inwestora dokument poświadczający na piśmie odbiór ostateczny wolnego od usterek i wad obiektu budowlanego. Wraz z odbiorem ostatecznym, powinno nastąpić końcowe i pełne rozliczenie umowy poprzez zwrot ewentualnie zatrzymanych kwot lub gwarancji zapłaty na poczet zabezpieczenia terminowego usunięcia wad i usterek (tak: D. Okolski, Umowa o roboty budowlane, C.H. Beck, 2018).

Jak już wskazano powyżej, odbiory robót, czy to częściowe, czy końcowe – powinny się odbywać na podstawie pisemnego protokołu odbioru. Wzór takiego protokołu może już zostać określony przy zawieraniu umowy o roboty budowlane, celem uniknięcia wątpliwości co do jego elementów. W protokole powinny znaleźć się przede wszystkim: data – aby można było ustalić czy nie doszło od opóźnienia w wykonaniu prac, prawidłowo opisany zakres robót, które zostają odebrane, ewentualne stwierdzone wady i usterki, termin ich usunięcia oraz podpisy stron lub ich umocowanych przedstawicieli. Jak już wspomniano powyżej, jeżeli roboty są gotowe do odbioru, termin ich odbioru został ustalony, a inwestor został o tym poprawnie powiadomiony – ma on obowiązek stawić się do odbioru i dokonać czynności odbioru. Wykonawca również ma obowiązek stawić się do odbioru, a więc uchylenie się od wykonania tego obowiązku będzie stanowiło poważne naruszenie przez niego obowiązków umownych. Umowa powinna określać skutki niepodpisania protokołu odbioru, z uwagi na okoliczności obciążające jedną ze stron. W szczególności, dyscyplinujące dla inwestora może być zamieszczenie w umowie postanowienia, zgodnie z którym, niestawienie się przez niego lub jego przedstawiciela w określonym czasie i miejscu, upoważnia wykonawcę do spisania protokołu odbioru jednostronnego. Taki protokół może być przykładowo podstawą do wystawienia przez wykonawcę faktury i żądania zapłaty wynagrodzenia.

Podsumowanie

Z uwagi na szczątkową regulację ustawową dotyczącą zagadnień rozpoczęcia robót budowlanych, terminów ich wykonywania, czy też potwierdzenia ich zakończenia – zalecane jest wprowadzenie odpowiednich postanowień do umowy o roboty budowlane, dookreślających procedury wszczęcia, czy zakończenia wykonywania robót budowlanych. Pozwoli to uchylić niepewność co do zgłaszania zakończenia kolejnych etapów robót, a także ułatwi skoordynowanie realizowanych przez poszczególnych uczestników procesu budowlanego czynności.