W związku z tym, że 18 marca 2020 roku ogłoszono tekst ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „Nowelizacja”), wejdzie ona w życie dnia 19 września 2020 roku. W zamierzeniu, Nowelizacja miała uprościć i przyspieszyć realizację procesu inwestycyjno-budowlanego. Niektóre zmiany – szczególnie w zakresie projektu budowlanego – spotkały się ze zdecydowanym sprzeciwem architektów oraz inżynierów budowlanych. W niniejszym artykule przybliżamy najważniejsze zmiany przewidziane Nowelizacją i ewentualne ryzyko z nimi związane.

Wyłączenia z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenia robót budowlanych

Nie będzie już trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę ani dokonywać zgłoszenia celem posadowienia biletomatu, wpłatomatu, automatu sprzedającego, paczkomatu, automatu przechowującego przesyłki i innych automatów usługowych do wysokości 3 m włącznie. Podobnie z obiektami małej architektury – bez względu na ich lokalizację. Obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych – również nie będą wymagały wydania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Zgody organu administracji techniczno-budowlanej nie będzie również wymagała budowa obiektów związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, oczyszczalni ścieków do 7,5 m3 na dobę, zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3, tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie nie dłuższym niż 180 dni, zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach. Doprecyzowano również, że zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie wymagać budowa instalacji, z wyłączeniem instalacji gazowych, wewnątrz jak i na zewnątrz użytkowanego obiektu. Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę zwolnione zostały przydomowe tarasy naziemne o powierzchni do 35 m2. Pewne wątpliwości wzbudziło natomiast zwolnienie z uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia prowadzenia robót budowlanych, polegających na przebudowie budynków, których projekt budowlany wymaga uzgodnienia przeciwpożarowego (z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych). Takie inwestycje powinny bowiem podlegać szczególnej kontroli.

Zmiany w projekcie budowlanym

Projekt budowlany po Nowelizacji będzie składał się z trzech części (obecnie składa się z dwóch) – projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Nowy podział ma umożliwić złożenie projektu technicznego dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie bądź na etapie zgłaszania zakończenia robót budowlanych – w zależności od rodzaju inwestycji. Dodatkowo, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dołączane będą 3, a nie 4 egzemplarze projektu budowlanego.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu będzie zawierał – określenie granic działki lub terenu; usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym; sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków; układ komunikacyjny i układ zieleni oraz informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt architektoniczno-budowlany będzie zawierał – układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych; zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę wydzielonych lokali mieszkalnych; charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych; projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym na środowisko; charakterystykę ekologiczną; projektowane źródło lub źródła ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej; opis dostępności dla osób niepełnosprawnych oraz informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Projekt techniczny będzie zawierał – opis konstrukcji obiektów wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych; charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków; projektowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe; wyniki badań geologiczno-inżynierskich, geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (jeżeli były przygotowywane) oraz inne opracowania projektowe.

Projekt techniczny nie będzie podlegał weryfikacji przez organ architektoniczno-budowlany, przy okazji uzyskiwania pozwolenia na budowę. Z jednej strony ma to na celu przyspieszyć zatwierdzanie projektu budowlanego przez organy, z drugiej jednak strony – cała odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie projektu technicznego spadnie na przygotowującego go projektanta, co akcentowało środowisko inżynierów budowlanych w trakcie prac nad Nowelizacją. Z perspektywy projektanta, pozytywnym aspektem tej zmiany będzie to, że wyeliminowane zostaną przypadki ingerencji organów w treść projektu technicznego, jednak może to jednocześnie narazić bezpieczeństwo prowadzonych robót budowlanych i wpłynąć na jakość wznoszonych budynków. Zachodzi bowiem wysokie ryzyko przygotowania projektu technicznego przez osoby o niewystarczających kwalifikacjach z uwagi na to, że będzie on mógł być przygotowany przez inny podmiot niż ten, który wykonywał projekt architektoniczno-budowlany. Będzie to więc zachęcało inwestorów do zlecania wykonywania projektów technicznych tańszym i mniej doświadczonym projektantom.

Kolejną wątpliwością wyrażoną na gruncie Nowelizacji jest to, czy rzeczywiście po planowanej zmianie procedury uda się zapewnić kompatybilność wszystkich trzech części projektu budowlanego. Zgodność ta będzie bowiem pozostawała poza kognicją organu zatwierdzającego projekt budowlany i udzielającego pozwolenia na budowę, a więc nie będzie podlegała jego kontroli. Środowisko inżynierów budowlanych z zaniepokojeniem przyglądało się pierwotnemu projektowi Nowelizacji, który nie precyzował nawet momentu, w którym projekt techniczny powinien być przygotowany, co zaowocowało wprowadzeniem do Nowelizacji gwarancji, że projekt techniczny będzie musiał być sporządzony w chwili zgłaszania zamiaru rozpoczęcia robót. Jeżeli projektant przy tworzeniu projektu technicznego będzie chciał wprowadzić rozwiązania sprzeczne z tymi przyjętymi w poprzednich częściach projektu – będzie również konieczne dokonanie zmian w odpowiedniej, istniejącej już części projektu.

Przedkładanie jedynie pierwszych dwóch części projektu budowlanego do organu administracji architektoniczno-budowlanej miało posłużyć uproszczeniu procedury i ograniczeniu ilości składanych dokumentów, a tak naprawdę doprowadzi również do konieczności składania tych samych dokumentów w każdej części projektu – m. in. kopii decyzji o nadaniu uprawnień, opinii, niektórych rysunków, opisu. Ponadto, nie uzyskały aprobaty propozycje inżynierów budowlanych, aby projekt techniczny przybrał formę i treść projektu wykonawczego – co istotnie „odchudziłoby” dokumentację wykonawczą, a także zagwarantowałoby przygotowanie dokumentacji wykonawczej jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych. Zdaniem praktyków, projektowane uproszczenia w zakresie projektu budowlanego są tak naprawdę iluzoryczne, a nadto szkodliwe z perspektywy bezpieczeństwa budowlanego.

Pozostałe zmiany

Nowelizacja wprowadzi również szczególny termin na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie. Zgodnie z Nowelizacją – nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat i nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. O ile wydaje się, iż 5 lat to okres wystarczający na stwierdzenie wszelkich nieprawidłowości przykładowo decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, termin ten może się wydać zbyt krótki na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, szczególnie że złożenie wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji nie wstrzymuje biegu terminu 5-letniego. Oznacza to że ewentualna decyzja o stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę, musiałaby zostać wydana jeszcze przed upływem 5 lat od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia.

Kolejna zmiana dotyczy ułatwienia w uzyskaniu zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych przy realizacji inwestycji. W przypadku, gdy odstępstwo o warunków technicznych dotyczyło będzie wyłącznie budynków, zgoda taka będzie mogła być wyrażona przez organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający pozwolenie na budowę inwestycji, a nie jak to było poprzednio – organ administracji architektoniczno-budowlanej za upoważnieniem ministra ustanawiającego dane przepisy techniczno-budowlane. Nowelizacja istotnie więc przyspieszy drogę uzyskiwania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.