Pomimo tego, że wśród społeczeństwa panuje coraz większa świadomość, że w transakcjach dotyczących nieruchomości warto skorzystać z pomocy specjalisty to jednak wielu nabywców oraz deweloperów często nie ma świadomości na jakie problemy mogą natrafić podczas zawierania transakcji sprzedaży nieruchomości. Z pozoru proste transakcje sprzedaży lokalu mogą się bardzo skomplikować, szczególnie w sytuacji kiedy nieruchomość została wybudowana na kilku działkach.
Wyodrębnienie lokalu w budynku na dwóch działkach
Chociaż w doktrynie i w orzecznictwie dopuszcza się możliwość wyodrębnienia lokalu w budynku, który został wybudowany na kilku działkach, to jednak nie w każdej sytuacji będzie to możliwe. Czynność wyodrębnienia lokalu należy rozpatrywać przez pryzmat ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W myśl przepisów wspomnianej ustawy z wyodrębnionym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości gruntowej odpowiadający proporcji powierzchni użytkowej lokalu do ogólnej powierzchni użytkowej budynku.
Mając na względzie powyższą zależność, planując transakcje sprzedaży lokalu znajdującego się w budynku wybudowanym na dwóch działkach, warto się upewnić czy na pewno wyodrębnienie lokalu będzie w danym przypadku możliwe. Tytułem przykładu, warto zwrócić uwagę na kilka sytuacji, z którymi możemy spotkać się w praktyce.
Dozwolone, ale nie zawsze możliwe
W pierwszej kolejności zawsze warto zbadać czy działki na których posadowiony jest budynek, w którym chcemy wyodrębnić lokali są zapisane w jednej księdze wieczystej, czy też w kilku. Kwestia ta ma fundamentalne znaczenie, ponieważ zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 1996 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 37/96, wyodrębnienie lokalu w budynku wybudowanym na kilku działkach będzie możliwe, jeżeli działki te zostaną przeniesione do jednej księgi wieczystej.
Inną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę jest to czy obie działki objęte są prawem własności, czy może jedna z działek objęta jest użytkowaniem wieczystym. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 25 czerwca 1997 roku, w sprawie o sygn. akt III CKU 30/97, jeżeli budynek jest posadowiony na dwóch działkach, przy czym jedna z nich objęta jest prawem własności, zaś druga użytkowaniem wieczystym nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali w takim budynku przed nabyciem własności działki pozostającej w użytkowaniu.
Warto również zwrócić uwagę, jeżeli mamy do czynienia z gruntami oddanymi w użytkowanie wieczyste, mianowicie czy grunty te mają tego samego właściciela. Jeżeli bowiem jedna z działek została oddana w użytkowanie wieczyste przez jednostkę samorządu terytorialnego, a inna przez Skarb Państwa, to zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 lutego 2014 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 109/13, „Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku położonym na nieruchomościach gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i gminy jest niedopuszczalne także wtedy, gdy użytkownikiem wieczystym gruntu obejmującego te nieruchomości jest jedna osoba.”
Powyżej opisane sytuacje pokazują tylko część problemów, na które można trafić przy sprzedaży lokalu wyodrębnianego w budynku, który został wybudowany na kilku działkach. Każda transakcja jest jednak inna, a z pozoru podobne stany faktyczne ostatecznie mogą okazać się odmienne. Pokazuje to, że planując transakcje związaną z wyodrębnieniem lokalu należy dokładanie zbadać stan prawny nieruchomości, najlepiej przy pomocy profesjonalisty, który pozwoli ocenić, czy dokonanie określonej transakcji jest w ogóle możliwe, a także wskaże na ewentualne ryzyka związane z daną czynnością.