Jaką minimalną treść powinna zawierać umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego? Czym różni się weryfikacja stanu prawnego nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste od weryfikacji prawa własności nieruchomości? Jakie są ryzyka związane z nabyciem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste bez uprzedniej weryfikacji jego stanu prawnego i faktycznego? Czy istotny jest fakt zabudowania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, mającego być przedmiotem sprzedaży? Jaką formę powinna mieć umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego?
Analiza
Użytkownik wieczysty może, z wyłączeniem innych osób (np. właściciela nieruchomości), dobrowolnie rozporządzać swoim prawem, a więc m.in. sprzedać prawo użytkowania wieczystego. Do przeniesienia, w tym sprzedaży, użytkowania wieczystego zastosowanie mają przepisy o przeniesieniu prawa własności. Wobec powyższego aby umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego była ważna powinna określać co najmniej strony tej umowy, przedmiot sprzedaży oraz cenę. Cena wyrażona w pieniądzu może być określona wprost konkretną kwotą albo też poprzez wskazanie mechanizmu jej wyliczenia. Umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, tak jak umowa sprzedaży prawa własności nieruchomości, zawarta być powinna w formie aktu notarialnego. Ponadto do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zastosowanie mają, tak samo jak do sprzedaży prawa własności nieruchomości, przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne jak i wady prawne nieruchomości. Kupujący może więc korzystać z przysługujących mu uprawnień wynikających z rękojmi.
Istotnymi, wspólnymi dla sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego kwestiami, jakie powinny być zweryfikowane i uwzględnione w treści umowy są:
- poprawności nabycia tytułu do nieruchomości przez dotychczasowego właściciela i odpowiednio użytkownika wieczystego,
- weryfikacja wpisów w aktualnym odpisie z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (w tym wpisów dotyczących właściciela i użytkownika wieczystego oraz obciążeń nieruchomości),
- weryfikacja danych zawartych w wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów, wypisie i wyrysie z planu zagospodarowania przestrzennego albo odpowiednio studium czy też weryfikacja wszelkich decyzji dotyczących nieruchomości.
W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego należy ponadto uprzednio zweryfikować i uwzględnić w treści umowy sprzedaży zagadnienia szczególe dla prawa użytkowania wieczystego.
Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym. Wobec powyższego istotna dla kupującego jest informacja odnośnie tego do kiedy nabywane prawo użytkowania wieczystego będzie obowiązywać. Informację tę kupujący możne uzyskać z treści elektronicznej wersji księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Istotną kwestią związaną z prawem użytkowania wieczystego jest dozwolony sposób korzystania z gruntu przez wieczystego użytkownika. Przed zawarciem umowy sprzedaży użytkowania wieczystego kupujący powinien więc ustalić jakie jest przeznaczenie tego gruntu i czy jest ono zgodne z celem, na jaki kupujący ma nabyć prawo użytkowania wieczystego. Korzystanie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste przez użytkownika wieczystego w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem stanowi bowiem podstawę do rozwiązania przez właściciela gruntu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przed upływem terminu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.
Ponadto umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego powinna określać budynki i inne urządzenia wzniesione dotychczas na gruncie, które to budynki i urządzenia stanowią własność dotychczasowego użytkownika wieczystego, a tytuł do nich przeniesiony zostanie na kupującego wraz z zawarciem umowy sprzedaży. Istotne jest też czy nieruchomość taka jest w ogóle zabudowana. Należy bowiem pamiętać, że w przypadku niezabudowanych nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste właścicielowi przysługuje prawo pierwokupu.
Wobec faktu, że na użytkowniku wieczystym spoczywa obowiązek uiszczania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste kupujący powinien przed zawarciem umowy sprzedaży uzyskać od obecnego użytkownika wieczystego informacje odnośnie wysokości tej opłaty i zawrzeć taką informację w treści umowy sprzedaży. Opłaty za użytkowanie wieczyste są aktualizowane tj. ulegają zmianom. Warto wobec tego też upewnić się czy aktualizacja taka miała dotychczas miejsce i jeśli tak to kiedy to było i czy w ramach tego postępowania na poczet opłat zaliczone zostały nakłady na grunt poniesione przez dotychczasowego użytkownika wieczystego.
Wnioski
Istotne elementy umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, tak jak i umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości, to: strony umowy, określenie przedmiotu umowy, wskazanie ceny.
Z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego związane są ponadto zagadnienia szczególne dla tego prawa takie jak: sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkownie wieczyste, termin na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste i postępowania aktualizacyjne dotyczące tej opłaty, wskazanie budynków i urządzeń posadowionych na nieruchomości. Brak weryfikacji powyższych kwestii może wiązać się z ryzykiem braku możliwości korzystania z gruntu zgodnie z celem, na który został kupiony, ponoszenia wysokich kosztów związanych z opłatami rocznymi za użytkowanie wieczyste, brakiem możliwości rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomości, czy wręcz ryzykiem utraty prawa użytkowania wieczystego.
Należy pamiętać, że w odniesieniu do niezabudowanej nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zawarta być musi w formie aktu notarialnego.