Czy użytkownik wieczysty może żądać rozwiązania umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste przed upływem terminu na jaki umowa została zawarta? Czy właściciel nieruchomości może pozbawić użytkownika wieczystego przysługującego mu prawa użytkownika wieczystego?
Analiza
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem terminowym. Umowa zawierana jest na okres 99 lat, a jedynie w wypadkach wyjątkowych na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przed upływem tego okresu, przez rozwiązanie umowy. Przepisy prawa nie przewidują możliwości wystąpienia przez użytkownika wieczystego z roszczeniem wobec właściciela o rozwiązanie umowy. Użytkownik wieczysty może więc jedynie wystąpić z inicjatywą rozwiązania umowy, przy czym właściciel nieruchomości nie ma obowiązku wyrażenia zgody na rozwiązanie. Przepisy nie przewidują procedury na okoliczność wystąpienia z taką inicjatywą przez użytkownika wieczystego. Jeśli jednak inicjatywa taka spotka się z aprobatą właściciela nieruchomości nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste rozwiązać. W takim przypadku użytkowanie wieczyste wygasa, a użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego na gruncie lub nabyte na własność budynki i urządzenia.
Rozwiązanie może jednak odbyć się na żądanie właściciela nieruchomości. Właścicielowi bowiem przysługuje roszczenie o wcześniejsze rozwiązanie umowy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste w sposób sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Okolicznością uzasadniającą skorzystanie z powyższego roszczenia będzie w szczególności nie wzniesienie przez użytkownika wieczystego na nieruchomości budynków i urządzeń w terminie określonym umową lub wzniesienie budynków o innym przeznaczeniu, niż te określone umową. Rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje w tym przypadku na drodze sadowej, a użytkownik wieczysty w takim postępowaniu ma możliwość obrony. Uwzględnienie przez sąd żądania zgłoszonego przez właściciela nieruchomości powoduje rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania. W takim przypadku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje wynagrodzenie za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy.
Wnioski
Użytkownik wieczysty nie ma roszczeń wobec właściciela nieruchomości o rozwiązanie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste przed upływem umówionego terminu. Może jednak zainicjować rozwiązanie umowy za zgodą właściciela nieruchomości. W odróżnieniu od użytkownika wieczystego właścicielowi nieruchomości przysługują uprawnienia do wcześniejszego rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Przesłanką zgłoszenia żądania rozwiązania umowy przez właściciela nieruchomości jest wystąpienie naruszenia po stronie użytkownika wieczystego tj. korzystanie z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem. Użytkownik wieczysty chcący uniknąć zgłoszenia przez właściciela nieruchomości żądania rozwiązania umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste powinien nie tylko znać przeznaczenia nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste, ale przede wszystkim korzystać z nieruchomości zgodnie z tym przeznaczeniem.
W przypadku bowiem „karnego” rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez właściciela użytkownik wieczysty traci uprawnienia do wynagrodzenia za budynki i urządzenia posadowione na nieruchomości. Ponadto w takim przypadku istnieje ryzyko, że właściciel nieruchomości skorzysta z przysługującego mu roszczenia o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu.