Czy podmiot, który obejmie w posiadanie zależne lub dzierżenie nieruchomość oddaną innemu podmiotowi w trwały zarząd będzie podatnikiem podatku od nieruchomości?
Analiza
W praktyce dotyczącej korzystania z nieruchomości publicznych powszechne są sytuacje, w których trwały zarządca nieruchomości – na przykład szkoła zarządzająca budynkiem gminnej pływalni – przekazuje ją (lub jej część) podmiotowi trzeciemu – przykładowo spółce wynajmującej lokale na terenie pływalni by prowadzić tam sklep ze sprzętem do pływania. Powstaje wówczas pytanie: który z podmiotów będzie podatnikiem podatku od wynajmowanej nieruchomości?
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są m.in. osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne mniemające osobowości prawnej, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości.
Podatnikiem będzie więc osoba, której właściciel przekazał nieruchomość publiczną w posiadanie na podstawie 1) umowy lub 2) innego tytułu prawnego.
Umową opisaną w przywołanym przepisie jest każdy dwustronny stosunek zobowiązaniowy, na podstawie którego określony podmiot otrzymał w posiadanie nieruchomość od właściciela. Może to by zarówno umowa nazwana (np. najem, dzierżawa), jak i nienazwana.
Z kolei za „inny tytuł prawny” w rozumieniu powołanego przepisu należy uznać m.in. zarząd, użytkowanie oraz inne szczególne formy prawne gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostki samorządu, w tym przekazanie nieruchomości w trwały zarząd. W każdym przypadku „inny tytuł prawny” (uprawniający do samodzielnego korzystania z nieruchomości) powinien pochodzić od właściciela.
Trwały zarząd ustanawiany jest w drodze decyzji wydawanej przez właściwy organ państwa. Jest to pierwotny tytuł uprawniający określony podmiot do objęcia nieruchomości Skarbu Państwa (bądź jednostki samorządu terytorialnego) w posiadanie. Podmiot, na rzecz którego ustanowiono trwały zarząd nieruchomości, może, na określonych prawem zasadach, oddać nieruchomość lub jej część np. w najem, dzierżawę albo użyczenie.
Podmiot, który otrzymał daną nieruchomość jako trwały zarządca będzie więc jej posiadaczem a tym samym podatnikiem podatku od tej nieruchomości. Należy jednak zastanowić się, czy podmiot ten nie utraci statusu posiadacza nieruchomości (lub jej części) w przypadku, gdy dokona jej wydania osobie trzeciej – dalszemu posiadaczowi – bądź to na podstawie umowy (np. najmu) bądź też bezumownie.
Posiadanie rozumie się jako możliwość władania rzeczą. Kodeks cywilny wyróżnia dwie postacie posiadania: samoistne oraz zależne. Analizowany przypadek dotyczy posiadania zależnego, w obliczu którego posiadaczem jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Natomiast kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego jest dzierżycielem.
Zgodnie z powszechnie panującym poglądem posiadacz zależny nie traci posiadania w wyniku oddania rzeczy innej osobie w dalsze posiadanie zależne (dzierżenie). Dla faktu posiadania istotna jest bowiem sama możliwość władania rzeczą, a nie rzeczywiste z niej korzystanie. Wynika z tego, że podmiot, który objął w posiadanie nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a następnie wydał tę nieruchomość innej osobie, nie pozbawia się tym samym posiadania tej nieruchomości.
Jeżeli więc trwały zarządca posiada podmiotowość prawnopodatkową w zakresie podatku od nieruchomości (jest osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną mniemającą osobowości prawnej), a instytucja trwałego zarządu jest przykładem „innego tytułu prawnego” posiadania (w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych), to jest on podatnikiem podatku od nieruchomości również od tych nieruchomości oddanych mu w trwały zarząd, które wydał osobom trzecim.
Wnioski
Podatnikiem podatku od nieruchomości będzie podmiot, na rzecz którego przedstawiciel Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego ustanowił trwały zarząd nieruchomości.
Sytuacja ta nie zmieni się, gdy zarządca odda nieruchomość posiadaczowi zależnemu na podstawie umowy najmu czy też dzierżawy, albo dzierżycielowi. Stosunek ten nie zostanie bowiem nawiązany z właścicielem nieruchomości, a jedynie z zarządcą znajdującym się w jej posiadaniu.
Podmiot, który obejmuje w posiadanie nieruchomość Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w sposób wtórny, tzn. nie od właściciela, ale posiadacza dysponującego już prawem posiadania jako trwały zarządca, nie będzie podatnikiem podatku od nieruchomości.