Milczące przedłużenie umowy najmu

Zdarza się, iż pomimo upływu okresu na jaki została zawarta umowa najmu najemca nadal użytkuje lokal będący przedmiotem najmu. Sytuacja taka wynika czasem z roztargnienia wynajmującego a nierzadko, mając na uwadze dobrze układającą się współpracę, strony umowy są zainteresowane kontynuowaniem najmu na dotychczasowych zasadach. Co dzieje się w takim przypadku ze stosunkiem najmu? Jakie znaczenie dla zaistniałej sytuacji ma zachowanie się wynajmującego i najemcy? Czy każde użytkowanie lokalu po upływie terminu na jaki umowa najmu została zawarta można zakwalifikować jako milczące przedłużenie umowy?

Analiza

Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony lub na czas nieokreślony. Umowę na  czas nieokreślony można wypowiedzieć albo w termiach określonych w samej umowie, albo w termiach ustawowych. Umowy najmu na czas oznaczony co do zasady wypowiedzieć się nie da, chyba że strony w umowie taką możliwość przewidziały oraz wskazały konkretne przypadki uzasadniające wypowiedzenie. Jeśli tego nie uczyniły, umowa wygasa po upływie okresu na jaki została zawarta.

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy pomimo upływu okresu obowiązywania umowy najemca, za zgodą (nawet dorozumianą) wynajmującego lub też wbrew jego woli, nadal użytkuje lokal. Art. 674 kodeksu cywilnego przewiduje możliwość milczącego przedłużenia najmu. Warunkiem takiego przedłużenia jest:

  1. strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron,
  2. pomimo upływu okresu obowiązywania określonego w umowie lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal,
  3. ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynowania umowy,
  4. strony nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia najmu lub zastrzegły inne konsekwencje w przypadku upływu terminu na jaki umowa została zawarta.

O ile przesłanka określona w pkt 1 nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, o tyle warto pochylić się dłużej nad pozostałymi warunkami.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że sam fakt, iż najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu nie może przesądzać o milczącym przedłużeniu stosunku najmu. Nie dojdzie do takiej sytuacji m.in. w przypadku, gdy najemca nie jest zainteresowany dalszym wynajmowaniem przedmiotu najmu, czemu dał wyraz wzywając wynajmującego do odbioru przedmiotu najmu lub nie uiszczając czynszu. W przypadku, gdy najemca uiszcza czynsz pomimo, że nie jest już najmem zainteresowany winien on tytułem opłaty wskazać, iż ma ona charakter wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, a nie czynszu.

Do milczącego przedłużenia nie dojdzie również w przypadku, gdy wynajmujący w sposób nie budzący wątpliwości dał wyraz woli zakończenia takiego stosunku. Działania takie mogą być przy tym podejmowane przez wynajmującego zarówno przed upływem okresu na jaki umowa została zawarta jak i po tym terminie. Jeżeli zatem, wynajmujący wezwał najemcę do wydania lokalu, wyznaczył w tym celu miejsce i termin, czy też poinformował najemcę, iż ma zamiar rozdysponować przedmiotem najmu (wynająć, sprzedaż), wówczas z całą pewnością można powiedzieć, iż nie znajdzie zastosowania art. 674 kc. Jednocześnie, pobieranie przez wynajmującego czynszu najmu i nie podejmowanie przez niego żadnych innych działań można interpretować jako dorozumianą zgodę na kontynuację stosunku najmu.

Należy również zauważyć, iż strony mogły w umowie najmu wprost wyłączyć możliwość milczącego przedłużenia stosunku najmu. Strony mogły również zastrzec, iż wobec spełnienia się określonych w umowie okoliczności (np. złożenie w określonym terminie oświadczenia przez jedną ze stron) umowa ulegnie automatycznie przedłużeniu na kolejny okres czasu.

Jeżeli wszystkie powyższe warunki zostały spełnione, a strony nie wyłączyły w umowie zastosowania art. 674 kc, możemy wówczas mówić o milczącym przedłużeniu umowy najmu, która zmienia się w umowę zawartą na czas nieokreślony. Strony wiązać będą wówczas istotne elementy stosunku najmu określone w pierwotnej umowie: przedmiot umowy, wysokość czynszu, sposób korzystania z przedmiotu najmu, obowiązki wynajmującego oraz najemcy.

Jako, że umowa w takim przypadku przeobrazi się w umowę na czas nieokreślony, dla jej wypowiedzenia znajdą zastosowanie terminy ustawowe.

Wnioski

Postawa wynajmującego ma decydujące znaczenie dla ustaleń co do istnienia lub wygaśnięcia stosunku najmu.

Do milczącego przedłużenia umowy najmu dojdzie w przypadku, gdy strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron, a pomimo upływu okresu obowiązywania, określonego w umowie, lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal a ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynowania umowy.

Należy mieć na uwadze, iż przepis art. 674 kc ma charakter względnie obowiązujący. Znajdzie on zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy strony w umowie najmu nie postanowiły inaczej tj. nie wyłączyły możliwości milczącego przedłużenia lub określiły inne konsekwencje dalszego użytkowania przedmiotu najmu po upływie okresu obowiązywania umowy np. automatyczne przedłużenie na inny czas określony.

W przypadku milczącego przedłużenia umowa zmienia się w zawartą na czas nieokreślony, a dla jej wypowiedzenia zastosowanie będą miały terminy ustawowe.