Wprowadzona 1 stycznia 2017 roku zmiana ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane reguluje również kwestię odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Nowe regulacje mają na celu większą liberalizację prawa budowlanego w tym zakresie. Dzięki temu niektórzy inwestorzy będą mogli uniknąć postępowania legalizacyjnego, które jest wymagane w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Dopuszczalne odstąpienie od projektu budowlanego
Wybudowanie obiektu budowlanego z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę skutkuje koniecznością przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego. Dopuszczalne są jednak pewne odstąpienia na mocy ustawy Prawo budowlane. Ważnym pojęciem jest tutaj odstępstwo, które nie ma charakteru istotnego, ponieważ w takim przypadku nie jest konieczna zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego dotyczy to przypadków, gdy odstępstwo nie dotyczy:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji,
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
Ważne jest podkreślenie, że powyższe sytuacje dotyczą tych inwestycji, które nie wymagały uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi (np. przepisami dotyczącymi ochrony zabytków czy dróg publicznych).
Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu
Zgodnie z nowymi przepisami fakt, że dane odstępstwo jest nieistotne powinien zostać stwierdzony przez projektanta w projekcie budowlanym, w formie odpowiedniej informacji, na którą mają składać się rysunek i opis.
Ponadto, do tej pory ustawodawca nie definiował szczegółowo sytuacji, w których odstąpienie od projektu budowlanego należy uznać za nieistotne. Jednak w nowelizacji prawa doprecyzowane zostały granice odstąpień, które nie mają charakteru istotnych zmian. Od 2017 roku za istotne naruszenie nie jest zatem traktowana zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
- nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym,
- nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu,
- nie mieści się w zakresie odstępstw o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych,
- nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Zażalenie na wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych
W kontekście istotnych odstąpień od projektu budowlanego ważne jest również uprawnienie organu nadzoru budowlanego do wstrzymania w drodze postanowienia prowadzenia robót budowlanych oraz zobowiązania inwestora do przedłożenia dokumentów (np. projektu budowlanego) celem stwierdzenia zgodności budowy z wymaganiami prawa. Ma to miejsce m. in. w przypadku prowadzenia robót budowlanych odbiegających od wydanego pozwolenia na budowę, a także istotnych odstąpień od projektu. Dotychczas na takie postanowienia, we wskazanych powyżej wypadkach, nie przysługiwało zażalenie. Od 2017 roku zażalenie jest możliwe na mocy przepisów, które wprowadziła nowelizacja.
Autorzy:
Magdalena Stanek-Sobczak
radca prawny