Remont a przebudowa

Analiza wniosków składanych do organów administracji architektoniczno–budowlanej pozwala stwierdzić, iż inwestorzy występując o pozwolenie na budowę lub zgłaszając roboty budowlane w sposób całkowicie dowolny i wymienny posługują się pojęciami takimi jak remont, modernizacja, montaż, przebudowa, roboty budowlane i budowa. Czy pojęcia te są tożsame? Jakie roboty budowlane składają się na remont a jakie na przebudowę? W przypadku jakich robót budowlanych wystarczy zgłoszenie, a na jakie wymagane jest już pozwolenie na budowę?

Analiza

Jednym z najczęściej stosowanych przez inwestorów pojęć w stosunku do planowanych prac o niewielkim zakresie jest modernizacja. Należy zatem wyjaśnić, iż Prawo budowlane nie posługuje się  pojęciem modernizacji. O ile definicja taka obowiązuje na gruncie przepisów podatkowych o tyle, w żadnym akcie prawnym związanym z prawem budowlanym takiego zwrotu nie znajdziemy. Przepisy budowlane nie definiują również definicji montażu, chociaż w omawianej ustawie z pojęciem tym można się spotkać. Powyższe oznacza, iż w przypadku określenia we wniosku składanego do organów administracji architektoniczno-budowlanej jako przedmiotu robót budowlanych w budynku „modernizacji” czy też „montażu” musimy liczyć się z tym, iż organ wezwie nas do jego uzupełnienia lub złożenia dodatkowych wyjaśnień. Chyba, że rodzaj i zakres tych robót będzie jednoznacznie wynikał z załączników do wniosku.
Ustawa Prawo budowlane definiuje natomiast takie pojęcia jak remont, budowa, roboty budowlane i przebudowa. Poniższa analiza ma za zadanie przybliżyć charakter każdego z powołanych pojęć ze wskazaniem, jaki zakres prac budowlanych mieści się w zakresie każdego z nich.

Jednym z najbardziej problematycznych pojęć jest remont. Na gruncie ustawy Prawo budowlane przez remont  należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż z remontem będziemy mieli do czynienia wyłącznie w przypadku wykonywania robót budowalnych w już istniejącym obiekcie budowlanym. Ponadto, powinien to być obiekt budowlany już użytkowany. Odtworzenie stanu pierwotnego musi bowiem dotyczyć obiektu budowlanego, który uległ już pewnemu zużyciu, zdewastowaniu czy zniszczeniu. Ostatni warunek jaki musi zostać spełniony, aby można roboty budowlane zakwalifikować jako remont jest to, aby nie stanowiły one bieżącej  konserwacji. Przez pojęcie bieżącej konserwacji, należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu.

Reasumując, w przypadku remontu odtworzenie stanu pierwotnego obiektu budowlanego wymaga napraw, wymiany lub odnowienia niektórych tylko elementów obiektu. Wymóg odtworzenia stanu pierwotnego powoduje, że w wyniku remontu nie może powstać zupełnie nowy obiekt budowlany. Dla przykładu wskazać trzeba, iż nie jest remontem budynku jego rozebranie, a następnie zrealizowanie w tym samym miejscu innego obiektu budowlanego o innej grubości ścian i innym rozmieszczeniu otworów niż w budynku pierwotnym. Tego rodzaju roboty budowlane nie prowadzą bowiem do „odtworzenia stanu pierwotnego”. Również zastąpienie ścian budynku z drewna ścianami murowanymi nie jest odtworzeniem stanu pierwotnego. Wymiana stropów drewnianych na betonowe czy też schodów wewnętrznych ingeruje natomiast w konstrukcje budynku, w konsekwencji prowadząc do zmiany parametrów technicznych istniejącego obiektu i jako taka również nie stanowi remontu, lecz przebudowę. Remont będzie stanowiło natomiast otynkowanie ścian.
Kolejnym pojęciem jakim posługuje się ustawa Prawo budowlane i zarazem najszerszym albowiem zawierającym swym zakresem wszystkie pozostałe definicje są roboty budowlane. Należy przez nie rozumieć zarówno budowę, jak również prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Kolejnym pojemnym pojęciem jest budowa. Przez budowę rozumie się bowiem wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę lub nadbudowę obiektu budowlanego. Brak legalnych definicji pojęcia odbudowa, rozbudowa, nadbudowa każe poszukiwać ich znaczenia na gruncie języka powszechnego. Odwołując się do orzeczeń sądów administracyjnych należy dla przykładu wskazać, iż przez rozbudowę należy rozumieć zmianę charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość. Rozbudową jest powiększenie istniejącego obiektu budowlanego, w przypadku budynku o dodatkowe pomieszczenie, tj. pokój, wiatrołap, werandę lub w innym celu przeznaczoną przybudówkę. Przez odbudowę rozumie się odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego. Zakres prac polegających na posadowieniu na pozostałych po spaleniu ścianach całej konstrukcji nowego zadaszenia, i dodatkowo zmianie dotychczasowego stropu drewnianego na strop żelbetowy, stanowi odbudowę części budynku. Nadbudowa budynku powinna oznaczać wydzielenie przestrzeni ponad dotychczasową wysokość budynku, oczywiście w taki sposób, że dotychczasowa konstrukcja, jak też konstrukcja nowo wzniesiona będą stanowiły całość. Nie stanowią remontu dachu (a nadbudowę) roboty budowlane polegające na wykonaniu nowego wieńca budynku, podniesień wspólnej ściany między segmentami, wykonania nowej więźby dachowej, ponieważ zmienił się układ konstrukcji dachu zwiększyła się powierzchnia użytkowa, kubatura i wysokość obiektu.

Z pojęcia budowy wyłączona została przebudowa, która jest pojęciem szerszym niż remont a węższym niż budowa. Przez przebudowę należy bowiem rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Dla przykładu wskazać należy, iż za przebudowę uznać trzeba będzie  wykucie okien w ścianie zewnętrznej budynku. Takie roboty budowlane nie prowadzą do powstania nowej substancji budowlanej, a zatem nie stanowią budowy, a jednocześnie nie prowadzą do odtworzenia stanu pierwotnego. więc nie mieszczą się w ramach remontu. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż w konsekwencji wykonania takich robót budowlanych następuje zmiana parametrów użytkowych istniejącego obiektu budowlanego.

Ustalenie, z jakim rodzajem robót budowlanych mamy do czynienia ma niebagatelne znaczenie zarówno z punktu widzenia ich rozpoczęcia jak i ewentualnej legalizacji. Należy bowiem wyjaśnić, iż wykonywanie remontu obiektu budowlanego (z wyjątkiem wpisanych do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia. Pozostałe roboty budowlane co do zasady będą wymagały decyzji o pozwoleniu na budowę. Konsekwencją błędnej kwalifikacji planowanych robót budowlanych może być znaczne opóźnienie terminu ich rozpoczęcia. Zakwalifikowanie zamierzonych prac jako remontu w sytuacji, gdy stanowią one faktycznie przebudowę lub budowę, skutkować może wniesieniem przez organ sprzeciwu co do złożonego zgłoszenia. Konieczne wówczas będzie wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę jest natomiast dużo bardziej sformalizowany niż zgłoszenie a czas oczekiwania na jego rozpatrzenie znacznie dłuższy. Celem uniknięcia takiej sytuacji konieczna będzie każdorazowa ocena zakresu planowanych robót budowlanych i prawidłowa ich klasyfikacja.

Wnioski

Ustawa Prawo budowlane nie posługuje się pojęciem modernizacji. Ustawa reguluje kwestie związane z realizacją: robót budowlanych, budową, przebudową i remontem.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych konieczne będzie każdorazowo ustalenie, w ramach którego pojęcia mieści się zakres zamierzonej inwestycji.

Remont stanowią roboty budowlane przy istniejącym obiekcie budowlanym, które zmierzają do odtworzenia stanu pierwotnego a przekraczają bieżącą konserwację.

Budowa polega na wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę lub nadbudowę obiektu budowlanego.

Przez przebudowę rozumieć należy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Roboty budowlane natomiast to każdy rodzaj prac prowadzonych przy obiekcie budowlanym a zatem zarówno budowa jak przebudowa, montaż, remont oraz rozbiórka.

Rodzaj prowadzonych robót budowlanych wpłynie na zakres obowiązków inwestora (uzyskanie pozwolenia na budowę czy zgłoszenie).