Ryczałt w umowie o roboty budowlane

Postanowienia umowy o roboty budowlane regulujące wynagrodzenie z oczywistych względów należą do najistotniejszych postanowień całej umowy. Ogólnie w robotach budowlanych przyjmuje się dwa modele wynagrodzenia – kosztorysowe albo ryczałtowe. Wynagrodzenie ryczałtowe jest szczególnie pożądane i atrakcyjne z perspektywy inwestora, który w ten sposób może z góry przewidzieć koszty inwestycji. Nie zawsze jednak ryczałt chroni inwestora przed nieplanowanymi wydatkami. Przy zastrzeganiu takiego rodzaju wynagrodzenia należy zachować określone zasady, które zminimalizują ryzyko wystąpienia przez wykonawcę z dodatkowymi roszczeniami, wykraczającymi ponad ustalony ryczałt.

Wynagrodzenie ryczałtowe

Istota wynagrodzenia ryczałtowego jest z pozoru prosta. W umowie o roboty budowlane strony postanawiają, że za wykonanie danego obiektu należy się określona, sztywna kwota, która co do zasady nie może ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji. Ryczałt z jednej strony korzystny dla inwestora, może również okazać się taki dla wykonawcy, w przypadku gdy ten ostatni zaoszczędzi na inwestycji w stosunku do pierwotnych wyliczeń. Oczywiście oszczędność wykonawcy nie może odbyć się kosztem jakości wykonanych robót budowlanych, ale jednocześnie inwestor nie może z powodu takiej oszczędności domagać się zmniejszenia ryczałtu.

Przeciwieństwem wynagrodzenia ryczałtowego jest wynagrodzenie kosztorysowe. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym rozliczenie między stronami umowy odbywa się na podstawie końcowego (ewentualnie częściowych) wyliczenia prac i kosztów. W takim modelu wynagradzania wykonawca sporządza najczęściej kosztorys ofertowy oraz kosztorys powykonawczy (końcowy). Przy rozliczeniu kosztorysowym inwestor bierze na siebie ryzyko zmiany, w trakcie wykonywania umowy, cen materiałów oraz innych kosztów wykonawcy.

Kodeks cywilny w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane nie reguluje szczegółowo modelu wynagradzania. Orzecznictwo, w tym Sąd Najwyższy, powszechnie przyjmuje jednak, że do robót budowlanych należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące umowy o dzieło, gdzie wynagrodzenie ryczałtowe oraz kosztorysowe znajduje wyraźną regulację ustawową (tak np. SN (7) w uchwale z dnia 29 września 2009 roku, III CZP 41/09). Kodeks cywilny, w przepisach o umowie o dzieło, przewiduje regułę niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego. Wykonawca, przy wynagrodzeniu ryczałtowym, zasadniczo nie może zatem żądać jego podwyższenia, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. W orzecznictwie przyjmuje się natomiast, że zasada ta nie obejmuje przypadków, gdy zamawiający, postępując nierzetelnie, wprowadził w błąd przyjmującego zamówienie uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót (tak np. SA w Gdańsku w wyroku z dnia 27 sierpnia 2014 roku, V ACa 181/14).

Liczy się precyzyjne określenie zakresu umowy

Sposób ustalenia wynagrodzenia ryczałtowego jest pozornie klarowny i czasami sprowadza się do jednego postanowienia w umowie. Zasady prawidłowego skonstruowania ryczałtu nie są jednak takie proste. Po pierwsze, zastrzeżenie wynagrodzenia ryczałtowego w umowie o roboty budowlane wymaga bardzo precyzyjnego określenia zakres umowy. Ryczałt odnosi się bowiem jedynie do jasno sprecyzowanego przedmiotu umowy.

Jakiekolwiek niejasności w tym zakresie mogą budzić wątpliwości co do tego, czy faktycznie wykonane przez wykonawcę roboty objęte były ryczałtem. Wykonawcy, w praktyce, niekiedy domagają się wynagrodzenia przewyższającego ryczałt (np. na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu), tłumacząc to tym, że zrealizowane przez nich roboty nie były objęte zakresem umownym, a inwestor dokonując odbioru robót (najczęściej za pośrednictwem inspektora nadzoru inwestorskiego), zaakceptował w sposób dorozumiany zasadność żądania wyższego wynagrodzenia.

W robotach budowalnych zdarza się to nie tak rzadko, w szczególności przy większych inwestycjach czy też inwestycjach zawiązanych z obiektami zabytkowymi, gdzie na etapie projektowania czasami trudno określić zakres robót. Aby ustrzec się takich wątpliwości w toku realizacji budowy, w umowie o roboty budowlane warto przewidzieć szczegółową procedurę regulującą zgłaszanie przez wykonawcę w toku realizacji zadania konieczności przeprowadzenia robót dodatkowych, oceny i akceptacji takich robót przez inwestora oraz sposobu rozliczeń z tego tytułu. W umowie można również zastrzec, że wynagrodzenie obejmuje wszelkie roboty niezbędne do wykonania oznaczonego obiektu, natomiast wykonawca nie ma uprawnienia do jakichkolwiek płatności przewyższających ryczałt. Takie zastrzeżenie nie chroni jednak inwestora całkowicie przez ewentualnymi dalszymi roszczeniami wykonawcy.

Czy zawsze ryczałt chroni inwestora?

Wyjątkowo wykonawca może domagać się zmiany wynagrodzenia ryczałtowego lub rozwiązania umowy przez sąd. Jest tak w przypadku, w którym po zawarciu umowy nastąpiła zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy, a po drugie wykonanie dzieła groziłoby wykonawcy rażącą stratą w przypadku utrzymania wynagrodzenia ryczałtowego na uzgodnionym pierwotnie poziomie.

Pomiędzy zmianą stosunków a groźbą rażącej straty po stronie wykonawcy musi przy tym zachodzić związek przyczynowy. Powyższa możliwość zmiany ryczałtu ma charakter wyjątkowy. Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 września 2016 roku (I CSK 659/15) istotna zmiana stosunków w rozumieniu art. 632 § 2 k.c., stanowi zdarzenie zewnętrzne, niezależnego od stron, którego nie były one w stanie obiektywnie przewidzieć w dacie zawarcia umowy. Zmiana stosunków musi odznaczać się powszechnym charakterem. Nie mogą być uwzględniane okoliczności zależne od stron, czy też zdarzenia losowe o charakterze indywidualnym zagrażające rażącą stratą.

Podsumowanie

Wynagrodzenie ryczałtowe jest wygodne dla inwestora, jednakże gwarancja niezmienności ryczałtu zależy od zachowania kilku kluczowych zasad konstruowaniu umowy. Ostrożny inwestor powinien przede wszystkim precyzyjnie wskazać zakres umowy oraz wprowadzić do umowy procedurę akceptowania i rozliczania robót dodatkowych. W wyjątkowych wypadkach wykonawca może domagać się wyższego wynagrodzenia, jednakże zachowanie przez inwestora podstawowych reguł dotyczących ryczałtu może zminimalizować takie ryzyko.