Czy użytkownik wieczysty może w dowolny sposób korzystać z nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste? Gdzie powinno się znajdować określenie sposobu korzystania z nieruchomości? Czy określenie sposobu korzystania z nieruchomości musi być ujawnione w księdze wieczystej? Jak można oznaczyć sposób wykorzystania nieruchomości? Jakie grożą sankcje za naruszenie obowiązków w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości?
Analiza
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem celowym w tym znaczeniu, że nieruchomości gruntowe oddaje się w użytkowanie wieczyste na ściśle określony cel. Oznacza to, że użytkownik wieczysty nie może korzystać z nieruchomości w sposób dowolny, lecz wyłącznie w sposób oznaczony, zgodny z celem użytkowania wieczystego.
Z tego względu sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego powinien zostać określony w umowie oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Jeżeli umowa nie reguluje sposobu korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu, sposób ten ocenić należy przy uwzględnieniu przede wszystkim charakteru użytkowania wieczystego i celu, dla którego instytucja ta została przez ustawodawcę wprowadzona. W przypadku, gdy nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie decyzji administracyjnej sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego powinien wynikać z tej decyzji. Z kolei w sytuacji ustanowienia użytkowania wieczystego z mocy przepisu prawa, wymogów co do sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego należy doszukiwać się w regulacji dotyczącej oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Sposób korzystania z nieruchomości powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej, jednakże wpis ten nie ma charakteru konstytutywnego. Ujawnienie sposobu korzystania z nieruchomości w księdze wieczystej nie jest zatem konieczne do powstania tego prawa, a brak ujawnienia sposobu korzystania z nieruchomości nie oznacza, że w zakresie nieruchomości objętej tym użytkowaniem wieczystym sposób korzystania z niej nie został określony w sposób wiążący.
Sposób korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu może zostać różnorako ukształtowany. Może on na przykład obejmować obowiązek wzniesienia na nieruchomości budynków lub innych urządzeń, obowiązek utrzymania w należytym stanie budynków lub urządzeń już istniejących na gruncie, obowiązek odbudowy lub rozbiórki budynków lub urządzeń etc. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna dodatkowo określać między innymi termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, a także warunki i termin ich odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki w czasie trwania użytkowania wieczystego. W przypadku, gdy przedmiotem umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, to można nałożyć na użytkownika wieczystego obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych w terminie określonym w umowie.
Określenie sposobu korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu wiąże każdoczesnego użytkownika wieczystego, a zatem także następców prawnych pierwotnego użytkownika wieczystego. Gdy przykładowo użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w celu wybudowania na gruncie urządzeń służących do prowadzenia gospodarstwa rolnego, to użytkownik wieczysty nie może na nieruchomości tej wybudować budynku mieszkalnego (i odwrotnie). Z powyższego wynika, iż jeżeli nabywca użytkowania wieczystego zamierza zrealizować na nabywanym gruncie określoną inwestycję, przed podpisaniem umowy powinien zbadać, czy inwestycja ta będzie zgodna z celem użytkowania wieczystego oraz ustalonym sposobem korzystania z nieruchomości, którymi nabywca będzie związany jako przyszły użytkownik wieczysty.
Niewywiązanie się przez użytkownika wieczystego z obowiązków określających sposób korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może skutkować określonymi sankcjami.
Po pierwsze, w przypadku niedotrzymania przez użytkownika wieczystego terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej może zostać na niego nałożony obowiązek zapłaty dodatkowej opłaty rocznej. Opłaty te nie są obligatoryjne, a obciążenie nimi użytkownika wieczystego pozostawiono uznaniu organu. Wysokość takiej dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej, a za każdy kolejny rok opłata ta ulega podwyższeniu o dalsze 10% tej wartości.
Po drugie, niewywiązanie się przez użytkownika wieczystego z ustalonego w umowie obowiązku co do sposobu korzystania z nieruchomości może prowadzić do rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu. Możliwość ta powstaje, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Warunek oczywistej sprzeczności korzystania z gruntu jest spełniony wówczas, gdy dochodzi do ewidentnego, rażącego i niczym nieusprawiedliwionego naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego przez strony w umowie. Zostanie on na przykład spełniony w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty od kilkunastu lat w ogóle nie korzysta z gruntu. Rozwiązanie użytkowania wieczystego dotyczy wszelkich przypadków użytkowania wieczystego, niezależnie od sposobu jego ustanowienia. Odnosi się ono zatem zarówno do umownego powstania użytkowania wieczystego, jak i ustanowienia tego prawa na mocy decyzji administracyjnej oraz na podstawie przepisu prawa. Przedterminowe rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego następuje w wyniku uwzględnienia powództwa o rozwiązanie tego stosunku, wytoczonego przez właściwy organ reprezentujący właściciela nieruchomości.
Zmiana celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wymagają zgody właściciela nieruchomości.
Wnioski
Użytkownik wieczysty jest uprawniony do korzystania z nieruchomości gruntowej tylko w sposób ściśle oznaczony, zgodny z celem użytkowania wieczystego.
Sposób korzystania z nieruchomości powinien zostać określony w umowie lub decyzji administracyjnej, a w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego z mocy prawa – powinien on wynikać z przepisów regulujących powstanie użytkowania wieczystego. Określenie sposobu korzystania z nieruchomości podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
Ustalenie sposobu korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu wiąże każdoczesnego użytkownika wieczystego.
Niewywiązanie się przez użytkownika wieczystego z obowiązków określających sposób korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może skutkować określonymi sankcjami, a mianowicie nałożeniem na użytkownika wieczystego obowiązku uiszczania dodatkowej opłaty rocznej jak również przedterminowym rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego.