Jakie wyróżniamy rodzaje opłat z tytułu użytkowania wieczystego? W jakich terminach należy je uiszczać oraz w jakiej wysokości? W jakich sytuacjach użytkownik może zostać wezwany do uiszczenia dodatkowej opłaty rocznej?
Analiza
Użytkowanie wieczyste jest prawem odpłatnym. Użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego oddających grunt w użytkowanie wieczyste dwóch rodzajów opłat: pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Obowiązek zapłaty wspomnianych opłat ma charakter bezwzględny, co oznacza, iż kwestia ta nie może być odmiennie uregulowana przez strony umowy (np. niedopuszczalne jest dowolne określanie przez strony zasad ustalania wysokości poszczególnych opłat).
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stanowią swoisty ekwiwalent pieniężny za korzystanie z gruntu przez użytkownika wieczystego. Wysokość tych opłat ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej na podstawie jej wartości.
Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu uiszcza się jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Natomiast przy oddaniu w drodze bezprzetargowej płatność ta może zostać rozłożona na oprocentowane raty. Wysokość pierwszej opłaty może być ustalona na poziomie od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (osiągniętej w przetargu lub wynegocjowanej w rokowaniach), przy czym ostateczna decyzja w tym zakresie należy do właściciela gruntu. Określenie konkretnej stawki procentowej tej opłaty winno znaleźć się w umowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.
Ponadto, przez cały okres trwania użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty ma obowiązek dokonywania opłat rocznych. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Należy przy tym pamiętać, iż dla powstania użytkowania wieczystego niezbędny jest wpis tego prawa do księgi wieczystej, przy czym wpis ten ma moc wsteczną od dnia złożenia skutecznego wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
Jeśli zatem przykładowo umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego została zawarta 31 grudnia 2012 roku, notariusz sporządzający umowę jeszcze tego samego dnia złożył w sądzie wniosek o wpisanie użytkowania wieczystego do księgi wieczystej, a wpis został dokonany już w roku 2013, wówczas prawo to powstało 31 grudnia 2012 roku (z dniem złożenia wniosku). W takiej sytuacji użytkownik wieczysty nie uiszcza opłaty rocznej za rok 2012 (rok ustanowienia prawa), ale za rok 2013 już tak. Natomiast w sytuacji, gdyby – w opisanym powyżej przypadku – notariusz złożył wniosek o wpis dopiero 2 stycznia 2013 roku, wówczas rokiem ustanowienia użytkowania wieczystego byłby dopiero rok 2013. W konsekwencji, w 2013 roku nie powstałby obowiązek uiszczenia opłaty rocznej, a pierwszą opłatę roczną użytkownik wieczysty musiałby uiścić dopiero w 2014 roku. Powyższe uwagi warto wziąć pod uwagę przy zawieraniu umowy użytkowania wieczystego.
Opłaty roczne należy uiszczać z góry za dany rok, bez odrębnego wezwania, w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Użytkownik wieczysty powinien wniosek swój odpowiednio umotywować (np. przejściowymi problemami finansowymi) oraz wskazać nowy termin płatności, nie późniejszy jednak niż 31 grudnia roku, którego dotyczy opłata. Na takich samych zasadach możliwe jest także złożenie wniosku o rozłożenie płatności za dany rok na raty. Uwzględnienie takich wniosków pozostawiono uznaniu organu. Należy jednakże pamiętać, iż w praktyce organy odmawiają przesunięcia terminu płatności w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty zalega z zapłatą opłat rocznych za poprzednie lata.
Wysokość stawek procentowych w odniesieniu do opłat rocznych określono w sposób konkretny na 0,3%, 1%, 2% lub 3% ceny nieruchomości, uzależniając wysokość stawki od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Wysokość stawek procentowych wynosi:
- 0,3% ceny – za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej, za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych, a także za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;
- 1% ceny – za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne oraz za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;
- 2% ceny – za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną;
- 3% ceny – za pozostałe nieruchomości gruntowe.
Opłaty roczne mają charakter świadczeń okresowych. Roszczenia o ich zapłatę przedawniają się po upływie trzech lat, licząc od 1 kwietnia danego roku, którego dotyczy opłata roczna (pod warunkiem, że nie doszło do przesunięcia terminu płatności).
Szczególnym rodzajem opłat, występującym tylko w określonych, wyjątkowych sytuacjach, są dodatkowe opłaty roczne. Inaczej niż w przypadku pierwszej opłaty czy opłat rocznych, dodatkowe opłaty roczne stanowią w istocie sankcję pieniężną nakładaną w drodze decyzji administracyjnej na użytkownika wieczystego za niedotrzymanie przez niego terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej. Opłaty te nie są obligatoryjne, a obciążenie nimi użytkownika wieczystego pozostawiono uznaniu organu. Dodatkowe opłaty roczne są naliczane niezależnie od typowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość takiej dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej, przy czym bierze się pod uwagę się wartość nieruchomości przyjętej jako podstawa wyliczenia opłaty rocznej za pierwszy rok po upływie terminu zagospodarowania nieruchomości. Jeśli zatem termin zabudowy nieruchomości upłynął w 2012 roku, ustalenie dodatkowej opłaty rocznej nastąpi według wartości nieruchomości wziętej za podstawę ustalenia opłaty rocznej za rok 2013. Za każdy kolejny rok opłata dodatkowa ulega podwyższeniu o dalsze 10% tej wartości.
Wnioski
Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, oddając grunt w użytkowanie wieczyste, pobiera od użytkownika wieczystego pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.
Wysokość tych opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej i przyjętej stawki procentowej. Pierwsza opłata wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Z kolei stawki procentowe przy opłatach rocznych przyjęto na poziomie od 0,3% do 3% ceny nieruchomości, zależnie od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste.
Zasadą jest, że opłaty roczne należy uiszczać z góry za dany rok, najpóźniej do dnia 31 marca danego roku. Roszczenia o ich zapłatę podlegają trzyletniemu przedawnieniu.
W przypadku niedotrzymania prze użytkownika wieczystego terminów zagospodarowania terenu organ może nałożyć na niego obowiązek uiszczenia dodatkowych opłat rocznych.