Wyodrębnienie lokali

W umowie o roboty budowlane strony uzgadniają pomiędzy sobą między innymi warunki wynagrodzenia za wykonane prace. Forma płatności za roboty budowlane może przybrać postać kosztorysową lub ryczałtową. Z reguły strony uzgadniają, że wynagrodzenie wykonawcy zostanie wypłacone w oparciu o ryczałt. Co oznacza taka forma?

Otóż, jeżeli w toku robót budowlanych wyniknie konieczność zrealizowania prac dodatkowych, nie uwzględnionych we wcześniejszych kalkulacjach, wówczas wykonawca nie może liczyć na zwiększenie wynagrodzenia z ich tytułu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wykonanie dodatkowych robót budowlanych byłoby na tyle, kosztowne, że znacznie przewyższałoby zaplanowany budżet i stanowiło rażącą stratę dla wykonawcy. To właśnie z tego powodu, kodeks cywilny dopuszcza możliwość sądowego podwyższania ryczałtu lub rozwiązania umowy. Co jednak w sytuacji odwrotnej kiedy wykonawca nie wykonał całości prac przewidzianych w umowie? Czy istnieje wówczas możliwość obniżenia takiego wynagrodzenia?

W oparciu o orzecznictwo sądowe oraz doktrynę, nie ma wątpliwości co do tego, że wynagrodzenie ryczałtowe jest generalnie niezmienne. W momencie ustalania wysokości wynagrodzenia na zasadzie ryczałtu, wszelkie nieprzewidziane sytuacje związane ze wzrostem rozmiaru prac, a co za tym idzie wzrostem ich kosztu, leżą po stronie wykonawcy, który winien takie ryzyko wkalkulować w oferowaną cenę za realizowane usługi. Ze względu na sztywny charakter tego rodzaju wynagrodzenia, nie może on w trakcie realizacji umowy żądać od inwestora jego modyfikacji. Z drugiej strony przyjmuje się, że ryzyko wykonawcy związane z powstaniem rażącej straty w wyniku nieprzewidywalego wzrostu cen materiałów budowlanych i innych elementów kosztów robót budowlanych równoważy sytuacja prawna inwestora. Bowiem nie może on żądać obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego nawet w przypadku, gdy wykonawca osiągnął wyższe korzyści od zakładanych, chociażby wskutek spadku cen materiałów budowlanych, kiedy osiągnięty przez niego dochód był wyższy od założonego w kalkulacji będącej podstawą określenia wysokości ryczałtu.

Inaczej rzecz ujmując, ryczałt stanowi należną kwotę pieniężna w wysokości ustalonej z góry, nie podlegającej zmianom w późniejszym terminie. Przy jednoczesnej wyraźnej lub dorozumianej zgodzie stron na to, że wykonawca nie będzie się domagać zapłaty wynagrodzenia wyższego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30.03.2016 r., sygn. akt I ACa 994/15).  Jak wielokrotnie wyjaśniał Sąd Najwyższy, strony decydując się na przyjęcie tej formy, muszą liczyć się z jej bezwzględnym i sztywnym charakterem. W drodze wyjątku, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę (wyrok z dnia 25.03.2011 r., sygn. akt IV CSK 397/10). Rozwiązanie umowy z przyczyn niezależnych od stron lub dopuszczenie do podwyższenia ryczałtu może nastąpić jednakże jedynie w sytuacji, gdyby pozostawienie wynagrodzenia w pierwotnej wysokości byłoby równoznaczne dla wykonawcy z koniecznością poniesienia rażącej straty lub pozbawienia go całkowitego wynagrodzenia za umówione prace. Chodzi oczywiście o sytuacje typowe, czyli takie gdzie strony w umowie nie przewidziały możliwości modyfikacji wynagrodzenia ryczałtowego w trakcie realizacji robót budowlanych lub po ich zakończeniu. Prawnymi konsekwencjami ukształtowania wynagrodzenia ryczałtowego bez takiej klauzuli jest brak możliwości jego podwyższenia, jak również obniżenia, nawet gdyby dochód osiągnięty przez wykonawcę był wyższy od założonego w kalkulacji będącej podstawą określenia wysokości ryczałtu (wyrok z dnia 25.03.2015 r. sygn. akt II CSK 389/14). W związku w powyższym, czy należy rozumieć, że wykonawca znajduje się w sytuacji bardziej komfortowej z uwagi na możliwość sądowego podwyższenia wynagrodzenia za dodatkowe prace w przeciwieństwie do inwestora, który niezależnie od niewykonania części robót budowlanych jest związany umówioną wysokością wynagrodzenia? Wręcz przeciwnie.

Stanowisko Sądu Najwyższego wykazuje, iż wynagrodzenie wykonawcy który nie zrealizował wszystkich założonych robót określonych w umowie, podlega proporcjonalnemu obniżeniu, co nie przekreśla ryczałtowego charakteru tego wynagrodzenia (wyrok z dnia 24.01.1985 r., sygn. akt II CR 494/84).  Jeżeli strony w umowie o dzieło określiły wynagrodzenie ryczałtowo, to okoliczność, że przyjmujący zamówienie nie wykonał wszystkich robót, co zmusiło zamawiającego do powierzenia wykończenia dzieła innej osobie, nie oznacza przekreślenia ryczałtowości wynagrodzenia. W takiej sytuacji należy bowiem od umówionego wynagrodzenia ryczałtowego odliczyć to, co zamawiający musiał wydatkować na dokończenie dzieła, nie zaś określać wysokość wynagrodzenia na podstawie rzeczywistej wartości wykonanych robót (wyrok z dnia 16.08.1972 e., sygn. akt III CRN 202/72).

W orzecznictwie dowodzi się, że normy art. 632 § 1 kc nie sposób interpretować
w oderwaniu od przedmiotowo istotnego elementu umowy, jakim jest m.in. oddanie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.  Z tego względu ustalenie wynagrodzenia w formie ryczałtu nie jest jednoznaczne z obowiązkiem jego całkowitej wypłaty w przypadku niewykonania całości robót. Tym samym, jeśli przyjmujący zlecenie nie wykonał w sposób kompleksowy wszystkich ustalonych robót, należne mu wynagrodzenie podlega proporcjonalnemu obniżeniu. Możliwość obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego wystąpi również w przypadku odstąpienia przez wykonawcę od umowy w części lub jej rozwiązania z jakichkolwiek powodów przed zakończeniem całości robót (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11.09.2015 r., sygn. akt I ACa 696/14).

Przepisy kodeksu cywilnego o wynagrodzeniu ryczałtowym nie wskazują wprost na możliwość obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż ustalenie przez strony wynagrodzenia ryczałtowego i jego sztywny charakter nie mogą uzasadniać wypłaty pełnego wynagrodzenia w sytuacji, gdy przedmiot umowy wykonany w całości nie został.