Co do zasady prowadzenie robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, zaś użytkowanie obiektu budowlanego wiąże się z koniecznością zawiadomienia organu o zakończeniu budowy. Jakie odstępstwa od tych zasad przewiduje prawo budowlane? Kiedy należy dokonać zgłoszenia robót budowlanych i zawiadomić o zakończeniu budowy? W jakim terminie organ może się temu sprzeciwić? Czy pozwolenia na budowę i na użytkowanie obiektu budowlanego muszą być ostateczne? Z jakimi konsekwencjami powinien liczyć się inwestor, gdy po rozpoczęciu prowadzenia robót budowlanych pozwolenie na budowę nie stanie się ostateczne, wygaśnie, zostanie uchylone lub uznane za nieważne?
Zgodnie z aktualnym stanem prawnym zasadą jest, że prowadzenie robót budowlanych dopuszczalne jest po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Odstępstwa od tej zasady, enumeratywnie wskazane w art. 29, 29a i 30 prawa budowlanego, przewidują, że pewna kategoria robót budowlanych wymaga wyłącznie zgłoszenia właściwemu organowi lub że inwestor w ogóle nie jest zobowiązany informować organu o planowanych pracach.
Kiedy nie jest wymagane pozwolenie na budowę
Najpopularniejsze rodzaje robót budowlanych wymagających dokonania ich zgłoszenia to:
- wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na terenie, na których zostały zaprojektowane,
- wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany, przydomowe ganki i ogrody zimowe o powierzchni do 35 m2,
- przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
- przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
- remont obiektów budowlanych, których budowa wymagała uzyskania pozwolenia na budowę.
Wśród robót budowlanych, których podjęcie nie wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia wyróżnia się m.in.:
- altany działkowe i obiekty gospodarcze określone w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych,
- miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,
- obiekty małej architektury, takie jak kapliczki, krzyże przydrożne, wodotryski, piaskownice, huśtawki,
- ogrodzenia.
Zgłoszenie robót budowlanych powinno nastąpić przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac. Inwestor jest uprawniony do przystąpienia do robót budowlanych objętych zgłoszeniem, jeśli właściwy organ w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Co istotne, za datę wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora publicznego lub datę wprowadzenia decyzji do systemu teleinformatycznego, w razie doręczania pism w sprawie drogą elektroniczną.
Pozwolenie na użytkowanie obiektu
Odmiennie przedstawia się sytuacja w zakresie możliwości użytkowania obiektów budowlanych, bowiem tu zasadą nie jest uzyskanie pozwolenia, lecz zawiadomienie właściwego organu przez inwestora o zakończeniu budowy. Jeśli w terminie 14 dni od daty jego dokonania organ nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, inwestor jest uprawniony do przystąpienia do użytkowania. Tryb ten dotyczy budowy obiektów budowlanych, co do których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę oraz niewielkiej części inwestycji na zgłoszenie (np. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się na terenie, na którym zostały zaprojektowane). Jedynie w niektórych przypadkach zamiast zawiadomienia o zakończeniu budowy należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu, przykładowo:
- gdy budowa obiektu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę i obiekt jest zaliczony do wskazanej w art. 55 prawa budowlanego kategorii (m.in. hotele, kryte baseny, hale sportowe i widowiskowe),
- gdy w stosunku do obiektu została wszczęta procedura legalizacyjna lub naprawcza,
- gdy inwestor zamierza przystąpić do użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych.
W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy obowiązują takie same zasady zachowania przez organ terminu do wniesienia sprzeciwu, jak przy zgłoszeniu zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych.
Pozwolenia nie muszą być ostateczne
Jeszcze do niedawna (do dnia 27 czerwca 2015 r.) inwestor mógł rozpocząć roboty budowlane jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Podobnie, przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego było możliwe dopiero wówczas, gdy pozwolenie na użytkowanie stało się ostateczne. Wymóg uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności oznaczał, że inwestor zmuszony był czekać na to, czy którakolwiek ze stron postępowania nie zaskarży decyzji. O ile w przypadku pozwolenia na budowę takie rozwiązanie było uzasadnione, bowiem częstokroć oprócz inwestora stronami tego postępowania są właściciele innych nieruchomości, znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, to wymóg ten w razie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na użytkowanie stanowił zbędną przeszkodę dla zakończenia inwestycji. Zważywszy, że jedyną stroną postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest inwestor (art. 59 ust. 7 prawa budowlanego), nie sposób było racjonalnie uzasadnić konieczność wstrzymywania się z przystąpieniem do użytkowania obiektu do czasu aż decyzja stanie się ostateczna, skoro decyzję tą mógł zaskarżyć tylko inwestor. W aktualnym stanie prawnym odstąpiono od wymogu uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności, aby inwestor mógł rozpocząć roboty budowlane lub przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego. Przyjęte rozwiązanie wpływa korzystnie na szybkość procesu inwestycyjnego oraz rozwiewa dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne dotyczące omawianego zagadnienia.
Roboty budowlane a nieostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę
Ostateczność decyzji to jedno, czym innym jest jednak wykonalność decyzji. W tym kontekście należy wszakże pamiętać, że prowadzenie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jest możliwe, jeśli decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności lub jeśli decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. W praktyce ostatni przypadek ma miejsce wówczas, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, zaś pozwolenie to jest zgodne ze złożonym przez niego wnioskiem.
Zmiany w prawie budowlanym uprawniające inwestora do prowadzenia robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie wykluczają ryzyka, że w razie usunięcia z obrotu prawnego tej decyzji inwestor zmuszony będzie uzyskać nowe pozwolenie na budowę. Taka sytuacja będzie mieć miejsce wówczas, gdy:
- decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie (inwestor nie rozpocznie robót przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata),
- właściwy organ ją uchyli lub stwierdzi jej nieważność.
Wnioski
Zgłoszenie robót budowlanych powinno nastąpić przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac, a prace można rozpocząć, jeżeli właściwy organ w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Za datę wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora publicznego lub datę wprowadzenia decyzji do systemu teleinformatycznego.
Aby użytkować obiekt budowlany co do zasady należy zawiadomić właściwy organ o zakończeniu budowy. Jeśli w terminie 14 dni od daty zawiadomienia organ nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, inwestor jest uprawniony do przystąpienia do użytkowania.
W aktualnym stanie prawnym odstąpiono od wymogu uzyskania ostateczności przez decyzję o pozwoleniu na roboty budowlane lub na użytkowanie obiektu budowlanego, aby inwestor mógł rozpocząć roboty budowlane lub przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.
W przypadku nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę istnieje ryzyko usunięcia z obrotu prawnego tej decyzji (gdy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie lub właściwy organ ją uchyli lub stwierdzi jej nieważność). W takiej sytuacji inwestor zmuszony będzie uzyskać nowe pozwolenie na budowę.
Stan prawny aktualny na: 29.09.2016