Użytkowanie wieczyste a rozliczenie

W jaki sposób odbywa się rozliczanie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w ramach procedury aktualizacji opłaty? Jakie nakłady podlegają zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną? Z czyjej inicjatywy następuje zaliczenie nakładów? W jakim czasie możliwe jest złożenie stosownego wniosku o zaliczenie nakładów?

Analiza

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega okresowej aktualizacji, w wyniku której wysokość opłaty może wzrosnąć albo zmaleć. Niejednokrotnie użytkownicy wieczyści czują się pokrzywdzeni ustaleniem przez organ wyższej opłaty, niż dotychczasowa. Dzieje się tak w szczególności wtedy, gdy użytkownik wieczysty na własny koszt przeprowadził na nieruchomości określone inwestycje, które podniosły jej wartość. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty może skorzystać z możliwości rozliczenia dotychczasowych nakładów w celu odpowiedniego pomniejszenia wysokości nowej opłaty rocznej.

Przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartości:

  1. nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz
  2. nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Wymienione w punkcie pierwszym nakłady stanowią w istocie koszty poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Urządzeniami tymi są drogi, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Z kolei nakładami koniecznymi są koszty, które użytkownik wieczysty poniósł w celu utrzymania nieruchomości w stanie zdatnym do normalnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo, nakłady te muszą wpływać na cechy techniczno-użytkowe gruntu (będą nimi np. wykonanie niwelacji terenu, poprawa struktury gleby), oraz skutkować wzrostem wartości gruntu.

W przypadku obydwu kategorii nakładów, muszą być one poniesione przez użytkownika wieczystego, a nie przez osobę trzecią (np. inwestora planowanej na gruncie inwestycji). Zaliczyć nakłady może jednak także osoba, która nabyła prawo użytkowania wieczystego wraz z nakładami dokonanymi przez poprzedniego użytkownika wieczystego.

Dokonanie rozliczenia nakładów jest możliwe wyłącznie w ramach procedury aktualizacyjnej, a zatem w okresie pomiędzy wypowiedzeniem opłaty rocznej, a ustaleniem jej wysokości, które może nastąpić zarówno przed samorządowym kolegium odwoławczym, jak i przed sądem powszechnym. Powyższe nie oznacza oczywiście, że użytkownik wieczysty nie może wystąpić z wnioskiem o zaliczenie nakładów przed dokonaniem wypowiedzenia dotychczasowej stawki. W takiej jednak sytuacji wnioskowi zostanie nadany bieg dopiero po wszczęciu procedury aktualizacyjnej. Warto w tym miejscu podkreślić, iż wykluczone jest odrębne, dokonywane poza procedurą aktualizacji opłat, jednostronne oświadczenie użytkowania wieczystego o potrąceniu wartości poniesionych przez niego nakładów.

Zaliczenie nakładów jest obowiązkiem właściciela gruntu (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). W praktyce może on jednak nie mieć wiedzy na temat inwestycji przeprowadzonych przez użytkownika wieczystego. Należy przy tym podkreślić, że właściciel gruntu, dokonując aktualizacji, nie ma obowiązku z urzędu badać, czy użytkownik wieczysty poczynił na grunt nakłady. Wykazanie tej okoliczności i przedstawienie odpowiednich dowodów potwierdzających zakres i wartość poniesionych nakładów spoczywa na użytkowniku wieczystym. To on winien złożyć do organu wniosek o zaliczenie nakładów, stwierdzając i wykazując (najlepiej za pomocą operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę, faktur, rachunków itp.) zakres poniesionych nakładów. Oczywiście twierdzenia użytkownika wieczystego są weryfikowane przez organ.

Prawo rozliczenia wspomnianych nakładów przysługuje użytkownikowi wieczystemu również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach i to niezależnie od przyczyny takiego stanu rzeczy. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy organ nie miał wiedzy o poniesionych nakładach, a użytkownik wieczysty nie złożył stosownego wniosku o ich zaliczenie.

Wnioski

Na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartości określonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych, wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Nakłady muszą być poniesione wyłącznie przez użytkownika wieczystego, a nie osobę trzecią. Dopuszcza się zaliczenie nakładów nabytych wraz z prawem użytkowania wieczystego, które były dokonane przez poprzedniego użytkownika wieczystego.

Dokonanie rozliczenia nakładów jest możliwe wyłącznie w ramach procedury aktualizacyjnej. W związku z powyższym użytkownik wieczysty może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia nakładów najpierw przez właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego), następnie przed samorządowym kolegium odwoławczym czy w końcu  przed sądem powszechnym.

Użytkownik wieczysty powinien wykazać zakres oraz wysokość poniesionych nakładów, przedstawiając organowi odpowiednie dowody w tym zakresie.

Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.