Użytkowanie wieczyste w księdze wieczystej

Jak należy rozumieć konstytutywność wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej? Od kiedy na użytkowniku wieczystym spoczywa obowiązek uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego? Jakie są tego praktyczne konsekwencje? Jaki ma to wpływ na sytuację prawną użytkownika wieczystego?

Analiza

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jak również przeniesienie tego prawa na inną osobę wymaga wpisu w księdze wieczystej. Wpis ten określa się mianem wpisu konstytutywnego (tzn. wpisu kształtującego prawo). Ten być może nie do końca zrozumiały zwrot oznacza po prostu, że dla powstania prawa użytkowania wieczystego lub jego przeniesienia na inny podmiot niezbędne jest dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej ma decydujące znaczenie dla ustalenia momentu, od którego należy liczyć terminy wykonania przez użytkownika wieczystego ciążących na nim zobowiązań wskazanych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Chodzi tu przede wszystkim o ustalenie, od kiedy na użytkowniku wieczystym spoczywa obowiązek uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, a także od jakiej chwili należy liczyć terminy rozpoczęcia i zakończenia przez użytkownika wieczystego budowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Konsekwencją takiego charakteru wpisu jest między innymi to, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego oddająca nieruchomość w użytkowanie wieczyste nie może żądać od użytkownika wieczystego uiszczenia opłaty rocznej z tego tytułu dopóki prawo to nie zostanie ujawnione w  księdze wieczystej.

Powyższe wymaga jednak dodatkowego wskazania, że wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis. Prawo użytkowania wieczystego powstaje zatem w istocie z dniem złożenia wniosku będącego podstawą wpisu w księdze wieczystej. Innymi słowy, w razie dokonania wpisu datą powstania prawa użytkowania wieczystego jest data złożenia wniosku. Te same zasady odnoszą się do przeniesienia użytkowania wieczystego na inny podmiot. Co jednak istotne, moc wsteczna wpisu odnosi się wyłącznie do tego wniosku o wpis, który został pozytywnie rozpatrzony przez sąd wieczystoksięgowy. Przykładowo, gdy w stosunku do danego prawa użytkowania wieczystego złożono trzy wnioski o dokonanie wpisu, a tylko ostatni z nich został przez sąd uwzględniony (wcześniejsze zostały zwrócone ze względu na brak wymaganej opłaty sądowej), wówczas wspomniana wsteczna moc wpisu dotyczyć będzie jedynie trzeciego wniosku, który był podstawą wpisu. Dla ustalenia daty powstania prawa użytkowania wieczystego miarodajna będzie zatem zawsze data złożenia tego wniosku o wpis, który został uwzględniony przez sąd.

Konstytutywność wpisu odnosi się nie tylko do przypadków, w których wpis użytkowania wieczystego następuje na podstawie umowy, ale dotyczy także sytuacji przyznawania tego prawa mocą wyroku sądowego lub decyzji administracyjnej.

Wnioski

Konstytutywność wpisu oznacza, że dla powstania prawa użytkowania wieczystego lub jego przeniesienia na inny podmiot niezbędne jest dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Konstytutywny charakter wpisu ma znaczenie dla ustalenia rozpoczęcia okresu, w którym od użytkownika wieczystego można wymagać, by wykonywał on swoje zobowiązania wynikające z treści umowy, w szczególności uiszczał opłaty roczne oraz rozpoczął zagospodarowanie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Bez wymaganego wpisu do księgi wieczystej zobowiązania te nie powstaną.

Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis, co oznacza, że prawo to powstaje lub zostaje przeniesione z dniem złożenia wniosku będącego podstawą wpisu w księdze wieczystej.