Co należy rozumieć przez zmianę sposobu użytkowania? Czy każda zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części wiąże się z obowiązkiem zgłoszenia? Jak skompletować zgłoszenie? Kiedy organ może wnieść sprzeciw do wniosku? Jakich formalności należy dopełnić aby móc rozpocząć odmienne użytkowanie obiektu i jakie są konsekwencje nielegalnej zmiany sposobu użytkowania?
Analiza
Praktyka dnia codziennego pokazuje, iż poprzez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego większość z nas rozumie przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne. W ten sposób zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego definiowała ustawa Prawo budowlane, ale tylko do 2005 r. W chwili obecnej, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego rozumie się podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Jako, że definicja ta nie jest wyczerpujące, każdy przypadek będzie wymagał indywidualnej oceny. Należy jednak podkreślić, iż zmiana sposobu użytkowania nie jest związana ze zmianą funkcji (przeznaczenia) budynku. Zdarza się bowiem, iż funkcja na jaką obiekt budowlany był przeznaczony (np. lokale usługowe) nie zmieni się, ale ze względu na zatrudnienie kilka razy większej ilości osób lub zmianę rodzaju działalności (powierzchnie usługowo – biurowe) zmienią się warunki pracy lub zdrowotne, wielkość i układ obciążeń, a tym samym dojdzie do zmiany sposobu użytkowania.
Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia. Do zgłoszenia należy dołączyć:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowalnego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
- w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Brak jest jednolitego wzoru zgłoszenia. Ważne, aby zawierało ono wszystkie informacje, o których mowa powyżej. Wskazać jednak należy, iż większość organów administracji architektoniczno–budowlanej zamieściło wzór takiego zgłoszenia na swoich stronach internetowych.
Organ po zapoznaniu się ze złożonym zgłoszeniem może uznać, iż wymaga ono uzupełnienia. W takim przypadku nakłada on na zgłaszającego w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dokonać przed dokonaniem takiej zmiany.
Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia organowi.
Organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
- wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
- narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w takiej decyzji.
Dokonanie zgłoszenia po przystąpieniu do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, które użytkownik musiałby dołączyć do zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania. Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku. W przypadku stwierdzenia, iż użytkownik przedłożył wszystkie wymagane dokumenty, organ nakłada na niego, w drodze postanowienia, obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej uzależniona jest od kategorii obiektu budowlanego i jego wielkości, które wskazane zostały w Załączniku nr 1 do ustawy Prawo budowlane.
W przypadku nieprzedłożenia żądanych przez organ dokumentów, lub też dalszego użytkowania obiektu budowlanego pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu, organ w drodze decyzji nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Wnioski
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga każdorazowo uprzedniego zgłoszenia w przypadku gdy wiąże się z podjęciem bądź zaniechaniem w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Ze względu na nieprecyzyjną definicję ustawową, każdy przypadek zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie wymagał indywidualnej analizy.
Do zmiany sposobu użytkowania można przystąpić, jeżeli organ w terminie 30 dni od daty doręczenia mu zgłoszenia nie zgłosił sprzeciwu.
Organ zgłasza sprzeciw wobec złożonego zgłoszenia w przypadku, gdy zmiana sposobu użytkowania związana jest z koniecznością wykonania robót budowlanych wymagających uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnego zgłoszenia, pozostaje niezgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy bądź też, gdyby zmiana taka miałaby spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
W przypadku stwierdzenia, iż nastąpiła zmiana sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia organ wstrzymuje użytkowanie i nakłada na użytkownika obowiązek przedstawienia określonych w postanowieniu dokumentów. W przypadku ich nie przedłożenia w określonym terminie bądź też w sytuacji, gdy obiekt budowlany jest użytkowany, pomimo wstrzymania jego użytkowania, organ nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.
Organem właściwym w zakresie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania jest organ administracji architektoniczno–budowlanej a w przypadku nielegalnej zmiany sposobu użytkowania – organ nadzoru budowlanego.
Wysokość opłaty legalizacyjnej z tytułu nielegalnej zmiany sposobu użytkowania uzależniona jest od kategorii obiektu oraz jego wielkości lub kubatury.