Wypowiedzenie umowy najmu

Czy użytkowanie wieczyste może być przedmiotem hipoteki? W jakich okolicznościach wygasa prawo użytkowania wieczystego? Czy hipoteka ustanowiona na użytkowaniu wieczystym wygasa wraz z wygaśnięciem ustanowionego użytkowania wieczystego? Jakie prawa przysługują użytkownikowi wieczystemu w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego?

Analiza

Przedmiotem hipoteki może być m.in. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego jest jednak prawem terminowym – wygasa wraz z upływem okresu na jaki zostało ustanowione. Istnieją też inne okoliczności, w jakich prawo użytkowania wieczystego wygasa:

  • gdy użytkowanie wieczyste zostanie rozwiązane przez strony,
  • gdy użytkowanie wieczyste rozwiązane zostanie na żądanie właściciela nieruchomości ze względu na korzystanie przez użytkownika wieczystego z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem określonym umową,
  • kiedy nastąpi wywłaszczenie,
  • kiedy nastąpi konfuzja tj. zlanie się uprawnień właścicielskich i użytkownika wieczystego w jednym podmiocie,
  • gdy nastąpi zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez użytkownika wieczystego.

Niezależnie od przyczyny wygaśnięcia, wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego wygasają wszystkie ustanowione na nim obciążenia, w tym hipoteka.

W chwili ustanowienia hipoteki zarówno wierzycielowi hipotecznemu jak i nawet użytkownikowi wieczystemu trudno jest przewidzieć wystąpienie okoliczności powodujących wygaśnięcie użytkowania wieczystego. Czy wobec powyższego w takiej sytuacji wierzycielowi hipotecznemu przysługują jakieś uprawnienia?

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Wierzycielom hipotecznym, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje z kolei ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu decyduje pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego. Wobec powyższego, w przypadku nieruchomości zabudowanych, sytuacja dotychczasowego wierzyciela hipotecznego jest trochę lepsza niż w przypadku nieruchomości niezabudowanej. W przypadku nieruchomości niezabudowanej dotychczas zabezpieczony hipotecznie wierzyciel nie otrzymuje żadnego innego, alternatywnego zabezpieczenia rzeczowego.

O żadnym uprawnieniu wierzyciela hipotecznego nie będzie mowy w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek korzystania z nieruchomości w sposób sprzeczny z przeznaczeniem. Jeśli np. na skutek niewykonania inwestycji w terminie przewidzianym użytkowaniem wieczystym prawo użytkowania wieczystego wygaśnie, wierzyciel hipoteczny pozbawiony zostanie hipoteki ale i innego rzeczowego zabezpieczenia spłaty kwot wypłaconych na rzecz użytkownika wieczystego.

Wnioski

Użytkowanie wieczyste może być przedmiotem hipoteki.

Do wygaśnięcia użytkowania wieczystego może dość wraz z upływem terminu, na jaki użytkowanie zostało ustanowione, ale i przed upływem tego terminu np. z powodu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem określonym umową.

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie hipotekiniezależnie od przyczyny wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Użytkownikowi wieczystemu, przysługuje prawo do wynagrodzenia za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia, o ile nie zostały one wniesione wbrew postanowieniom umowy o użytkownie wieczyste.

W przypadku gdy użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia to i wierzyciel hipoteczny nie uzyska zabezpieczenia rzeczowego w postaci zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wypłatę tego wynagrodzenia.