Czy w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w obszarze rewitalizacji przysługuje prawo pierwokupu? Czy nieruchomości położone w obszarze rewitalizacji można swobodnie zagospodarować lub zmienić sposób ich użytkowania? Czy właściciele nieruchomości znajdujących się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji mogą liczyć na wsparcie finansowe w związku z remontem nieruchomości? Czy właściciele takich nieruchomości muszą uiszczać opłatę adiacencką w razie wzrostu ich wartości? Czy ustawa o rewitalizacji z 2015 r. wpływa na dotychczas realizowane lokalne programy rewitalizacji?
Analiza
W razie podjęcia przez radę gminy uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, rada gminy ma możliwość ustanowienia w tej uchwale na swoją rzecz prawa pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Uznaniu gminy pozostawiono, czy prawo pierwokupu zostanie ustanowione. Jeśli jednak w ramach obszaru rewitalizacji zostanie utworzona na wniosek gminy Specjalna Strefa Rewitalizacji (maksymalnie na okres 10 lat), to prawo pierwokupu nieruchomości znajdujących się w tej strefie przysługiwać będzie gminie z mocy prawa. Prawo pierwokupu wykonuje – w zależności od liczby mieszkańców danego miasta – wójt, burmistrz lub prezydent w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. O zawarciu warunkowej umowy sprzedaży (warunkiem sprzedaży jest nieskorzystanie z prawa pierwokupu) należy zatem poinformować wójta, burmistrza lub prezydenta, który w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści tej umowy może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W takim przypadku gmina nabywa nieruchomość po cenie ustalonej pomiędzy stronami warunkowej umowy sprzedaży.
W uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji rada gminy może wprowadzić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy na obszarze rewitalizacji, jeśli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazują, że brak takiego zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu tego obszaru. Warto odnotować, iż omawiany zakaz może dotyczyć wszystkich albo określonych w uchwale rady gminy zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających uzyskania tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Jeśli zatem dana inwestycja nie będzie się wiązać z koniecznością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (np. wymiana okien, drzwi lub pokrycia dachowego), będzie ona mogła zostać zrealizowana nawet w razie wprowadzenia omawianego zakazu. Takie same zakazy mogą zostać wprowadzone w uchwale o wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji w odniesieniu do nieruchomości położonych na jej obszarze.
Co istotne, jeśli w terminie 2 lat od daty wejścia w życie uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie weszła w życie uchwała w sprawie ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji, traci moc ustanowione przez gminę prawo pierwokupu oraz zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
W sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w Specjalnej Strefie Rewitalizacji gmina może udzielić jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dotacji w wysokości do 50% nakładów koniecznych na wykonanie robót budowlanych polegających na remoncie lub przebudowie albo prac konserwatorskich i restauratorskich (w odniesieniu do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków). Warunkiem jest, by planowane działania służyły realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych określonych w uchwalonym przez radę gminy gminnym programie rewitalizacji. Wszelkie szczegóły w zakresie możliwości skorzystania z dotacji powinny być zawarte w uchwale o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Jeśli w następstwie działań rewitalizacyjnych polegających na budowie urządzeń infrastruktury technicznej wzrosła wartość nieruchomości położonej w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, to właściciel tej nieruchomości może być zmuszony do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Wysokość tej opłaty wynosi nie więcej niż 75% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a jej wartością po ich wybudowaniu.
Do końca 2023 roku mogą być realizowane lokalne programy rewitalizacji, które zostały uchwalone przed wejściem w życie ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 roku. Po dniu 31 grudnia 2023 roku kontynuowanie procesu rewitalizacji wymagać będzie uchwalenia gminnego programu rewitalizacji, w oparciu o przywołaną ustawę. Przewiduje ona możliwość przekształcenia dotychczasowych procesów rewitalizacji w gminne programy rewitalizacji, jeśli spełniają one wymagania przewidziane w tejże ustawie.
Wnioski
Uchwała o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji może przewidywać prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz gminy. Prawo to przysługuje z mocy prawa w odniesieniu do nieruchomości zlokalizowanych w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
Rada gminy może ustanowić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dotyczących wszystkich lub niektórych inwestycji, zarówno w odniesieniu do całego obszaru rewitalizacji, jak i tylko do obszaru Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Właściciel nieruchomości położonej w Specjalnej Strefie Rewitalizacji może ubiegać się o dotację na remont, przebudowę oraz wykonanie prac konserwatorskich i restauracyjnych, jeśli taka dotacja została przewidziana w uchwale rady gminy o wyznaczeniu omawianej strefy.
Wzrost wartości nieruchomości wskutek działań rewitalizacyjnych polegających na budowie urządzeń infrastruktury technicznej może wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości do 75% różnicy wartości nieruchomości.
Dotychczasowe lokalne programy rewitalizacji mogą być realizowane do dnia 31 grudnia 2023 roku. Istnieje możliwość ich „przekształcenia” w gminne programy rewitalizacji, przewidziane w ustawie o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 roku.
Stan prawny na: 04.05.2016